1 Tiểu luận PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE DỌA VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA DỊCH CỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG CAO CẤP 2 GIỚI THIỆU VỀ VĂN PHÒNG CAO CẤP Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào, sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp nước ngoài, khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt. Và thực tế cho thấy hình ảnh văn phòng cao cấp cho thuê đã không còn là xa lạ với mỗi chúng ta. Để có thể giúp các bạn có được một cái nhìn tổng quan hơn. Nhóm chúng tôi xin giới thiệu sơ lược về các đặc điểm của văn phòng cao cấp cho thuê:  Văn phòng cao cấp cho thuê còn được gọi là văn phòng loại A. Ngoài ra còn có 2 loại văn phòng cho thuê khác với giá thấp hơn và các tiện ích kém hơn là văn phòng cho thuê loại B và loại C.  Được đặt tại các vị trí trung tâm của thành phố, thuận lợi cho việc kinh doanh hoặc thuê làm văn phòng. Đó các vị trí đẹp như: Đường Nguyễn Thị Minh Khai, Lê Duẩn, Hai Bà Trưng  Gần các trung tâm thương mại, dịch vụ, trường học, công viên, khu an ninh, khu dân trí cao, gần chợ / gần siêu thị, bệnh viện hoặc có các trung tâm thương mại dịch vụ được đặt bên trong tòa nhà.  Đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về trang thiết bị, an ninh, hệ thống điều hòa, phòng cháy chữa cháy thuận tiện cho việc làm văn phòng.  Thiết kế không gian mở, linh hoạt, tận dụng tối đa ánh sáng, gió trời mà không bị chia cắt, gò bó được thiết kế theo một phong cách hài hòa với cảnh quan môi trường xung quanh, tạo tâm lý thoải mái cho những người làm việc trong tòa nhà.  Cao ốc hạng A có giá tối thiểu từ 35-45USD/m2/tháng 3 Tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp cao nhưng “uy thế cao ốc” sẽ mang lại bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp; Hơn nữa, DN chỉ chuyên tâm vào việc sản xuất kinh doanh mà không cần lo các dịch vụ như điện nước, vệ sinh, an ninh, tiêu chuẩn hạ tầng cơ sở, tiện nghi… Tâm lý khách hàng giao dịch với những công ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng vào uy tín của doanh nghiệp. Một số văn phòng cao cấp cho thuê tiêu biểu như : Diamond Plaza:tọa lạc ở góc đường Lê Duẩn và Phạm Ngọc Thạch, một vị trí hoàn hảo cho các hoạt động kinh doanh, buôn bán, ngoại giao và giải trí ở trung tâm Quận 1. Nó kết hợp một cách hài hòa khu vực văn văn phòng tinh xảo, khu căn hộ tiện nghi và khu mua sắm sang trọng ở Trung tâm Thương mại Diamond. Ngoài ra còn có Dai Minh convention tower, Golden tower,…. 4 5 A. PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE DỌA VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA DỊCH CỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG CAO CẤP 1. ĐE DỌA CỦA ĐỐI THỦ CÔNG NGHIỆP : Giới thiệu về văn phòng ảo : Hiện nay dịch vụ văn phòng ảo còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Mặt khác, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ này hầu như ít quảng bá. Khách hàng tự tìm hiểu về dịch vụ và đến đăng ký là chính. Vậy văn phòng ảo (Virtual Office) là gì? Nói một cách đơn giản là khi bạn có nhu cầu thuê một văn phòng (ảo) để mở công ty hoặc làm nơi giao dịch, công ty kinh doanh dịch vụ văn phòng ảo sẽ cung cấp (thật) cho bạn đầy đủ các tiện nghi cần thiết như bảng hiệu công ty, phòng họp, máy chiếu, điện thoại, fax, e-mail, trang web, địa chỉ để liên hệ với khách hàng, nhân viên tiếp tân và giao dịch thư từ DN có thể sử dụng ngay sau khi kí hợp đồng Văn phòng ảo là nơi đặt logo, biển hiệu của DN. Khi đã sở hữu một văn phòng ảo, bạn có thể làm việc ở bất cứ nơi đâu mà không phải đến công ty. Nhân viên của đơn vị cho thuê có trách nhiệm trực điện thoại, sau đó chuyển thông tin cho doanh nghiệp thuê. Riêng các buổi họp, hội nghị thì doanh nghiệp thuê hoàn toàn có thể sử dụng các dịch vụ, phòng họp chung. Ưu điểm  Tiết kiệm chi phí rất nhiều. Chủ trương cắt giảm chi phí, thu hẹp hoạt động để tồn tại của nhiều doanh nghiệp khi kinh tế rơi vào suy thoái đã đem đến cơ hội cho lĩnh vực kinh doanh văn phòng ảo. Vì vậy có thể nói đây là ưu điểm nổi trội nhất của loại hình này.  