Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn : Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam
- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - CƠNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2009” TÊN CƠNG TRÌNH: PHÁT TRIỂN CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ ii MỤC LỤC Trang bìa Mục lục ii Danh mục bảng biểu v Danh mục chữ viết tắt vi LỜI MỞ ĐẦU PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản 1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi 1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa 1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa 1.1.2.4 Cấp độ tài hóa 1.2 Công cụ tài 1.2.1 Khái niệm công cụ tài 1.2.2 Thị trường tài cơng cụ thị trường tài 1.3 Tình hình sử dụng cơng cụ tài bất động sản số nước giới học cho Việt Nam 10 1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” cơng cụ tài khủng hoảng tài 10 1.3.2 Australia 13 1.3.2.1 Chứng tiền gởi 13 1.3.2.2 Quỹ tài bất động sản 14 1.3.2.3 Quỹ tín khác bất động sản có niêm yết (LPT) 14 1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản 15 iii 1.3.3 Trung Quốc 15 1.3.4 Bài học cho Việt Nam 16 Kết luận chương 16 PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 17 2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 17 2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước có luật đất đai 17 2.1.1.2 Giai đoạn từ sau có luật đất đai 17 2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến 17 2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO 17 2.1.2.2 Giai đoạn từ sau gia nhập WTO cuối tháng năm 2008 18 2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng năm 2008 đến 18 2.2 Tình hình huy động nguồn tài thị trường bất động sản 19 2.2.1 Vốn tự có 19 2.2.2 Vốn vay ngân hàng thương mại 20 2.2.3 Vốn ứng trước khách hàng nhà đầu tư 22 2.2.4 Vốn khác 23 2.3 Mối liên thông thị trường tài thị trường bất động sản VN 24 2.3.1 Tương tác thị trường bất động sản chứng khoán 25 2.3.2 Tính đa dạng sản phẩm tín dụng tỷ trọng tăng lên dư nợ tín dụng ngân hàng thương mại 26 2.3.3 Thực trạng gắn kết thị trường tài thị trường bất động sản 26 2.3.3.1 Khả cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản trung tâm tài 26 2.3.3.2 Các công cụ thị trường tài chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản 27 2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản gặp nhiếu vướng mắc 27 2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch đầu tư bất động sản chưa đáp ứng 28 2.3.3.5 Thời hạn tín dụng thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 28 2.4 Sự tồn công cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam 28 iv 2.4.1 Phát hành trái phiếu 28 2.4.2 Các quỹ đầu tư 30 2.5 Hạn chế nguồn tài trợ cho dự án bất động sản 30 2.5.1 Giới hạn khoản vay dài hạn ngân hàng 30 2.5.2 Hạn chế hoạt động mua bán tài sản nợ chứng khốn hóa nợ vay thị trường tài thứ cấp 31 2.5.3 Thiếu sách hợp lý kênh huy động vốn từ khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản 33 2.6 Những bất lợi kinh doanh bất động sản thiếu nguồn tài trợ thích hợp 33 2.6.1 Khó hoàn tất dự án dài hạn 33 2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường hàng hóa cao cấp 34 2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay chấp 34 Kết luận chương 35 PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản 36 3.2 Cho phép hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp 38 3.3 Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố 40 3.4 Trái phiếu cơng trình 42 3.5 Chứng bất động sản 42 3.6 Giải pháp hỗ trợ 44 3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý 44 3.6.2 Sự đời kịp thời tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo sở, niềm tin cho nhà đầu tư 45 Kết luận chương 47 KẾT LUẬN CHUNG 48 Tài liệu tham khảo v DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1.1:Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008 13 Biểu đồ 1.2:Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009 13 Biểu đồ 2.1:Tăng trưởng huy động vốn cho vay địa bàn TP HCM qua năm 20 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ABS : Asset-Backed Securities CBRE : CB Rechard Ellis CDO : Collateralized Debt Obligations CDS : Credit Default Swap CII : Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật DATC : Công ty mua bán nợ tài sản tồn đọng FDI : Foreign Direct Investment HIFU : Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh LPT : Listed Property Trust MBS : Mortgage-Backed Securities REIT : Real Estate Investment Trust WTO : Word Trade Organisation -1- LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trị lớn q trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau gia nhập WTO Đối với doanh nghiệp bất động sản, vốn vấn đề sống