Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn : Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HÀ NỘI LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia, dân tộc, quan đơn vị gia đình hay cá nhân Cùng với phát triển hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng bất động sản để phục vụ sản xuất đời sống ngày tăng làm cho bất động sản mua bán trao đổi thị trường trở thành hàng hóa bất động sản Từ thị trường bất động sản bắt đầu hình thành phát triển với tốc độ ngày nhanh chóng Tại Hà Nội thị trường bất động sản thức công nhận phát triển từ sau Luật đất đai 1993 đời Bộ luật lần cho phép đối tượng giao đất ổn định phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp đồng thời tạo điều kiện cho chủ sở hữu tài sản đất gồm nhà cửa, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại Tất đổi quy định pháp luật góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, công khai đạt nhiều kết đáng kể thời gian vừa qua Hiện thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng nước nói chung định hướng phát triển theo quan điểm kết hợp phát triển theo chế thị trường chịu quản lý, điều tiết Nhà Nước Việc phát triển thị trường bất động sản theo chế thị trường có nhiều kết bên cạnh xuất khuyết tật mà tự thân thị trường không giải Đối với thủ đô lớn Hà Nội, biểu khuyết tật vấn đề tồn yếu thị trường bất động sản rõ rệt khó giải so với địa phương khác Những mặt trái thị trường bất động sản cần giải để thị trường phát triển lành mạnh có hiệu tượng đầu trục lợi đất đai bất động sản, tượng sốt bất động sản, cầu ảo, thiếu thông tin thị trường bất động sản, khan cung cục bộ, trốn Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội thuế, thị trường phát triển khơng cân đối Và có Nhà nước với cơng cụ khắc phục dần giải tất khuyết tật thị trường bất động sản Chính điều này, em chọn nghiên cứu đề tài “ Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài thực tập tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: qua việc tìm hiểu vấn đề lý luận thị trường bất động sản điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản với thực trạng phát triển loại thị trường bất động sản cụ thể Hà Nội đề từ thấy kết mặt tồn tại, hạn chế việc điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội, nhằm đề xuất giải pháp để quan Nhà nước điều tiết thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Hà Nội Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu lĩnh vực đất đai bất động sản địa bàn thủ đô Hà Nội với vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trường vĩ mô tác động đến thị trường bất ng sn Phơng pháp nghiên cứu: ti lấy phi lấy phơng pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng pháp tổng hợp, phân tích, so sỏnh xem xét thực tiễn th trng bt ng sn v.v Kết cấu đề án: Đề án bao gồm chơng: Chơng I: Cơ sở lý luận thị trờng bất động sản điều tiết Nhà nớc đới với thị trờng bất động sản Chơng II: Thực trạng phát triển điều tiết thị trờng bất động sản Hà Nội Chơng III: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trờng bất động sản Hà Nội Do kin thc v thời gian có hạn nên đề tài em khơng tránh khỏi thiếu sót hạn chế Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để đề tài em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo anh chị Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội giúp đỡ em hoàn thành đề tài Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I/ Thị trường bất động sản: 1.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản đời phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động sản đời xã hội xuất quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản quan hệ giao dịch thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Có nhiều quan niệm cách hiểu khác thị trường bất động sản chẳng hạn thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản thị trường đất đai thời kỳ giao dịch thị trường bất động sản chủ yếu giao dịch liên quan đến đất Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất đời sống tăng lên theo quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản thị trường Như đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với q trình đất đai trở thành hàng hóa Theo thời gian hoạt động giao dịch thị trường bất động sản khơng bó buộc hàng hóa đất đai mà mở rộng giao dịch cơng trình xây dựng đất từ xuất quan niệm coi thị trường bất động sản thị trường nhà