Không lo lắng về các nguồn cung ứng như : trang thiết bị, nội thất,…Do đó sẽ giúp DN tránh được các mối đe dọa lớn về phía người cung ứng, như : giá cả cao, chất lượng kém… 6  DN không cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực. Nhân viên của đơn vị cho thuê có trách nhiệm trực điện thoại, sau đó chuyển thông tin cho doanh nghiệp thuê.  Có đầy đủ trang thiết bị cao cấp như văn phòng hạng A. Với một mức chi phí rất thấp bỏ ra, DN đã có thể sử dụng được những trang thiết bị hiện đại nhất, thể hiện được đẳng cấp và sự chuyên nghiệp.  Đảm bảo kết nối với khách hàng hoặc các đối tác khác 1 cách dễ dàng. Hệ thống thông tin liên lạc tại văn phòng ảo hoạt động 24/24, đảm bảo bất kỳ lúc nào khách hàng/ đối tác cũng có thể liên lạc được với DN đi thuê.  Các hoạt động trong nội bộ DN tiến hành thuận lợi như có 1 văn phòng thật với sự hỗ trợ từ trang thiết bị hiện đại, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp của dịch vụ văn phòng ảo. Nhược điểm  Muốn gặp khách hàng hay đối tác phải hẹn trước và thời gian tiếp khách bị bó buộc theo số giờ đã đăng ký. Vấn đề là do ở cùng một tòa nhà văn phòng ảo có cả trăm DN cùng đăng ký kinh doanh. Để tránh được tình trạng ùn tắc công việc, và bị động về chỗ nên các DN buộc phải tuân theo quy định này của dịch vụ văn phỏng ảo. Đây là bất lợi lớn nhất cho DN sử dụng dịch vụ này.  Lo ngại vấn đề pháp lý, đặc biệt là thủ tục đăng ký kinh doanh cho văn phòng ảo. Bởi lẽ, văn phòng ảo là thuật ngữ không có trong quy định văn bản pháp luật mà được phát sinh trong thực tế. Các DN lo ngại là những DN mới gia nhập thị trường, hay những DN chưa hiểu rõ về pháp luật nên sợ gặp trở ngại trong quá trình đăng ký kinh doanh. Nhận xét Hiện các hãng cung cấp dịch vụ văn phòng ảo được nhiều doanh nghiệp lựa chọn như Regus, G- Office. Tuy nhiên, loại hình này chỉ thích hợp cho các công ty mới thành lập, quy mô nhỏ, ít nhân sự. 7 Phụ lục: Văn phòng ảo thích hợp cho:  Những công ty bắt đầu kinh doanh và chưa sẵn sàng cho chi phí văn phòng.  Những công ty mong muốn điều hành công việc mà không phải tốn nhiều chi phí cho nhân viên.  Những công ty cần nghiên cứu thị trường trước khi đầu tư lâu dài.  Những công ty đòi hỏi có một vị trí trung tâm thuận lợi trong việc giao dịch với khách hàng.  Những công ty cần sự chuyên nghiệp trong việc điều hành dù đang ở bất cứ nơi đâu trên thế giới.  Những công ty không muốn lo lắng về vấn đề đầu tư xây dựng.  Những văn phòng đại diện nước ngoài có thể tiết kiệm chi phí tối đa.  Những công ty muốn mở rộng thị trường kinh doanh mà không muốn bị áp lực về mức phí . 8 2. ĐE DỌA CỦA NGƯỜI MỚI GIA NHẬP: Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối với thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM, giá cho thuê văn phòng lao dốc với tốc độ nhanh chóng, do nhiều cao ốc mới được xây dựng và đưa vào sử dụng. Đặc điểm nổi trội  Nhiều gói dịch vụ đáp ứng được những nhu cầu khác nhau như : gói cước năm Standard Class, gói cước Economy Class, gói cước Business Class, gói cước First Class.  Kiểu dáng và nội thất đươc thiết kế hiện đại hay hợp thời hơn.  