còn, lại thiếu vốn trầm trọng để thực dự án bất động sản, lẽ mà nước ta chưa khai thác hết tiềm bất động sản to lớn Trong năm 2007 đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển nhanh chóng thị trường bất động sản Điều thấy rõ giai đoạn khát vốn của doanh nghiệp bất động sản hạn chế kênh huy động vốn truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu vốn tự có vốn vay ngân hàng Trên giới, từ lâu, nhiều nước sử dụng công cụ tài để huy động vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường cầm cố chấp, chứng khốn hóa bất động sản quỹ tín thác đầu tư bất động sản Vấn đề cấp bách cần thiết phải tạo tiền đề để sử dụng phát triển công cụ tài Đó lý cho đề tài “Phát triển cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam” Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Luận văn đưa số đóng góp sau: - Hệ thống hóa lý luận bất động sản cơng cụ tài - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản từ năm 1975 đến - Nêu rõ tình hình sử dụng nguồn tài trợ truyền thống khó khăn việc huy động vốn cho thị trường bất động sản - Làm rõ cần thiết phải phát triển cơng cụ tài nhằm huy động vốn cho thị trường bất động sản - Đề xuất số giải pháp quan trọng để phát triển công cụ tài Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu đề tài phân tích làm bật hạn chế kênh huy động vốn truyền thống doanh nghiệp bất động sản, từ cho thấy tính cấp thiết việc phát triển cơng cụ tài thị trường bất động sản nêu số giải pháp cụ thể Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: kênh huy động vốn truyền thống doanh nghiệp bất động sản, số công cụ xuất thị trường Việt Nam, đặc biệt công cụ huy động vốn hiệu giới - Phạm vi nghiên cứu: chủ yếu Việt Nam, có tham khảo thêm số nước giới Phương pháp nghiên cứu -2- Phương pháp phân tích, mơ tả đóng vai trị chủ đạo đề tài Kết cấu đề tài Lời mở đầu Phần 1: Tổng quan thị trường bất động sản cơng cụ tài Phần 2: Tình hình phát triển cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam Phần 3: Giai pháp phát triển hồn thiện cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam Kết luận -3- PHẦN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất khác nước sử dụng phân chia tài sản thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: real estate (các tài sản bất động) gọi bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ: immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ “địa sản” nước ta gọi là: bất động sản Điều 181 Bộ Luật Dân quy định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định.” Một cách phổ biến bất động sản là: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn tài ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; - Có thể đo lường giá trị định; - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi; - Tồn lâu đời 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Ngoài đặc trưng nêu trên, bất động sản cịn có đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc -4- điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại bất động sản - Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở - Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mô quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng - Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất, khác kết cấu kiến trúc; khác hướng; khác cảnh quan vật ngoại cảnh - Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hóa bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản - Thứ sáu, bất động sản tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lời cao đồng thời tạo vốn Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng - Thứ bảy, bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội - Thứ tám, giá trị công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lí phải cao so với hàng hóa thơng thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, công trình xây dựng, nhà ở, văn phịng…cũng địi hỏi cần có nghiên cứu cụ thể chi phí cho quản lý cao - 35 - định chế tài chun biệt REITs mua lại hay bảo đảm cho khoản vay KẾT LUẬN PHẦN Cùng với phát triển kinh tế thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển đáng ghi nhận Tuy nhiên phát triển thị trường nhiều bất cập, nạn đầu khó khăn lớn thị trường nhu cầu vốn Nhu cầu đầu tư, kinh doanh bất động sản lớn nhiên tiềm lực tài hầu hết đối tượng tham gia thị trường như: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư, người mua …vẫn hạn chế Từ trước đến việc huy động vốn cho thị trường bất động sản dựa vào nguồn vốn truyền thống: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng nguồn vốn không đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho dự án lớn Tại nước có thị trường bất động sản phát triển việc huy động vốn chủ yếu thông qua công cụ tài Trong đó, thị trường