Định giá BĐS bằng phương pháp so sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại VN

34 1.4K 8
Định giá BĐS bằng phương pháp so sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại VN

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

Luận văn : Định giá BĐS bằng phương pháp so sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại VN

Đề án môn họcTrờng đại học kinh tế quốc dân Trung tâm đào tạo địa chính & kD BĐS-------***-------ơđề án môn học Đề tài:Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh. sở luận áp dụng tại Việt nam Giáo viên hớng dẫn:ThS. Vũ Thị ThảoSinh viên thực hiện:Đoàn thị NhoLớp:Kinh tế & QL Địa Chính - 44Trung tâm :Đào tạo Địa chính & KD BĐSHà Nội - 2005Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn họcmục lụcnội dung tranglời mở đầu: . 1 phần I . sở luận về định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh. .31. Khái niệm sự cần thiết phải định giá bằng phơng pháp so sánh. 32. Nhân tố ảnh hởng đến giá cả bất động sản. 63. Nguyên bản của phơng pháp so sánh 103.1 Các nguyên định giá áp dụng trong phơng pháp so sánh 103.2 Yêu cầu của phơng pháp định giá so sánh . 143.3 Các bớc thực hiện định giá bằng phơng pháp so sánh 163.4 Những hạn chế bản của phơng pháp định giá so sánh 20 Phần II. Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam 211. Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh định lợng 232. Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh định tính 253. Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh định lợng kết hợp định tính . 264. Định giá trong Nghị Định 188/NĐ-CP . 27kết luận 32Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn họcLờI Mở ĐầUSau khi chuyển việc quản nền kinh tế của nớc ta từ chế hành chính quan liêu bao cấp sang chế thị trờng sự quản của Nhà nớc; Về bản, chủ thể định giá đã thay đổi thì nhu cầu của xã hội về định giá manh nha xuất hiện, lẽ khoảng từ năm 1998 đến nay nhu cầu ấy đã xuất hiện nhiều hơn. Ban Vật giá Chính Phủ, Sở Tài chính Vật giá các tỉnh thành phố là những địa chỉ mà các tổ chức, cá nhân nhu cầu định giá tìm đến. Hiện nay Việt Nam đã đợc kết nạp là thành viên chính thức của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN đợc bầu làm chủ tịch hiệp hội nhiệm kỳ 2001- 2003 . nh thế là những gì ta làm sẽ không thể thoát ly những thông lệ, những chuẩn mực mà Thế giới, khu vực đã quy định. Bởi một lẽ thờng, đã vào cùng sân chơi thì phải chấp nhận luật chơi chung.Việc định giá bất động sản đợc thực hiện nhằm mục đích xác định giá trị bất động sản cung cấp thông tin cho các mục đích mua- bán, bảo hiểm, thiết lập giá trị cho sự hợp nhất mua lại, thiết lập giá trị cho vay mợn, thế chấp . Nh vậy việc định giá ở Việt Nam cũng nh trên thế giới là một hoạt động nghề nghiệp. Tuy nhiên ở nớc ta hiện nay do cha chuẩn mực, tiêu chuẩn pháp về định giá cho nên kết quả định giá vẫn còn mang tính cha thống nhất ở một số nơi. Việc định giá chính xác( sử dụng phơng pháp đúng) sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nớc cũng nh các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá bất động sản. Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta thuận lợi là do phát triển sau nên thể kế thừa những thành tựu của những nớc nhng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện nay ở nớc ta chủ yếu áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp. Đây là phơng pháp dễ đợc thực hiện không mô hình hay công thức cụ thể mà Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn họcnó dựa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị trờng để cung cấp dấu hiệu giá trị cũng chính vì đặc điểm này mà phơng pháp so sánh còn chứa đựng hạn chế.Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Hiện nay định giá bằng phơng pháp so sánh đợc sử dụng thờng xuyên phổ biến trong đánh giá giá trị bất động sản. Để tìm hiểu rõ hơn phơng pháp này em chọn đề tài: Định giá bất động sản bằng ph ơng pháp so sánh. sở luận áp dụng tại Việt Nam .