Còn nhiều chổ trống thuận lợi cho khách hàng lựa chọn. VD: Sự góp mặt của cao ốc hạng A Kumho Asiana Plaza (Q.1) vừa đi vào hoạt động đầu tháng 9 vừa qua, hay Toà nhà văn phòng Green Park, 29 Nguyễn Đình Chiểu sẽ hoàn thành vào quý 1/2010, …  Chi phí thuê rẻ hơn với nhiều ưu đãi hơn như diện tích sàn rộng hơn hay có nhiều hình thức khuyến mãi hơn như hạ giá thấp hơn 20% giá thuê cùng thời điểm vào năm 2008, tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá chào công bố. VD : Một số tòa văn phòng hạng A chất lượng cao nằm trong quận Hoàn Kiếm có hạn hoàn thành cuối năm 2009 đang được chào thuê với mức giá 50USD/m2/tháng, giảm 20USD so với báo giá đầu năm 2009. Nhận xét Ảnh hưởng của người mới gia nhập đến các DN đang hoạt động trong ngành  Với nhiều ưu đãi dành cho khách hàng, đối thủ mới gia nhập là nguy cơ đe dọa rất lớn về khách hàng mới bởi lẽ khách hàng ngày càng khắt khe hơn trong sự lựa chọn của mình, họ muốn có một dịch vụ tốt nhất với giá rẻ nhất có thể. 9  Nguy cơ mất những khách hàng hiện có. Đặc biệt là những khách hàng sắp đến hạn kết thúc hợp đồng. Vì vậy phải quan tâm những khách hàng cũ, lắng nghe những ý kiến của họ và có những thay đổi thật sự.  Do các đối thủ mới thường có chương trình quảng cáo, giới thiệu rầm rộ hơn. Cho nên các DN đang hoat động cần phải tiến hành quảng bá mới, gây ấn tượng tốt với khách hàng về thương hiệu, văn hóa công ty làm tăng chi phí, giảm lợi nhuận. 10 3. ĐE DỌA CỦA CÁC SẢN PHẨM THAY THẾ: Trong tình trạng thiếu hụt văn phòng cho thuê và giá thuê văn phòng quá cao đã khiến nhiều công ty, tập đòan trong và ngòai nước có khuynh hướng xây dựng cao ốc văn phòng riêng ở các quận vùng ven hay là thuê các biệt thự nhỏ trong hẻm làm văn phòng. Đó cũng là hai sản phẩm thay thế chủ yếu của văn phòng cao cấp cho thuê. 3.1 XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG RIÊNG: Nhận thấy xu hướng giá thuê các cao ốc văn phòng sẽ gia tăng trong tương lai, một số tập đoàn nước ngoài và trong nước đã “đón đầu” bằng cách chạy ra vùng ven xây dựng cao ốc văn phòng riêng. Có thể kể đến trường hợp của tập đoàn bảo hiểm Manulife, tập đoàn hàng tiêu dùng Unilever, công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình, tập đoàn FPT Ưu điểm:  Nằm ở khu vực ven như: khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Thủ Đức…Ở đây đường sá thông thoáng, tránh kẹt xe. Theo nhận định của các chuyên gia địa ốc, từ nay đến năm 2010, các quận 4, 7, Bình Thạnh, Tân Bình và Bình Chánh sẽ nổi lên như là nơi thường trú của các công ty, tập đoàn kinh doanh mới. Trong đó quận 7 với khu đô thị Phú Mỹ Hưng được xem là tâm điểm.  Diện tích sử dụng có thể rất lớn so với văn phòng cao cấp.  Ví dụ, Công ty cổ phần Kinh Đô thì xúc tiến đầu tư cao ốc 40 tầng đối diện chợ Bến Thành với diện tích sàn xây dựng lên đến 171.000m2  Có bãi đậu xe rộng rãi hơn, trong khi đó văn phòng cao cấp vẫn có xảy ra tình trạng không đủ chỗ đậu xe.  Việc xây dựng văn phòng riêng còn để khẳng định đẳng cấp, tiện lợi cho việc kinh doanh. Song song với tổng diện tích xây dựng lớn thì xu hướng chung là các tập đoàn, công ty ty uy tín sẽ có văn phòng riêng. Vì vậy cao ốc càng lớn, vị trí càng đắc địa, càng thể hiện được sức mạnh của người sở hữu, và đó cũng là phương thức quảng bá thương hiệu hiệu quả. [...]... lượng dịch vụ tốt hơn  Các điều kiện cho thuê dễ dàng linh hoạt hơn  Hình thức tiếp thị chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn Giải pháp này phù hợp không chỉ cho dạng văn phòng cao cấp cho thuê mà tổng thể thị trường văn phòng cho thuê 15  Kết quả thực tế: Trong quý 3 năm nay, tỷ lệ trống của văn phòng cao cấp đã giảm so với 2 quý trước ,cụ thể là giảm từ 2, 84% xuống còn 2% Bên cạnh đó mức giá văn phòng cao. .. phí thuê rẻ hơn với nhiều ưu đãi hơn; một số công ty lớn trong nước đã tự xây trụ sở cho mình, hay một xu hướng khác là các công ty sẽ thuê các biệt thự và nhà phố hay ở hẻm của dân làm văn phòng Bốn mối đe dọa chính này đã ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt bằng giá thuê của cả thị trường văn phòng cao cấp cho thuê Vì vậy, trước áp lực về nhu cầu và giá thuê, các chủ đầu tư thay vì chạy theo mức giá cho thuê. .. DỌA CỦA NGƯỜI CUNG ỨNG: Ngoài những mối