bất động sản Việt Nam, số doanh nghiệp phát hành trái phiếu cho dự án đầu tư số quỹ đầu tư thành lập phần lớn cơng cụ tài chưa áp dụng Thị trường bất động sản cần liên thông với thị trường vốn, tiền tệ Điều đặt nhu cầu thiết để khai thông vốn cho thị trường bất động sản phát triển cơng cụ tài - 36 - PHẦN GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Một kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực bất động sản nhiều nước giới áp dụng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đời kênh quan trọng để thu hút vốn đầu tư nước vào bất động sản, khu đô thị Quỹ tín thác đầu tư bất động sản mơ hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín kinh nghiệm cơng ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư mua chứng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đầu tư vốn quỹ vào bất động sản kiếm lời Vì ủy thác nên nước cơng ty quản lý quỹ chuyển giao 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Cổ phiếu Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ln có tính khoản cao lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm quỹ ổn định Trên giới, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản phân loại theo đối tượng đầu tư, gồm: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản khai thác bất động sản (Equity REIT), quỹ tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất động sản người khai thác khách sạn vòng số năm định Quỹ tín thác đầu tư bất động sản mua lại số khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác bất động sản vừa cho chủ bất động sản khác vay tiền Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cịn phân loại theo tổ chức: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản pháp nhân thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đơng, hội đồng quản trị ban kiểm sốt cổ đơng bầu ra, cổ phiếu Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chứng quỹ đầu tư chia cổ tức, mua bán thị trường chứng khoán sơ cấp thứ cấp Quỹ tín thác đầu tư bất động sản quỹ hỗ tương: Tương tự quỹ đầu tư chứng khốn Nghị định số 144 Chính phủ Việt Nam ban hành tập trung vào phát triển khai thác bất động sản mua thuê dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư chặt chẽ - 37 - Chứng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có dạng nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng REIT nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho nhà quản lý chuyên nghiệp giám sát Nhà nước tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá Giống cổ phiếu, người nắm giữ chứng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, khoản đầu tư quỹ có lãi, lỗ thị giá chứng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản tăng giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản bị phá sản Cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư sai sót họ trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý Theo chuyên gia giới, bốn điều kiện để Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thành cơng gồm: - Có hiệu tài cao: Mục đích nhà đầu tư lợi nhuận, họ bỏ vốn đầu tư tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư có lợi ích tài cao dạng đầu tư khác Nếu không họ gửi tiền vào ngân hàng mua trái phiếu Chính phủ lãi an tồn Để đảm bảo hiệu tài chính, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần đảm bảo số yêu cầu: + Không sử dụng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản vay + Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần phải có Ban đại diện Quỹ Đại hội nhà đầu tư bầu chọn + Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần phải đáp ứng tính minh bạch báo cáo công bố thông tin + Quỹ tín thác đầu tư bất động sản phải có sách đánh giá, thẩm định tài sản giao dịch kinh doanh + Các thành viên tham gia Quỹ tín thác đầu tư bất động sản phải độc lập lợi ích nhằm đảm bảo mức độ độc lập hoạt động REIT - Điều kiện thứ hai uy tín cơng ty quản lý quỹ, doanh nghiệp cá nhân đầu tư tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, có kỹ quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư khai thác có hiệu thành viên cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản - Thứ ba phải có hành lang pháp lý chặt chẽ: Để đảm bảo tính minh bạch tài cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bảo vệ nhà đầu tư Các nước phát triển Quỹ tín thác đầu tư bất động sản nói chung nước ta nói riêng cần có luật, quy chế quy định chi tiết tiêu chuẩn hoạt động cơng ty quản lý Quỹ tín thác - 38 - đầu tư bất động sản Đồng thời cần có quy định nhằm bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Các luật cần phải đảm bảo tính minh bạch thơng tin mức độ ưu đãi thuế - Điều kiện thứ tư miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp Đây điều kiện