đất với giao dịch chủ yếu thị trường mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên quan niệm chưa thể đầy đủ mà nghĩa hẹp thị trường bất động sản hàng hóa bất động sản khác hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, bảo hiểm… Do thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải hiểu cách khái quát tổng thể giao dịch bất động sản thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ không gian thời gian định Các giao dịch bất động sản nói đến giao dịch liên quan đến bất động Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội sản mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, chấp, bảo hiểm, dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì thị trường bất động sản định nghĩa nơi mà hàng hóa dịch vụ bất động sản trao đổi dựa quan hệ hàng hóa tiền tệ yếu tố không gian, thời gian giao dịch bất động sản diễn Phân loại thị trường bất động sản: Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại Do có số cách phân loại sau: Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta phân chia thị trường bất động sản thành loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phịng cơng sở, thị trường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức giúp cho ta dễ dàng việc thống kê số lượng bất động sản loại để có hướng điều tiết cho thích hợp Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Việc phân chia theo loại hình giao dịch giúp cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lựa chọn hướng đầu tư cho phù hợp với khả điều kiện Nếu dựa vào trình tự tham gia ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Trong thị trường sơ cấp thị trường mà giao dịch bất động sản diễn bên chủ thể Nhà Nước bên người dân, thị trường thứ cấp thị trường mà hoạt động giao dịch bất động sản diễn người sử dụng đất với Dựa vào mức độ kiểm soát pháp luật Nhà Nước người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sốt thị trường phi thức thị trường khơng kiểm sốt Trước có luật đất đai năm 2003 đời nước ta có tới 70% giao dịch thị trường bất động sản giao dịch ngầm, khơng Nhà Nước kiểm sốt gây thất thu lớn cho NSNN, từ sau có luật đất đai 2003 đời số lượng giao Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội dịch ngầm giảm đáng kể khoảng 80% giao dịch bất động sản giao dịch thức, cịn khoảng 20% giao dịch phi thức Nhà Nước ta thời gian gần có biện pháp hữu hiệu để quản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế đến mức thấp bước tiến lớn thị trường bất động sản ta năm qua Việc phân loại thị trường bất động sản giúp cho Nhà Nước, nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản đầy đủ, tồn diện tất khía cạnh để từ đưa giải pháp, sách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu cao Những đặc điểm thị trường bất động sản: Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt khác với hàng hóa thơng thường khác hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan hiếm, có giá trị cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu chi phối mạnh pháp luật… Vì thị trường bất động sản có đặc điểm riêng khác biệt với thị trường loại hàng hóa khác Một nét đặc biệt thị trường bất động sản tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thơng thường địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch cịn hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch thơng thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Nguyên nhân hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, cịn hoạt động giao dịch bất động sản diễn nhiều địa điểm khác khơng thể mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch Ngoài giao dịch bất động sản khơng đơn giản hàng hóa khác mà giao dịch diễn thời gian tương đối dài dễ chịu ảnh hưởng biến động thực tế Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Đó đặc điểm đất đai khơng có hao mịn hay bị q trình sử dụng người sử dụng đất mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại cho họ Hơn nước ta đất đai Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu trao cho người dân quyền sử dụng đất phù hợp tất giao dịch đất đai giao dịch quyền sử dụng đất Ngoài thị trường bất động sản mang tính vùng khu vực sâu sắc so với hàng hóa khác đặc điểm bất động sản gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Chính đặc điểm mà nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng vùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với