Đối tợng phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào sự phân tích các sở đặc điểm của phơng pháp so sánh nhằm tìm ra cách thức áp dụng phơng pháp này vào trong định giá bất động sản. Trên sở lấy quan niệm duy vật biện chứng duy vật lịch sử làm nền tảng trong quá trình phân tích, đề tài sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp để đánh giá sự so sánh trực tiếp khi định giá bất động sản. Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầuPhần I: sở luận về định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh Phần II: Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam.Kết luận.Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ thông tin trong ph-ơng pháp định giá so sánh nên đề tài này còn nhiều thiếu sót em mong thầy các bạn góp ý sửa chữa để hoàn thiện hơn phơng pháp này.Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn giáo Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp em hoàn thành đề tài này. Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn họcPhần I: sở luận về định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh.I.1 Khái niệm sự cần thiết phải định giá bằng phơng pháp so sánh. định giá tài sản, hàng hoá hiện nay trong đời sống kinh tế xã hội ở nớc ta là việc đánh giá giá trị tài sản, hàng hoá phục vụ mục đích của đời sống kinh tế xã hội. Thông thờng ngời ta hay sử dụng hai khái niệm về đánh giá giá trị tài sản nh sau: Định nghĩa thứ nhất: Định giá là sự ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định. Định nghĩa thứ hai: Đánh giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng bao gồm các loại đầu t lựa chọn.Nh vậy việc định giá bất động sản là căn cứ, là nền tảng cần thiết để thực hiện quản lí tài sản hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới việc chuyển nhợng các tài sản hiện đang sử dụng. Cũng chính vì vậy mà Pháp lệnh giá đã quy định: Kết quả định giá thể đ-ợc sử dụng là một trong định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhợng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp sử dụng vào các mục đích khác đã đợc ghi trong hợp đồng thẩm định giá.( điều 17 Pháp lệnh giá).Khái niệm nêu trên không khác với quan niệm của các nớc trên thế giới. Nội dung cốt lõi nhất của khái niệm là đánh giá giá trị của tài sản dựa trên Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn họccác yếu tố căn bản của thị trờng giá trị này chính là giá trị thị trờng của tài sản.Giá trị thị trờng của tài sản là số tiền ớc tính cho một tài sản sẽ đợc trao đổi vào ngày định giá, giữa một ngời mua một ngời bán sẵn sàng muốn bán trong giao dịch vô t sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trờng, trong đó các bên hành động hiểu biết thận trọng không bị ép buộc. Gía trị thị trờng ấy chính là mục đích mà định giá phải xác định, đánh giá đợc theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân đề nghị định giá .Việc định giá là công việc vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi ngời định giá phải đầy đủ hiểu biết kiến thức chuyên môn vững vàng cộng với khả năng nhạy cảm đối với thị trờng. Do tính đa dạng phức tạp của đối tợng định giá mục tiêu định giá cần phải nhiều ph-ơng pháp xác định. Trải qua quá trình xây dựng phát triển đến nay trên thế giới đã xuất hiện rất nhiều phơng pháp khác nhau tuy nhiên trong hoạt động thực tiễn cần hết sức chú ý: Các phơng pháp thì phong phú, nhng phơng pháp sử dụng tốt cho trờng hợp này cha chắc đã phù hợp cho trờng hợp khác. Vì vậy tuỳ theo mục đích của mỗi lần định giá mà ngời định giá quyết định lựa chọn phơng pháp thích hợp. Hiện nay trên thế giới đang áp dụng ba phơng pháp chính trong định giá bất động sản đó là phơng pháp so sánh thị trờng, phơng pháp chi phí, phơng pháp thu nhập ; Trong đó phơng pháp so sánh thị trờng gần nh phổ biến rộng rãi đợc áp dụng để định giá cho tất cả các loại tài sản. Đây là phơng pháp sử dụng giá bán của những bất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng làm căn cứ để xác định giá của bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các bất động sản với nhau. Phơng pháp này gần nh đợc sử dụng nhiều nhất trong thực tế, nó đợc áp dụng để định giá cho tất cả các trờng hợp đất, nhà cửa cho các định giá thuê trong các thoả thuận thuê mớn . phơng pháp so sánh trực tiếp là phơng pháp thờng dùng nhất để xác định giá tài sản vì các lí do sau: Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học- Là phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn về kĩ thuật.- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trờng vì vậy nó sở vững chắc để các chủ sở hữu các quan thừa nhận.- Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cờng kinh nghiệm kiến thức thị trờng để tiến hành việc định giá một cách phù hợp .- Phơng pháp so sánh không công thức hay mô hình cố định mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng để cung cấp một dấu hiệu của giá trị.Phơng pháp so sánh dựa trên lí thuyết cho rằng giá trị thị trờng của một bất động sản quan hệ mật thiết với các giá trị của các bất động sản đã đợc mua bán. Vì thế phơng pháp này quan tâm đến sự nhận biết đo lờng tác động của sự hiện hữu hoặc thiếu vắng một số đặc tính trong giá cả, tiền thuê của các tài sản thể so sánh đợc. Mục tiêu của phơng pháp này là tìm kiếm các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng hiện hành, giống nhau so với tài sản là đối tợng định giá tiến hành điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng. Các thông tin khả năng tin cậy đợc sử dụng trong phân tích là sở của định giá. Phân tích thu đợc dựa trên nguyên tắc so sánh các thông tin tản mạn từ các giao dịch trớc mà thể đợc áp dụng các định giá mới, với một số điều chỉnh cần thiết để đảm bảo rằng các dữ liệu lịch sử là phù hợp với tình huống hiện tại(ví dụ điều chỉnh đối với sự ảnh hởng của lạm phát ). Định giá sẽ tập trung vào hai nhóm nhân tố là nhân tố thị trờng nhân tố giá cả.Theo Uỷ ban chuẩn mực quốc tế đa ra khái niệm tổng quát về thị trờng : là một hệ thống (và khi là vị trí) mà ở đó hàng hoá cung phục vụ đợc trao đổi giữa ngời mua ngời bán thông qua cấu giá cả. Khái niệm về thị trờng chứa đựng khả năng của hàng hoá hoặc sự phục vụ đợc trao đổi giữa ng-ời mua ngời bán mà không các hạn chế bất hợp pháp của các hoạt động của họ. Mỗi bên sẽ đáp ứng mối quan hệ cung-cầu yếu tố điều chỉnh giá, Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn họckhả năng kiến thức của mỗi bên, sự hiểu biết của họ về lợi ích tơng đối cuả hàng hoá hoặc sự phục vụ cũng nh nhu cầu sự đòi hỏi riêng của họ. Thị tr-ờng thể là thị trờng địa phơng, thị trờng quốc gia hay thị trờng quốc tế.I.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá cả bất động sản.Nh vậy giá cả thị trờng của bất động sản là số tiền đợc trả cho bất động sản trong một giao dịch thị trờng trực tiếp, đây là mức giá thịnh hành dới các điều kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua bán đều tự nguyện đợc thông tin đầy đủ về thị trờng về bất động sản- đối tợng của mua bán. Gía cả đợc xác định ở một thời điểm nhất định do đó ở các thời điểm khác nhau giá cả thể cao hoặc thấp; Trong chế thị trờng mở, giá cả là phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hoá. Cũng nh các hàng hoá khác giá cả bất động sản bị ảnh hởng bởi rất nhiều yếu tố. Các yếu tố này thể tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới bất động sản đợc phân thành các nhóm khác nhau:+ Cung cầu về bất động sản: giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lợng cung cầu trên thị trờng vào thời điểm định giá. Trên thị trờng giá cả xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung. Độ co giãn của quan hệ cung cầu với giá cả cũng tác động quan trọng trong sự hình thành của giá. Tại một thời điểm cung cầu cân bằng ta giá cân bằng. Giả định các yếu tố khác là cố định thì một sự thay đổi của cung cầu về bất động sản cũng làm cho giá cả bất động sản thay đổi. Do đó trong thị trờng bất động sản cạnh tranh thì giá cả bất động sản điều tiết cung cầu bất động sản. Tuy nhiên nếu độ co giãn của cung cầu theo giá nhiều hay ít cũng là yếu tố quyết định sự tăng giảm của giá ít hay nhiều. Đây là một mối quan hệ mang tính quy luật của cung cầu đối với mọi hàng hoá dịch vụ trong đó bao hàm cả hàng hoá bất động sản. Khi định giá bất động sản phải phân tích xác định cẩn thận về sự tác động của các lực lợng thị trờng đến giá trị bất động sản. khi phân Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn họctích các thông tin thị trờng cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trờng khi thực