tiên cần phải phân định chức đặc điểm tổ chức liên quan đến cấu trúc Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để áp dụng thuế Đối với Việt Nam, ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên phải có đồng ý Bộ Tài trước cấp phép thành lập Về đơn vị quản lý Nhà nước Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hoạt động quản lý Vụ Tài ngân hàng Bộ tài Ủy ban Chứng khốn Nhà nước Trong trường hợp Bộ tài ủy quyền cho UBND Tỉnh, Thành phố Sở Tài người đại diện quản lý Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Hiện có nhiều quỹ đầu tư nước muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Do đó, để thu hút nhà đầu tư nước ngồi, Chính phủ nên sớm ban hành luật Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, ưu đãi thuế… 3.2 Cho phép hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp Khi kênh tín dụng bị nghẽn mạch, tín dụng thơng qua kênh ngân hàng tổ chức tín dụng việc hoàn chỉnh mở rộng thị trường chấp - cầm cố cho phép hình thành thị trường chấp – cầm cố thứ cấp giải vấn đề tín dụng Thị trường chấp – cầm cố thứ cấp có tầm quan trọng đặc biệt biến nguồn vốn tĩnh bất động sản thành vốn động để đầu tư Làm tốt việc khơi thông kênh nối thị trường vốn thị trường bất động sản Trong nguồn vốn đầu tư nguồn vốn quan trọng nguồn vốn từ thị trường chấp bất động sản hữu chí bất động sản hình thành tương lai Việt Nam nước phát triển, thực công nghiệp hóa nguồn nội lực từ chấp - cầm cố bất động sản đóng vai trị quan trọng, nguồn đầu tư từ nội lực, giúp cho kinh tế không bị lệ thuộc nhiều vào nước ngồi Hiện có thị trường chấp - cầm cố sơ cấp (là thị trường trực tiếp người nhận chấp người chấp) có hành lang pháp lý, chưa thực uyển chuyển, động, tính khoản không cao, chưa tạo nguồn vốn mạnh cho thị trường bất động sản Tại thị trường xảy rủi ro tính khoản cho tổ chức tín dụng cho vay người vay trả lãi - gốc không hạn đơn giản tổ chức tài cần tiền cho mục đích kinh doanh khác khoản cho vay chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt Thị trường - 39 - chấp - cầm cố thứ cấp khắc phục nhược điểm cách tổ chức tín dụng mua bán khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính khoản cho khoản tín dụng Vì việc hình thành thị trường chấp – cầm cố thứ cấp cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tư, hoạt động uyển chuyển hơn, tạo chế tốt để phát triển thị trường vốn thị trường bất động sản Dựa nguyên tắc hoạt động thị trường nên làm cho nguồn vốn đa dạng hơn, nhiều hơn, động tích cực Nguyên tắc hoạt động thị trường chấp – cầm cố thứ cấp: thị trường cho chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu tín dụng ký hợp đồng vay với tổ chức tín dụng đảm bảo tài sản hình thành hình thành tương lai Do vậy, bất động sản chấp tài sản tổ chức tín dụng cho vay chừng người vay chưa trả hết tiền vay Người cho vay chấp, ngân hàng thương mại, công ty chuyên cho vay, tổ chức tín dụng cho vay chấp tập hợp khoản cho vay lại thành danh mục bán chúng cho tổ chức chuyên mua bán nợ tài sản chấp theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa khoản lãi cầm cố thời gian đáo hạn nợ cầm cố người chủ tài sản Nguồn vốn công ty huy động phát hành trái phiếu, vay phủ tổ chức quốc tế Chính phủ bảo lãnh … Thông qua nghiệp vụ mua bán khoản vốn cho vay thị trường sơ cấp giải phóng, nhà cho vay sơ cấp có vốn để trì tiếp hoạt động Thơng qua chế này, nhà cho vay thị trường sơ cấp cho vay chấp cầm cố bán chúng cho nhà đầu tư thị trường thứ cấp để trì ổn định quỹ cho vay mình, lúc vốn thị trường tính dụng thực khai thông, tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp khơng rơi vào tình trạng thiếu cung tiền Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng cịn chứng khốn hố khoản tín dụng thị trường tài tạo tính khoản cho tín dụng cầm cố nhà Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp nhiều tổ chức tài chính, quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, cơng ty tài Thành lập thị trường chấp - cầm cố thứ cấp thời điểm việc nên làm cần thiết, sớm tốt giải vấn đề vốn cho thị trường đầu tư thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần phải có lộ trình phù hợp, cần có q trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi tác động đến xã hội Để thực giải pháp này, trước hết cần có văn pháp quy mua bán nợ bất động sản; quy định việc thành lập hoạt động tổ chức mua bán nợ Và cần phải xây dựng hành lang pháp lý tốt để đảm bảo quyền quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia vào thị trường, tính khoản chuyển - 40 - nhượng giá trị cho cầm cố chấp cho tổ chức tín dụng khác Theo pháp luật hành chúng có hành lang pháp lý cho thị trường chấp - cầm cố sơ cấp, mà chưa thực hiệu Vì vậy, cần phải thống việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu cao vào hoạt động Đó điều mà nhà đầu tư, tổ chức tín dụng quan tâm tham gia giao dịch bảo đảm thị trường chấp - cầm cố hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp họ Thị trường cầm cố thứ cấp phát triển nguồn tài dành cho vay đầu tư, kinh doanh tiếp thị sản phẩm nhà dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận Sức mua thị trường từ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất phát triển nhà 3.3 Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, khoản cho vay chấp cầm cố chứng khoán hoá thị trường tài tạo tính khoản cho tín dụng chấp cầm cố Chứng khốn hóa (chuyển thành chứng khốn) q trình tập hợp tái cấu trúc tài sản thiếu tính khoản lại có thu nhập cao tiền tương lai khoản phải thu, khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung chứng khoán đưa giao dịch thị trường Nói cách khác, chứng khốn hóa q trình huy động vốn cách sử dụng tài sản tài sẵn có bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành chứng khoán nợ Theo đó, nhà đầu tư mua chứng khốn nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản đem làm tài sản đảm bảo Thông thường kỹ thuật chứng khốn hóa khoản tín dụng thực hai nhóm tài sản chủ yếu: khoản vay chấp bất động sản tài sản tài khơng chấp bất động sản; từ hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: chứng khoán dựa chấp bất động sản (Mortgage backed securites) chứng khốn tài sản tài (Asset backed secuirities), gọi tắt ABS Chứng khoán dựa chấp bất động sản (Mortgage backed securities) hình thành từ chuyển đổi khoản vay có tài sản chấp, cơng ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, chuyển giao toàn giấy tờ chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu Loại trái phiếu có độ an tồn cao hơn, có vật đảm bảo khoản vay, lãi suất lại thấp so với chứng khốn tài sản tài Thực chất với trái phiếu gắn liền với tài sản chấp có đủ điều kiện để xem thương vụ bán tài sản Người bán khơng cịn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau chuyển đổi chịu - 41 - trách nhiệm với người mua người vay bị vỡ nợ hay có thay đổi giá thị trường tài sản Sau cho vay chấp cầm cố thị trường cho vay chấp cầm cố sơ cấp, tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp khoản cho vay thành danh mục bán chúng cho công ty có chức đặc biệt, chức mua bán nợ Q trình chứng khốn hóa bắt đầu thực giai đoạn Các công ty mua bán nợ đặc biệt khơng có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn công ty huy động phát hành trái phiếu, điểm mấu chốt q trình chứng khốn hóa Các trái phiếu bảo đảm danh mục tài sản chấp cầm cố khoản cho vay thị trường cho vay chấp cầm cố thứ cấp Thông thường, trái phiếu phân thành nhiều gói, định mức tính nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác lãi suất khác Ví dụ: gói 1, gói gói Gói có hệ số tín dụng cao tốn tồn gốc đầu tiên, dĩ nhiên lãi suất thấp nhất, Sau tốn hết gói đến gói sau gói Gói gói đặc biệt khơng định mức tín nhiệm, có mức độ rủi ro cao Và toàn danh mục tín dụng hoạt động tốt gói gói hưởng nhiều lợi nhuận ngược lại Qua cách phân gói nhà đầu tư có nhiều hội để lựa chọn gói trái phiếu phù hợp với sở thích rủi ro Điều kích thích nhà đầu tư vào trái phiếu dựa chấp bất động sản Thông qua chế này, khoản cho vay chấp cầm cố trở thành chứng khoán nợ phát hành rộng rãi cơng chúng, làm tăng tính khoản khoản cho vay Cũng thông qua chế này, khoản rủi ro tín dụng chuyển cách hiệu từ tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang nhà đầu tư trái phiếu Các tổ chức tín dụng khơng cịn bị hạn chế cho vay nguồn huy động trực tiếp nữa, cần họ bán khoản cho vay chấp cầm cố thu tiền phục vụ nhu cầu hoạt động tổ chức Khi tiến hành chứng khốn hóa số lượng nguồn vốn cho vay khơng bó hẹp khn khổ tổ chức tín dụng nữa, mà qua q trình có nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: nhà đầu tư nhỏ lẻ, tổ chức bảo hiểm, quỹ xã hội Tuy nhiên để mơ hình hoạt động quan có thẩm quyền Nhà Nước phải ban hành quy định để tạo hành lang pháp lý cho công ty mua bán nợ hoạt động, cần có luật pháp để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào q trình Và để thực triển khai hiệu kỹ thuật chứng khốn hóa Việt Nam - 42 - cịn nhiều việc phải chuẩn bị tiếp tục hồn thiện khn khổ pháp lý thị trường tài chính, phát triển thị trường phụ trợ thị trường mua lại, thị trường sản phẩm phái sinh, hình thành tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín lực 3.4 Trái phiếu cơng trình Khi hai kênh tín dụng ngân hàng tổ chức tín dụng kênh khách hàng bị thu hẹp lại, với hành lang pháp lý có phát hành trái phiếu cơng trình giải pháp vốn cho cơng ty bất động sản thực Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển đến trình độ định thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa thật hấp dẫn nhà đầu tư Để phát hành trái phiếu bất động sản thành cơng chủ đầu tư phải đưa điều kiện hấp dẫn nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải dự án tốt, sản phẩm nhà đất phải thực hấp dẫn nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa dự án khả thi triển khai tiến độ; - Có cam kết chặt chẽ mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho trái chủ có tranh chấp xảy ra, để trái chủ khơng bị thiệt thòi quyền lợi; -Cần kết hợp với tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín có đủ lực tài chính; - Đưa sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua hộ với tỷ lệ chiết khấu tương đối Nhưng phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha lỗng sau chuyển đổi; khả kiểm sốt cơng ty cổ đông hữu; cấu vốn công ty bị thay đổi nên tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu thay đổi… 3.5 Chứng bất động sản Chứng bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản Giá trị đảm bảo bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản sau mà không thiết phải sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn Cơ chế chuyển hóa thành chứng khốn hình thức này: toàn bất động sản tham gia chia nhỏ thành chứng có giá trị sau phát hành công chúng Quá trình phát hành khơng cần thơng qua định chế tài trung gian Hay nói cách khác, doanh nghiệp có nguồn thu tương lai chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu cho nhà đầu tư để đổi lấy khoản tiền mặt thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán - 43 - Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng bất động sản bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát nhà đầu tư Tại thời điểm phát hành chứng khoán phát hành rộng rãi cho đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia Trong trình thực dự án, chứng khoán bất động sản tự chuyển nhượng Theo tính khoản sản phẩm cao cho người nắm giữ chứng khốn Tại thời điểm phát hành tất thơng tin liên quan đến dự án phải công bố cách công khai, minh bạch đặt giám sát tổ chức trung gian làm ngân hàng giám sát Chủ đầu tư dự án đưa cáo bạch, có thơng tin đầy đủ, rõ ràng, xác tình hình tài chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, điều khoản quyền lợi trách nhiệm hai bên, cảnh báo rủi ro xảy ra, cam kết tiến độ thực dự án việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng bất động sản dự án gặp phải cố lỗi nhà đầu tư dự án Điều đảm bảo cho dự án đầu tư hoàn thành tiến độ chất lượng cam kết, hạn chế tượng tiêu cực giao dịch bất động sản hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành Ngoài ra, việc công khai thông tin phần hạn chế tượng đầu bất động sản Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn dự án bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản người có nhu cầu thực sự, tránh tượng đầu bất động sản Còn nhà đầu tư chia lãi dựa lợi nhuận thu từ việc đấu giá dự án hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản ưu điểm chứng đầu tư bất động sản, tăng tính khoản cho bất động sản mở rộng cho nhà đầu tư vốn khơng có khả sở hữu hồn tồn bất động sản, tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới dành riêng cho nhà đầu tư nhiều vốn Bên cạnh việc tách quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường công ty tài chính, bảo hiểm, quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng bất động sản thực việc gắn kết mức cao thị trường tài thị trường bất động sản So với hình thức trái phiếu cơng trình chứng bất động sản an tồn nhà đầu tư kiểm sốt việc sử dụng vốn mục đích thơng qua kiểm soát giải ngân theo tiến độ triển khai dự án ngân hàng Nếu mua trái phiếu cơng trình, nhà đầu tư khơng kiểm sốt việc sử dụng vốn đơn vị phát hành trái phiếu Phát hành chứng bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua tổ chức tín dụng Tuy nhiên, huy động vốn hình thức chứng bất - 44 - động có số bất cập chi phí gián tiếp cho việc thực giao dịch trở ngại việc công bố thông tin theo yêu cầu quan quản lý Để cho mơ hình chứng bất động sản đưa vào áp dụng Việt Nam thị trường chứng khoán phát triển đủ mạnh để tạo môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết giao dịch chứng bất động sản Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài trung gian hệ thống văn pháp lý Ngoài ra, yêu cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình độ định, phải minh bạch, lành mạnh ổn định lúc chứng bất động sản thực trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với nhà đầu tư chứng khốn 3.6 Giải pháp hỗ trợ 3.6.1 Hồn thiện hành lang pháp lý Thị trường bất động sản Việt Nam non trẻ với nhiều vướng mắc bất cập Vì cần có can thiệp nhà nước, mục tiêu trước mắt lành mạnh hóa thị trường bất động sản, củng cố tạo tiền đề cho thị trường