điều kiện cụ thể khu vực đó, khơng thể lấy đánh giá thị trường khu vực áp dụng cho khu vực khác Thực tế ta thấy thị trường bất động sản đô thị, khu vực q trình thị hóa, khu vực trung tâm…thường có quy mơ trình độ phát triển cao hơn, sơi động hơn, có sức ảnh hưởng cao đến thị trường bất động sản khu vực khác Vì sách Nhà Nước để điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào khu vực trung tâm Thị trường bất động sản cịn thị trường khơng hồn hảo hai nguyên nhân Nguyên nhân thứ thơng tin hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản không đầy dủ khơng phổ biến rộng rãi hàng hóa khác Thông thường người mua không cung cấp đầy đủ thơng tin bất động sản, mà chí người chủ bất động sản nhiều khơng nắm hết bất động sản Ngun nhân thứ hai số lượng người tham gia cung cầu bất động sản có số lượng nhỏ, khơng thể cạnh tranh hồn hảo làm cho giá bất động sản giá cạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản dễ rơi vào tình trạng sốt bất động sản lượng cung bất động sản thấp so với cầu Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản Điều đặc điểm bất động sản cần có thời gian để tạo chúng, để xây dựng bất động sản cung cho thị trường phải trải qua thời gian tương đối dài cầu bất động sản lại lên xuống ngắn hạn với tốc độ cao Ngoài Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội cung bất động sản có giới hạn khơng thể tăng liên tục cầu bất động sản lại tăng nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày cao, điều làm cho cung bất động sản ngắn hạn sau cầu Do giá bất động sản ngắn hạn thường cầu định, cân đối cung cầu định Thơng thường giá bất động sản ln có xu hướng tăng theo thời gian cầu bất động sản tăng mà cung phản ứng kịp nên sốt đất xảy tránh khỏi Vì can thiệp Nhà Nước với sách điều tiết thích hợp để tăng cung bất động sản, góp phần giảm sốt đất điều cần thiết cấp bách giai đoạn Thị trường bất động sản cịn có đặc điểm thị trường khó thâm nhập, địi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn phức tạp nhiều thời gian Nguyên nhân hàng hóa bất động sản khơng bày bán thị trường hàng hóa khác, người mua bán khơng phải người có hiểu biết đầy đủ bất động sản có kinh nghiệm giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có nhà tư vấn, mơi giới giúp cho giao dịch bất động sản tiến hành thuận lợi Mặt khác bất động sản thường có giá trị lớn tính khoản lại chậm, việc mua bán khơng thể nhanh chóng đơn giản mà nhà đầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính tốn kỹ lưỡng, có định hướng đầu tư dài hạn Một đặc điểm quan trọng khác thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật bị ảnh hưởng mạnh sách Nhà Nước Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn nhu cầu bất động sản lại cao nên việc quản lý Nhà Nước thị trường bất động sản pháp luật điều cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch đồng thời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước Các sách điều tiết, công cụ điều tiết Nhà Nước thị trường bất động sản cần phải tính toán, cân nhắc kỹ để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu đạt mục tiêu đề Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Một chủ thể quan trọng thiếu thị trường bất động sản Nhà Nước với vai trò điều tiết, quản lý phát triển thị trường Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt với loại thị trường hàng hóa khác thị trường tiềm ẩn nhiều khuyết tật làm hạn chế phát triển tượng đầu cơ, thiếu thông tin bất động sản giao dịch, cung thấp cầu gây sốt giá bất động sản… Những khuyết tật khơng giải ngồi Nhà Nước với phương pháp cơng cụ quản lý biện pháp mặt hành chính, kinh tế có tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản Ngoài tham gia Nhà Nước vào thị trường bất động sản cịn giúp cho thị trường có bước đúng, hiệu ngày phát triển Thị trường bất động sản với hàng hóa thị trường bất động sản khơng thể thiếu hai chủ thể quan trọng người cung người cầu bất động sản khơng có hai chủ thể khơng thể hình thành nên thị trường bất động sản Chủ thể tham gia cung cầu hàng hóa bất động sản vào thị trường tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi nước Hiện nước ta với sách mở cửa thu hút đầu tư nước nên chủ thể người nước tham gia vào thị trường bất động sản nước ngày gia tăng đóng góp đáng kể vào phát triển chung thị trường bất động sản Thị trường bất động sản để hoạt động ngồi hàng hóa bất động sản cịn cần có tiền tệ để giao dịch thị trường cần có chủ thể cung cấp vốn tiền tệ cho giao dịch bất động sản Những chủ thể bao gåm ngân hàng thơng mại, tổ chức tài tín dụng, cỏc công ty bảo hiểm v.v Đó ngời cấp vốn, gi cho nhà đầu t dới dạng khoản vay, khon gi có kì hạn, phần họ nhận đợc tiền trả lÃi từ vốn vay nhà đầu t th trường bất động sản hoạt động trơi chảy có hiệu khơng thể khơng nhắc đến tham gia nhà hoạt động lĩnh vực Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội dịch vụ bất động sản nhà tư vấn, nhà môi giới, nhà định giá thẩm định giá, nhà quản lý người quảng cáo bất động sản Tất chủ thể tham gia thị trường bất động sản với vai trò trung gian giúp cho hoạt động giao dịch thị trường bất động sản diễn thuận lợi Ngoài chủ thể nêu thị trường bất động sản cịn có chủ thể khác đóng vai trị người tạo lập xây dựng nên bất động sản bao gồm nhà thầu xây dựng, ngời xây dựng kt cu hạ tầng cho khu t, nhà quy hoạch đất đai, nhng nhi lấy ph kiến trúc s Đây nhà chuyên môn lĩnh vực xõy dng thờng thực công việc theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t bt động sản Mặt khác thị trường bất động sản cịn có hiệp hội bất động sản thành lập để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp hội viên tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Cung, cầu giá thị trường bất động sản: 5.1 Cầu thị trường bất động sản: 5.1.1 Khái niệm: Cầu bất động sản khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng chấp nhận, mong muốn có khả tốn với mức giá định để có bất động sản thời điểm định Ai có nhu cầu bất động sản để phục vụ sống khơng phải nhu cầu trở thành cầu bất động sản khơng phải tất người có đủ khả tốn cho nhu cầu tiêu dùng bất động sản Vì điều kiện để xuất cầu bất động sản thị trường bao gồm xuất nhu cầu bất động sản mà nhu cầu khơng thể tự thỏa mãn cần phải tìm kiếm thị trường loại bất động sản mà cần phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu 5.1.2 Phân loại cầu bất động sản: Cầu bất động sản phân loại theo tiêu thức theo chủ thể theo loại bất động sản 5.1.2.1 Phân loại cầu theo chủ thể: Sinh viên: Lưu Thanh Thúy Quản lý địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội Nếu phân loại theo tiêu thức ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu cầu tiêu dùng cầu đầu tư bất động sản Cầu tiêu dùng bất động sản cầu người thực có nhu cầu tiêu dùng bất động sản Những người thường chưa có bất động sản họ có cầu bất động sản khơng mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích tiêu dùng, phục vụ cho sống Cầu đầu tư bất động sản hay gọi đầu bất động sản xuất điều kiện giá bất động sản thị trường có xu hướng tăng cao, phận người có nhà khơng có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản có tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến giá bán kiếm lời Hiện đầu diễn phổ biến nước ta nói ngun nhân làm cho giá bất động sản ngày cao mua bán lại đẩy giá lên cao nhà đầu Chính tượng đầu làm cho người có cầu tiêu dùng thực bất động sản khó tiếp cận với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu thị trường, gây lũng đoạn thị trường Cầu bất động sản ngày tăng cao cầu đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ lớn để điều tiết thị trường biện pháp cần thiết hạn chế tượng đầu bất động sản 5.1.2.2 Phân loại cầu theo loại bất động sản: Hiện cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có nhiều loại tập trung chủ yếu vào số dạng bất động sản thiết yếu cầu nhà ở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản cơng trình cơng cộng, giao thông… Nền kinh tế tăng trưởng phát triển cầu loại bất động sản tăng cao với quy mô ngày lớn để đáp ứng phát triển nhanh chóng đất nước, phục vụ ngày tốt nhu cầu sống đại người 5.1.3 Các nhân tố tác động đến cầu: Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 10 Quản lý địa 46 ... địa 46 Thực trạng giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà Nội II Điều tiết Nhà Nước thị trường bất động sản: 1.Vai trò Nhà Nước điều tiết phát triển thị trường bất động sản: Hiện... sản Hà Nội CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I/ Thị trường bất động sản: 1.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường. .. lượng bất động sản, giá thành bất động sản cung thị trường 5.3 Quan hệ cung - cầu để hình thành giá bất động sản thị trường: Bất động sản hàng hố thị trường thị trường bất động sản thị trường hàng