hiện các điều chỉnh. + Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà ngời đang sử dụng bỏ ra để tạo lập hoặc để đợc sở hữu bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng mà nhà định giá phải xem xét khi định giá bất động sản. Thông thờng chi phí quyết định giá trị bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trờng mà khi còn tác động ngợc lại. Chi phí hình thành nói trên là chi phí của ngời bán. Bên cạnh đó ngời định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí ngời muốn sử dụng phải bỏ ra để thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là chi phí của ngời mua. Sự tác động ngợc chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị trờng xét về khía cạnh kinh tế tài chính.+ Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng của một bất động sản khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung một bất động sản khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán sẽ giá bán tốt hơn. Xét về tính hiệu quả một bất động sản thể sử dụng đợc ngay giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí thời gian sửa chữa để thể sử dụng đợc. Do vậy, khi định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất.+ Các lực lợng thị trờng vi mô : Trớc hết ở đây phải kể đến vị trí đất đai địa điểm tài sản. Nhìn chung khả năng sinh lời của tài sản cao thì giá trị của tài sản càng cao. Tài sản, đất đai nhà cửa thuận tiện về giao thông đi lại sẽ giá trị hơn là trờng hợp giao thông bất tiện. Tài sản, đất đai ở khu trung tâm, ở mặt phố giá trị hơn ở ngoại thành trong ngõ hẻm. Tài sản, nhà cửa, đất đai ở thành phố, khu công nghiệp, thị xã, thị trấn giá trị hơn ở nông thôn Kế đến là những đặc tính vật chất của tài sản: Kích thớc miếng đất, kích thớc cửa của nhà, loại nhà, tuổi tài sản, mức độ kiên cố, mức độ hiện đại của nó . cũng sẽ là tác nhân tác động trực tiếp đến mức giá của Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn họcchúng. Các yếu tố khác của môi trờng nh lịch sử chủ nhân, môi trờng xã hội xung quanh, địa điểm gần chợ, gần trờng học, cửa hàng cũng tác động đến giá trị tài sản. Tài sản vị trí thuận lợi cho sinh hoạt kinh doanh thì khả năng sinh lợi lớn giá trị cao.+ Các yếu tố về tình trạng pháp của tài sản : Các yếu tố này tác động đến giá trị tài sản qua một số khía cạnh nh: Sự rõ ràng xác định về quyền sở hữu của tài sản. Tài sản thuộc sở hữu của chủ nhân giấy tờ pháp đầy đủ sẽ đợc mua bán một cách nhanh chóng thuận lợi giá hơn. Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản. Khả năng kiểm soát hợp pháp đối với tài sản. Đây là một yếu tố quan trọng trong các giao dịch về bất động sản. Bất động sản nào tình trạng pháp ổn định càng đợc a chuộng giao dịch diễn ra một cách thuận tiện nhanh chóng hơn. Ngời mua đợc an tâm hơn về bất động sản đã mua còn ngời bán lại bán đợc bất động sản với giá cao hơn. Trên thị trờng bất động sản hiện nay khá nhiều bất động sản tình trạng pháp cha ổn định nhng vẫn đợc giao dịch cần đợc định giá một cách chính xác nhng trên thực tế đó ngời định giá phải chú ý đến yếu tố này để điều chỉnh sao cho mức giá hợp lý.+ Các quan hệ lịch sử các yếu tố tâm xã hội : Nhóm nhân tố này thờng ảnh hởng mạnh mẽ rõ nét đối với tài sản hơn là đối với các sản phẩm hàng hoá. Ví dụ một ngôi nhà sẽ rất khó bán khi mà ngời chủ cũ những vấn đề rắc rối về tình trạng sức khoẻ, ốm đau bệnh tật kinh niên hay tình trạng gia đình bất ổn . Đặc biệt ngày càng những yếu tố tâm linh phong thuỷ càng đợc xem trọng cân nhắc khi mua bán các bất động sản. + Các yếu tố thuộc lực lợng môi trờng vĩ mô : Đó chính là các yếu tố thuộc về chính trị, xã hội, kinh tế tổ chức . mà trong đó việc mua bán tài sản đợc diễn ra. ảnh hởng của các nhân tố này đến mức giá tài sản cũng hết sức mạnh mẽ nhanh chóng. rất nhiều biểu hiện cụ thể của ảnh Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho [...]