phát triển bền vững Tác động đến thị trường bất động sản bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng pháp luật tài chính, nên việc hồn thiện thị trường bất động sản khơng dựa vào đạo luật riêng rẽ Cần phải sửa đổi đồng đạo luật có liên quan, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… Vai trò nhà nước việc khơi thơng dịng vốn cho thị trường bất động sản ban hành luật, quy định cụ thể cho cơng cụ tài thị trường Trước hết, việc ban hành, xây dựng khung pháp lý cho quỹ đầu tư, đặc biệt quỹ REIT Để khuyến khích phát triển quỹ đầu tư, công ty đầu tư dạng công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư công chúng nguồn đầu tư nước cho thị trường bất động sản Chính định chế đóng vai trị trung gian nhà đầu tư không chuyên nghiệp với nhà đầu tư chuyên nghiệp thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, số mơ hình xây dựng thí điểm (như Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương) sau nhiều năm hoạt động mà chưa có hẳn khung pháp lý điều chỉnh hoạt động, thường phải vay mượn quy định pháp lý tổ chức, doanh nghiệp tương tự để hoạt động ln gặp khó khăn định hướng hoạt động tổ chức máy… Vì lâu dài, để quỹ đầu tư bất động sản tồn phát triển Việt Nam thu hút nhà đầu tư, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành luật quỹ này, đồng thời cần có luật để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào quỹ Điều quan trọng luật phải đảm bảo tính minh bạch thơng tin ưu đãi thuế - 45 - Hoàn thiện phát triển thị trường cầm cố - chấp, đặc biệt hình thành thị trường thứ cấp Trước hết Chính phủ cần rà sốt lại tất quy trình thủ tục liên quan đến chấp bất động sản từ giai đoạn chấp đến giai đoạn sai áp phát bất động sản, nay, thủ tục phức tạp, làm nản lịng nhiều tổ chức tín dụng Ngồi ra, nên xem xét việc cho phép chấp – cầm cố bất động sản ngân hàng nước hướng mở rộng hiệu Lực vốn ngân hàng nước hạn chế, việc mở rộng thị trường chấp - cầm cố với tham gia tổ chức tín dụng nước cách khơi nguồn vốn mạnh cho đầu tư Việc mở rộng thị trường chấp - cầm cố giải pháp đắn cho việc tăng vốn đầu tư thị trường bất động sản Đối với công cụ tài khác trái phiếu bất động sản, chứng bất động sản cần phải ban hành quy định luật cụ thể Ngoài ra, để hỗ trợ tạo tính khoản cho cơng cụ tài trên thị trường chứng khốn cần hồn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán phát triển lành mạnh 3.6.2 Sự đời kịp thời tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo sở, niềm tin cho nhà đầu tư Chức tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp phân tích, xếp hạng tín nhiệm tổ chức tín dụng, doanh nghiệp; đánh giá xếp hạng cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp Công ty nắm giữ vai trị quan trọng việc cung cấp thơng tin cho đối tượng Thứ nhất, tổ chức tín dụng: nhằm hỗ trợ tổ chức tín dụng việc định cấp tín dụng, giám sát đánh giá khách hàng, kiểm soát rủi ro hiệu Thứ hai, nhà đầu tư thị trường chứng khoán nhằm giúp họ có sở để tham khảo, đối chiếu kỹ trước định đầu tư cuối cùng, giảm bớt rủi ro đầu tư; giúp cho cơng ty chứng khốn lựa chọn danh mục đầu tư tốt nhất; tạo điều kiện huy động vốn thị trường chứng khoán thực dễ dàng, thuận lợi Thứ ba, công ty giúp doanh nghiệp Việt nam xây dựng hình ảnh độ tín nhiệm sản xuất, kinh doanh trình hội nhập quốc tế; thứ tư giúp cho quan quản lý Nhà nước đánh giá đối tượng quản lý mình, có sở để đưa giải pháp thích hợp, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung Ở Việt Nam nay, định mức tín nhiệm cơng cụ tài cung cấp cho kinh tế cách gia tăng hiệu hoạt động thị trường tiền tệ lẫn thị trường tài Trong việc định mức tín nhiệm cơng cụ tài ngắn hạn quan trọng toàn hiệu thị trường tài chính, định mức tín nhiệm cơng cụ tài - 46 - dài hạn (như tín phiếu trái phiếu) tối quan trọng cho phát triển thị trường trái phiếu Về mặt chất công cụ thị trường vốn, rủi ro thay đổi độ tin cậy tín dụng người phát hành lớn nhiều so với trường hợp cơng cụ tài ngắn hạn Ngồi ra, khó khăn cho nhà đầu tư để cân đo rủi ro thời hạn dài mà khơng có phân tích chun gia định mức tín nhiệm Trong thị trường chứng khốn nổi, tổ chức định mức tín nhiệm mở rộng thị trường cho công cụ nợ cách mang đến cho thị trường nhà đầu tư chưa khai thác, bao gồm nhà đầu tư tổ chức ngồi nước mà có lẽ khơng thể mua công cụ thị trường tiền tệ, trái phiếu thiếu vắng định mức tín nhiệm cơng cụ Cũng cịn kỳ vọng chi phí phát hành giảm cách cung cấp lợi quy mô việc thực chức điển hình gắn liền với tổ chức định mức tín nhiệm – tìm kiếm thơng tin, phân tích, cơng bố theo dõi Bởi gần gũi chúng thị trường, tổ chức định mức tín nhiệm thúc đẩy việc đối thoại sách với quan quản lý pháp luật thích hợp liên quan đến phát triển, hoạt động, quản lý thị trường tiền tệ trái phiếu Một định mức tín nhiệm cịn giảm chi phí vốn cách hỗ trợ công bố thông tin người phát hành thị trường việc thúc đẩy tiêu chuẩn kế tốn cơng bố thơng tin Để cho tổ chức định mức tín nhiệm tồn mặt kinh tế giai đoạn đầu phát triển thị trường vốn phải có số lượng công cụ nợ đủ tiêu chuẩn cho định mức tín nhiệm Số lớn cơng cụ nợ quan trọng bao gồm cơng cụ thị trường tiền tệ, trái phiếu cơng ty, chứng khốn quyền, trái phiếu doanh nghiệp nhà nước, trái phiếu phủ, thị trường bắt đầu trưởng thành chứng khoán chấp bất động sản Trong thành lập tổ chức định mức tín nhiệm thành phần chủ yếu cho phát triển thị trường vốn, thành cơng cuối phụ thuộc vào khn khổ sách dẫn dắt cho phát triển dài hạn thị trường trái phiếu tiền tệ Ở châu Mỹ La tinh Đông Nam Á, quan quản lý chứng khoán quốc gia bắt buộc định mức tín nhiệm cho cơng cụ nợ Một chọn lựa sách xem xét yêu cầu chứng khoán nợ định phải định giá tổ chức định mức tín nhiệm thừa nhận trước chào bán Một trở ngại cho hình thành tổ chức định mức tín nhiệm thị trường tình trạng pháp lý quản lý tổ chức thường khơng rõ ràng Ngồi ra, tình trạng cơng ty định mức tín nhiệm chứng khốn thường khơng đuợc quy định luật chứng khốn luật khác Như trường hợp Mỹ, đưa tổ chức định mức tín nhiệm vào định nghĩa người tư vấn đầu tư Một chọn lựa khác, cần thiết chỉnh sửa luật chứng khốn quốc gia để có thừa nhận cơng ty định mức tín nhiệm Khi luật chứng khoán đuợc - 47 - thực thi luật có chỉnh sửa, chúng đưa việc thừa nhận khả tạo tổ chức định mức tín nhiệm Về mặt này, quan trọng để có đồng tiêu chuẩn luật pháp quản lý khắp quốc gia nơi mà có tổ chức định mức tín dụng KẾT LUẬN PHẦN Trước nhu cầu vốn lớn thị trường bất động sản việc tạo liên thơng thị trường tài thị trường bất động sản vấn đề cần thiết cấp bách Chương tập hợp giải pháp cho việc hình thành cơng cụ Ngồi việc phát triển cơng cụ hình thành quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu bất động sản việc quan trọng xây dựng thị trường cầm cố chấp, chứng khốn hóa bất động sản… Đây giải pháp thiết thực giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản nhiều nước giới áp dụng mang lại hiệu cao mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Chính giải pháp góp phần thay đổi khó khăn thị trường bất động sản Để thị trường phát triển lành mạnh bền vững cần có can thiệp nhà nước việc tạo lập hành lang pháp lý cho công cụ tài chính, biện pháp hỗ trợ khác sách lãi suất, hình thành tổ chức định giá, đánh giá xếp hạng bất động sản - 48 - KẾT LUẬN Ở nhiều nước giới, cơng cụ tài kênh huy động vốn chủ yếu quan trọng cho thị trường bất động sản Thực tế năm gần cho thấy nhu cầu phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản Việt Nam đòi hỏi nguồn vốn dài hạn Nguồn vốn tự có hạn hẹp, bế tắc ngân hàng việc hỗ trợ cho vay nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường đóng băng thời gian qua Việc nghiên cứu để ứng dụng cơng cụ tài nỗ lực để giải tốn khai thơng luồng vốn cho thị trường bất động sản góp phần đa dạng cho thị trường chứng khoán Qua nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, có tiền đề cho việc ứng dụng cơng cụ tài thị trường bất động sản, Việt Nam cần thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ thống điều kiện tiền đề Trong đó, hỗ trợ luật pháp vấn đề cốt lõi Nhiều khía cạnh cần nghiên cứu thêm góc độ chi tiết ngồi khn khổ hạn hẹp đề tài để khẳng định tính khả thi việc ứng dụng cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam, nghiên cứu sâu giải pháp vận hành, quản lý thị trường bối cảnh thực tiễn Việt Nam - TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách Trần Hoàng Ngân, Phạm Văn Năng, Sử Đình Thành , 2002, Sử dụng cơng cụ tài để huy động vốn cho chiến lược phát triển kinh tế-xã hội Việt Nam đến năm 2020, Nhà xuất thống kê Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, 2006, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất trị quốc gia Luật dân năm 2005 nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Robin Goodchild, 2008, REITs and the property market, Journal of property invesment and finance Các trang web Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM http://www.hsx.vn Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Saga Việt Nam http://.www.saga.vn Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn Báo niên http://.thanhnien.com.vn 10 Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn 11 Vietnam Real Estate http://www.vietrees.com ... phải phát triển cơng cụ tài bất động sản - 17 - PHẦN THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. .. cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam Kết luận -3- PHẦN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động. .. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1