đe dọa kể trên, mối đe dọa từ phía người cung ứng cũng mang đến những rủi ro không lường trước được Có 5 nguồn cung ứng chính có thể ảnh hưởng đến việc xây dựng, kinh doanh 1 cao ốc văn phòng, đó là:  Đe dọa từ kiến trúc sư và kỹ sư  Đe dọa từ nguồn cung ứng vật liệu xây dựng  Đe dọa từ nguồn cung ứng nội thất văn phòng  Đe dọa từ nguồn cung ứng nhân viên cao. .. năng chi trả của nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp Hơn nữa, trước tình trạng thiếu hụt văn phòng cao cấp cho thuê và giá cả cao, các công ty, các doanh nghiệp đứng trước những mối đe dọa như: một số công ty sẽ sử dụng các văn phòng ảo để giao dịch một khi công ty không có nhiều nhân sự hay tiếp xúc với khách hàng nhiều; một số công ty sẽ dễ dàng lựa chọn văn phòng cho mình khi xuất hiện các văn phòng không... giảm 70 - 80% so với chi phí thuê văn phòng Cụ thể là giá thuê văn phòng hạng A rẻ nhất cũng đến 35USD/m2/tháng, giá thuê nhà phố hoặc ở hẻm khoảng 15-20 USD/m2/tháng, biệt thự lại có giá thuê thấp hơn, khoảng 8 USD/m2/tháng Như vậy, nếu thuê một văn phòng rộng 100 m2, mỗi tháng ít nhất công ty phải bỏ ra khoảng 3.500 USD Với việc thuê biệt thự làm văn phòng, công ty tiết kiệm được hơn 40 triệu đồng một... đẳng cấp doanh nghiệp  Khó tìm được các biệt thự hay nhà dân ở các quận trung tâm, nơi có nhiều công ty kinh doanh, và đặc biệt là khó khăn về giao thông  Cần chú ý đến an ninh vì nhiều nơi rất yên tĩnh nhưng là điểm tập trung của các tệ nạn xã hội Nhận xét Đa dạng hóa sự lựa chọn của khách hàng nhưng ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt bằng giá thuê của thị trường văn phòng cao cấp cho thuê 12 4 MỐI ĐE DỌA... Cùng với giá chào đưa ra thực tế hơn, giá chào và giá thỏa thuận cuối cùng cũng chỉ chênh nhau khoảng 10% Giá thuê văn phòng giảm một phần còn là do các tòa nhà mới được chào thuê trong năm 2009 có mức giá khá thấp Tóm lại, nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nhu cầu và giá thuê căng thẳng đối với văn phòng cao cấp cho thuê trong suốt thời gian trước đang dần được giải toả Qua đó, các văn phòng cao cấp cho. .. chỗ làm ổn định cho nhân sự, công ty cũng không phải lo nghĩ việc tìm thuê chỗ hằng năm và tránh được áp lực do giá thuê tăng và nếu còn dư phòng, lại có thể cho thuê lấy ít tiền tái đầu tư Nhược điểm:  Xa khu trung tâm, khó khăn trong giao dịch Các cao ốc văn phòng riêng được xây dựng ở khu vực ven như: khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Thủ Đức…, trong khi đó các văn phòng cao cấp cho thuê nằm ở khu trung... tư xây dựng văn phòng riêng cũng đồng nghĩa với viêc tự tìm các nguồn cung ứng: nội thất, trang thiết bị văn phòng, các dịch vụ an ninh, vệ sinh… Trong khi đó văn phòng cao cấp cho thuê đã được trang bị cơ sở vật chất, các dịch vụ cần thiết phục vụ cho hoạt động kinh doanh  Chi phí đầu tư ban đầu cao, chỉ những công ty lớn, tài chính mạnh mới đủ khả năng xây dựng Ví dụ, việc xây dựng tòa cao ốc Manulife... ngoài cũng lùi vào hẻm thuê văn phòng mở chi nhánh, văn phòng đại diện để tiết kiệm chi phí Nhược điểm:  Đặc điểm của loại nhà này là thiết kế để ở, không phù hợp để làm văn phòng Để thuê loại nhà này, người thuê phải bỏ thêm tiền cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với nhu cầu  Phải thuê bảo vệ riêng, hạn chế tầng hầm để xe không đáp ứng được số lượng nhân sự và khách hàng cao nhất  Không bề thế, . 4 5 A. PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE DỌA VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA DỊCH CỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG CAO CẤP 1. ĐE DỌA CỦA ĐỐI THỦ. Tiểu luận PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA 4 MỐI ĐE DỌA VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA DỊCH CỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG CAO CẤP 2 GIỚI THIỆU VỀ VĂN