... thực hiện: Đoàn Thị Nho Quan hệ lịch sử xã hội Mục tiêu đánh giá giá trị Đề án môn học đồ nhân tố ảnh hởng đến mức giá bất động sản I.3 Nguyên bản của phơng pháp định giá so sánh I.3.1 Các nguyên trong phơng pháp so sánh Khi định giá bất động sản đòi hỏi cần phải áp dụng theo các nguyên tắc nhất định tuy nhiên trong phơng pháp định giá bằng phơng pháp so sánh cần phải theo những nguyên tắc... giá thị trờng hơn II.4 Phơng pháp định giá trong Nghị định 188/NĐ- CP về khung giá đất tại Việt Nam Trong thời gian vừa qua Nhà nớc ta đã ra một số văn bản pháp luật liên quan đến định giá đất Gần đây nhất là Nghị Định 188/2004 về phơng pháp xác định giá đất Thông T 114 /2005 về việc áp dụng cụ thể các phơng pháp định giá khác nhau Theo Thông T 114 ra ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính, việc xác định. .. sự so sánh hoàn chỉnh, chính xác tơng đồng lẫn nhau Từ đó giá bất động sản đợc xác định sẽ là giá chính xác mà ngời yêu cầu định giá đang cần I.3.2 Yêu cầu của phơng pháp định giá so sánh phơng pháp định giá bằng phơng pháp so sánh trực tiếp không công thức hay mô hình nhất định mà nó dực vào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng để cung cấp một dấu hiệu của giá trị Nó thể hiện sự đánh giá. .. Đặc biệt sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp sẽ còn nhiều khó khăn bất cập khi ngời định giá thực hiện định giá bất động sản Không phủ nhận việc hiện nay Việt Nam cha tiêu chuẩn định giá mang tính pháp đầy đủ việc ban hành thêm các tiêu chuẩn định giá là một yêu cầu cần thiết Việc thu thập thông tin thị trờng để phục vụ cho việc định giá bằng phơng pháp so sánh luôn là cần thiết đòi hỏi... quy tắc bản đã đợc xác định rõ, nó giúp cho nhà định giá đạt đến một kết luận ớc tính giá trị sở thể tin tởng đợc Quá trình Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học định giá bằng phơng pháp so sánh cũng giống nh các phơng pháp đều phải thực hiện theo từng bớc cụ thể trật tự bao gồm sáu bớc: Bớc 1: Xác định bất động sản mục tiêu Khi muốn định giá bất động sản nào ngời định giá cần... ngời định giá tìm ra đợc dấu hiệu về sự hơn kém nào đó giữa các bất động sản đem ra so sánh nhng không sở chính xác không sự điều chỉnh phù hợp do đó việc so sánh định tính ít đợc áp dụng hơn Nó thờng đợc kết hợp với so sánh định lợng, chủ yếu giúp cho phơng pháp định lợng đợc chính xác hơn chứ không đợc áp dụng một cách riêng biệt để định giá cho bất động sản mục tiêu II.3 Định giá bằng. .. ngời định giá phải khả năng định lợng sự khác biệt đó về mặt giá trị do điều kiện khác biệt đa lại, phơng pháp so sánh định lợng này đợc sử dụng phổ biến hầu hết trong các trờng hợp định giá bằng phơng pháp so sánh Việc so sánh định lợng đợc thực hiện trên sở phân tích thông tin trong quá trình thực hiện điều chỉnh từ đó tìm ra sự khác nhau giữa bất động sản mục tiêu với các bất động sản so. .. sản cần định giá Hiện nay ở nớc ta việc định giá bằng so sánh định tính ít đợc áp dụng do tính mới mẻ của nó Cũng một phần do ngời định giá còn thiếu kinh nghiệm độ nhạy cảm để so sánh tơng đối giữa các thông tin về bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh Việc định giá nh vậy thờng mang tính chủ quan nhiều hơn Tuỳ theo sự đánh giá ấy mà việc định giá cho kết quả không đợc chính xác khách quan... khi ngời định giá xem xét về bất động sản mục tiêu Sau đó cần phải tìm hiểu tình trạng pháp của bất động sản nh chủ sở hữu, chủ sử dụng hay bất động sản là bất động sản hợp pháp hay không? giấy tờ pháp đầy đủ không? Đây cũng là yếu tố quan trọng vì hầu hết các bất động sản tình trạng pháp ổn định đảm bảo thờng giao dịch diễn ra nhanh chóng hơn giá của nó cũng cao hơn cũng... phải một thị trờng bất động sản phát triển hoàn chỉnh điều đó phụ thuộc nhiều vào các chính sách của Chính phủ ban hành Luật các quy định để hỗ trợ cho thị trờng bất động sản II.1 Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh định lợng Hiện nay ở Việt Nam đang áp dụng nhiều phơng pháp khác nhau để so sánh tìm ra giá trị của bất động sản cần định giá tuy nó còn nhiều hạn chế Thực chất các bất . hiện định giá bằng phơng pháp so sánh 163.4 Những hạn chế cơ bản của phơng pháp định giá so sánh 20 Phần II. Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh. Nguyên lý cơ bản của phơng pháp so sánh .. 103.1 Các nguyên lý định giá áp dụng trong phơng pháp so sánh 103.2 Yêu cầu của phơng pháp định giá so sánh .

Ngày đăng: 17/12/2012, 15:15

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan