nghiên cứu - trao đổi 34 tạp chí luật học số 12/2011 Ths. Nguyễn Thị Hồng Nhung * 1. Khỏi nim trỡnh t, th tc chuyn nhng quyn s dng t Trỡnh t, th tc chuyn nhng quyn s dng t (QSD) c quan nim l cỏch thc, trỡnh t c quan nh nc cú thm quyn cụng nhn vic chuyn nhng QSD ca ngi s dng t v l cỏch thc do phỏp lut quy nh m cỏc t chc, cỏ nhõn phi tuõn th khi thc hin vic chuyn nhng QSD. Nghiờn cu cỏc quy nh hin hnh v th tc chuyn nhng QSD, chỳng ta cú th nhn din mt s c im ch yu sau õy: 1) Th tc chuyn nhng QSD c thc hin bi cỏc c quan nh nc cú thm quyn. Cỏc c quan ny cú chc nng qun lớ nh nc v t ai. Vi t cỏch l i din ch s hu ng thi l ch th qun lớ nh nc i vi t ai, Nh nc quy nh cỏc th tc v chuyn nhng QSD v thụng qua vic thc hin cỏc th tc ny nhm qun lớ, kim soỏt nhng giao dch v chuyn QSD trong xó hi; 2) Cỏc quy nh v trỡnh t, th tc chuyn nhng QSD l nhng ngha v phỏp lớ bt buc cỏc c quan nh nc, cỏn b, cụng chc, viờn chc nh nc; t chc, cỏ nhõn SD phi thc hin trong quỏ trỡnh chuyn nhng QSD; 3) Trong iu kin kinh t th trng, th tc chuyn nhng QSD c quy nh theo hng cụng khai, minh bch v n gin cho ngi s dng t khi thc hin chuyn QSD nhm ỏp ng yờu cu ca xó hi trong vic xõy dng v phỏt trin th trng bt ng sn (BS) núi chung v th trng QSD núi riờng ngy cng nng ng v cú t chc. Khỏc vi ng sn, QSD, BS khi chuyn nhng t ch th ny sang ch th khỏc khụng th thc hin thụng qua vic mua - bỏn, di di chớnh bn thõn hng hoỏ BS (vt) m l vic tin hnh cỏc th tc chuyn quyn s hu hoc quyn s dng. Bờn cnh ú, do tớnh c thự ca ch s hu t ai Vit Nam: t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i din ch s hu v thng nht qun lớ nờn vic quy nh trỡnh t, th tc chuyn nhng QSD l rt cn thit nhm t c nhng mc ớch bo m an ton v mt phỏp lớ cho cỏc bờn khi tham gia cỏc giao dch v chuyn QSD, gúp phn bo v quyn v li ớch hp phỏp cho ngi dõn v cỏc nh u t kinh doanh trờn th trng QSD. Hn na, quy nh v th tc chuyn nhng QSD cũn giỳp Nh nc qun lớ cht ch t ai; bi l, thụng qua vic thc hin cỏc quy nh v th tc chuyn nhng QSD, c quan nh nc cú thm quyn nm c nhng bin ng trong quỏ trỡnh s dng t trờn c s ú kp thi chnh lớ bn , h s a chớnh cho phự hp vi thc tin. Trỡnh t, th tc chuyn nhng QSD * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 12/2011 35 l ni dung c bn ca phỏp lut t ai. Ch nh ny ngy cng c hon thin trong bi cnh Nh nc ta nhn thc sõu sc ý ngha ca vic ci cỏch hnh chớnh v thc thi chng trỡnh tng th v ci cỏch hnh chớnh (trong ú cú ci cỏch hnh chớnh v t ai). Lut t ai nm 2003 ó cú mt chng cp th tc hnh chớnh v t ai (Chng V. Th tc hnh chớnh trong qun lớ v s dng t ai). Cỏc quan im ca Nh nc v ci cỏch th tc hnh chớnh v t ai núi chung v v giao dch QSD núi riờng ó c th ch hoỏ trong cỏc quy nh ca Lut t ai nm 2003, Lut nh nm 2005, Lut sa i, b sung mt s iu ca cỏc lut liờn quan n u t xõy dng c bn nm 2009, Lut kinh doanh BS nm 2006 v cỏc vn bn hng dn thi hnh v.v Trong chuyn nhng QSD, cỏc ni dung v th tc chuyn nhng QSD c quy nh c th, tng minh trong Lut t ai nm 2003 i lin vi vic i mi h thng c quan thc thi cỏc th tc hnh chớnh theo c ch mt mi, mt ca. V c bn th tc v chuyn nhng QSD c thc hin ti vn phũng ng kớ QSD. Thng nht vic cp giy chng nhn chung cho QSD v cỏc ti sn gn lin vi t. 2. Ni dung c bn ca phỏp lut v trỡnh t, th tc chuyn nhng QSD trong kinh doanh bt ng sn bo m tớnh cụng khai minh bch v ngn nga ri ro cho cỏc ch th tham gia giao dch kinh doanh BS, Lut kinh doanh BS nm 2006 ó quy nh t chc, cỏ nhõn kinh doanh BS khi bỏn, chuyn nhng, cho thuờ mua BS phi thụng qua sn giao dch BS. Thụng tin v QSD minh bch s hn ch c cỏc giao dch ngm, gim thiu ri ro cho khỏch hng v ngn nga c cỏc hot ng tng giỏ o v.v Tỡm hiu cỏc quy nh v th tc chuyn nhng QSD, chỳng ta cú th xỏc lp c quy trỡnh chuyn nhng ny nh sau: Trc ht, cỏc doanh nghip kinh doanh BS khi chuyn nhng QSD, BS phi cung cp ton b thụng tin y , chớnh xỏc v QSD v ti sn trờn t niờm yt ti sn giao dch BS. Khi cỏc thụng tin v BS tho món nhu cu ca khỏch hng, nhõn viờn mụi gii BS s t chc cho khỏch hng v ch SD gp g, tho thun v cỏc iu khon ca hp ng. Trng hp cỏc bờn t c tho thun thỡ hp ng chuyn nhng QSD c m phỏn, kớ kt vi s t vn, giỳp ca nhõn viờn sn giao dch BS. Khi cỏc bờn ó hon tt th tc giao dch chuyn nhng QSD ti sn giao dch BS thỡ ngi qun lớ, iu hnh sn s xỏc nhn vic giao dch qua sn giao dch. Sau khi hp ng chuyn nhng QSD c m phỏn, kớ kt ti sn giao dch BS; cỏc bờn (bờn chuyn nhng v bờn nhn chuyn nhng QSD) phi thc hin th tc cụng chng hp ng ti c quan cụng chng. Trng hp hp ng chuyn nhng QSD m bờn cú QSD l h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ h gia ỡnh, cỏ nhõn c la chn hỡnh thc cụng chng ti phũng cụng chng, vn phũng cụng chng hoc chng thc ti UBND cp xó ni cú t. Hp ng chuyn nhng QSD trong khu cụng nghip, khu kinh t, khu cụng ngh cao thỡ xỏc nhn ti ban qun lớ khu cụng nghip, khu kinh t, khu cụng ngh cao. Theo iu 41, iu 57 Ngh nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v thi nghiªn cøu - trao ®æi 36 t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 hành Luật đất đai thì cơ quan đăng k í giao dịch QSDĐ là văn phòng đăng k í QSDĐ. Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lí giấy chứng nhận. Trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ thì hồ sơ được chuyển tiếp đến cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm thông báo cho các bên giao dịch thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng kí QSDĐ trao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng. Thời hạn thực hiện các thủ tục trên không quá 09 ngày, không kể thời gian người SDĐ thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Đối với việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với QSDĐ thì thủ tục lại khác. Luật nhà ở năm 2005 không quy định vấn đề đăng kí giao dịch về nhà ở. Đối với nhà ở, công trình xây dựng thì pháp luật không quy định bắt buộc phải đăng kí mà chỉ cần công chứng hợp đồng là đã chuyển quyền sở hữu cho người mua nhà ở, công trình xây dựng nhưng đối với chuyển nhượng QSDĐ thì phải đăng kí giao dịch tại văn phòng đăng kí QSDĐ mới có hiệu lực pháp lí. Nhiều năm trước đây có sự mâu thuẫn giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật nhà ở năm 2005 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ với cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Có nhiều loại “sổ đỏ”, “sổ hồng”, “giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, BĐS”. Đây là những bất cập lớn, là nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự kém minh bạch của thị trường BĐS. Khắc phục hạn chế, bất cập đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều về đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 và Nghị định của Chính phủ số 88/2009 NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho cả nhà và đất. Bộ tài nguyên và môi trường là cơ quan phát hành mẫu giấy mới thống nhất trên toàn quốc, cấp chung cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, gọi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện. Các cơ quan này được phép uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận. Đối với nhà ở, tài sản khác trên đất, UBND cấp có thẩm quyền hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ xác nhận quyền sở hữu vào giấy chứng nhận khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên nhận chuyển nhượng QSDĐ làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nộp tại văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh để kiểm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất. Sau đó, văn phòng đăng kí QSDĐ chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để trình cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh sau khi thẩm tra hồ sơ sẽ gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính đến văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện để hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận. Sau nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 12/2011 37 ú gi giy chng nhn cho vn phũng ng kớ QSD cp tnh trao giy chng nhn cho h gia ỡnh, cỏ nhõn nhn chuyn nhng BS. Vn phũng ng kớ QSD cú trỏch nhim sao y bn chớnh (úng du ca vn phũng ng kớ) i vi giy chng nhn QSD, quyn s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t cú ni dung chng nhn quyn s hu nh , cụng trỡnh xõy dng, rng sn xut gi cho c quan qun lớ nh nc cú liờn quan ỏp ng yờu cu qun lớ nh nc ca tng ngnh. Khi chuyn nhng QSD, cỏc bờn phi thc hin ngha v np thu thu nhp khi chuyn nhng QSD, l phớ trc b, l phớ a chớnh vi c quan nh nc cú thm quyn. i vi vic chuyn nhng d ỏn u t BS ca doanh nghip thỡ trỡnh t, th tc cú nhng khỏc bit nht nh so vi chuyn nhng tng mnh t, tng BS riờng bit: Trng hp chuyn nhng ton b d ỏn thỡ d ỏn do UBND cp tnh cho phộp u t s do UBND cp tnh xem xột, gii quyt; i vi d ỏn do Th tng Chớnh ph cho phộp u t thỡ UBND cp tnh ly ý kin cỏc c quan liờn quan bỏo cỏo Th tng Chớnh ph quyt nh. Ch u t gi h s xin chuyn nhng d ỏn n UBND cp tnh ni cú d ỏn. Trong thi hn 45 ngy, UBND cp tnh cú trỏch nhim xem xột, tr li v vic cho phộp hoc khụng cho phộp chuyn nhng ton b d ỏn. Trc khi ra quyt nh cho phộp chuyn nhng ton b d ỏn, h s xin chuyn nhng d ỏn phi c n v chuyờn mụn trc thuc c quan cho phộp chuyn nhng thm nh. n v u mi thm nh d ỏn cú trỏch nhim gi h s ly ý kin cỏc c quan cú liờn quan. i vi cỏc d ỏn do Th tng Chớnh ph cho phộp u t thỡ UBND cp tnh t chc thm nh v ly ý kin ca cỏc b, ngnh cú liờn quan trc khi trỡnh Th tng xem xột, quyt nh. Trng hp doanh nghip trong nc chuyn nhng d ỏn cho doanh nghip cú vn u t nc ngoi thỡ doanh nghip nc ngoi phi lp th tc thuờ t ca Nh nc. Nu bờn chuyn nhng d ỏn BS l t chc kinh t Vit Nam ó tr tin s dng t cho Nh nc thỡ nh u t nc ngoi lm th tc thuờ t v khụng phi tr tin thuờ. Nu bờn Vit Nam c giao t khụng thu tin s dng t, giao t cú thu tin s dng t hoc nhn chuyn nhng QSD t t chc, cỏ nhõn khỏc m tin ó tr cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc thỡ phi lm th tc thuờ t v phi tr tin thuờ t hng nm hoc tr mt ln cho Nh nc Vit Nam. Thc t cho thy cỏc doanh nghip kinh doanh BS thng cn rt nhiu vn u t. Vic kinh doanh BS cng tim n nhiu ri ro, khú khn khi th trng BS úng bng hoc khi nn kinh t suy thoỏi. Nhiu doanh nghip a c ng trc nguy c cú th b thu hi d ỏn hay ri vo tỡnh trng phỏ sn. Vic cho phộp chuyn nhng d ỏn u t nhm bo m cho vic thc hin d ỏn t hiu qu cao, trỏnh d ỏn ri vo tỡnh trng quy hoch treo. Trờn thc t vic chuyn nhng d ỏn ca cỏc ch u t trong nc thng gp nhiu khú khn nh: Phn ln d ỏn u cha thc hin xong khõu bi thng gii to, cha y v th tc phỏp lớ, trong khi cỏc nh u t nc ngoi thng yờu cu phi bn giao t sch v d ỏn phi minh bch v phỏp lớ. Bờn cnh ú, th tc chuyn nhng d ỏn phc tp, cú quỏ nhiu s can thip hnh nghiên cứu - trao đổi 38 tạp chí luật học số 12/2011 chớnh vo vic chuyn nhng d ỏn. i vi cỏc nh u t nc ngoi sau khi c phộp nhn chuyn nhng d ỏn phi lm th tc thuờ t ca Nh nc Vit Nam. Nhng phc tp v th tc hnh chớnh v c ch thc thi ó nh hng tiờu cc n vic thc hin chuyn nhng d ỏn u t núi chung v chuyn nhng QSD núi riờng ca cỏc doanh nghip. 3. Mt s hn ch, bt cp v gii phỏp hon thin phỏp lut v th tc chuyn nhng QSD, BS Thc hin ch trng ci cỏch th tc hnh chớnh, cỏc quy nh v th tc chuyn nhng QSD, BS luụn c r soỏt, sa i, b sung theo hng n gin hoỏ v gúp phn xõy dng th trng QSD cú t chc, minh bch. Nhng ci cỏch ch yu v vn ny bao gm quy nh mt trong nhng iu kin chuyn QSD l ngi s dng t phi cú giy chng nhn QSD, y mnh vic hon thnh cp giy chng nhn QSD trong c nc; thnh lp, kin ton cỏc vn phũng ng kớ QSD vi chc nng l c quan dch v cụng thc hin ng kớ cỏc giao dch v QSD; t chc, cỏ nhõn kinh doanh BS khi chuyn nhng QSD phi qua sn giao dch BS; quy nh thng nht cp chung mt giy chng nhn cho QSD v cỏc ti sn gn lin vi t v.v. Tuy vy, vn cũn nhiu hn ch, bt cp v th tc hnh chớnh lm cn tr cỏc hot ng chuyn nhng QSD; c th: Th nht, phỏp lut hin hnh quy nh thm quyn cụng chng, chng thc hp ng chuyn nhng QSD mõu thun, khụng thng nht. Theo khon 1 iu 127 Lut t ai nm 2003, trng hp h gia ỡnh, cỏ nhõn chuyn nhng QSD thỡ h c la chn cụng chng nh nc hoc chng thc ca UBND cp xó cho vic chng thc hp ng. Tuy nhiờn, khon 3 iu 93 Lut nh nm 2005 li quy nh: Hp ng v nh phi cú chng nhn ca cụng chng hoc chng thc ca u ban nhõn dõn cp huyn i vi nh ti ụ th, chng thc ca u ban nhõn dõn xó i vi nh ti nụng thụn. Tip ú, ngy 13/6/2006 B t phỏp, B ti nguyờn v mụi trng ban hnh Thụng t liờn tch s 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT xỏc nh phũng cụng chng hoc UBND cp xó cú th chng nhn hp ng v BS. Nhng Ngh nh ca Chớnh ph s 79/2007/N-CP ngy 18/5/2007 quy nh v cp bn sao t s gc, chng thc bn sao t bn chớnh, chng thc ch kớ quy nh: Phũng t phỏp qun, huyn, th xó, thnh ph thuc tnh v UBND xó, phng, th trn cú thm quyn chng thc cỏc loi giy t, ti liu (khụng cú thm quyn chng thc cỏc hp ng, giao dch v BS). Nh vy, cựng vi vic ban hnh Lut cụng chng v Ngh nh ca Chớnh ph s 79/2007/N-CP ngy 18/5/2007 v chng thc thỡ phỏp lut ó cú s tỏch bch rừ rng gia hot ng cụng chng v hot ng chng thc nhng Lut t ai li cho phộp chng thc hp ng v chuyn nhng QSD. Mt s quy nh khụng rừ rng v thiu tớnh kh thi. Vớ d: Khon 10 iu 2 Ngh nh ca Chớnh ph s 17/2006/N-CP ngy 27/1/2006 quy nh hp ng chuyn nhng BS phi cú chng nhn ca cụng chng nh nc hoc chng thc ca UBND xó, phng, th trn ni cú t cho bờn tham gia l h gia ỡnh, cỏ nhõn v bờn cũn li l t chc, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc nc ngoi, cỏ nhõn nc nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 12/2011 39 ngoi. Trong khi ú, Thụng t liờn tch s 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT li quy nh hp ng v BS m bờn cú BS l h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ h gia ỡnh, cỏ nhõn ú c la chn cụng chng ti phũng cụng chng hoc chng thc ti UBND cp xó. i chiu quy nh c vin dn trờn theo Ngh nh ca Chớnh ph s 17/2006/N-CP ngy 27/1/2006 vi Lut t ai nm 2003 thy rng Lut ny khụng quy nh cho phộp h gia ỡnh, cỏ nhõn c chuyn QSD cho cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi. Th hai, cỏc quy nh v hiu lc chuyn giao quyn khi hp ng ó c cụng chng cng khụng thng nht gia QSD vi nh , cụng trỡnh xõy dng trờn t. Lut nh nm 2005 v Ngh nh s 71/2010/N-CP quy nh thi im chuyn quyn s hu nh i vi hp ng mua bỏn nh c tớnh t ngy hp ng mua bỏn c cụng chng, chng thc. Trng hp bờn bỏn l doanh nghip cú chc nng kinh doanh BS thỡ thi im chuyn quyn s hu nh l thi im bờn bỏn bn giao nh cho bờn mua theo tho thun trong hp ng. Trong khi ú, Ngh nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 li quy nh: Hp ng chuyn nhng QSD cú hiu lc k t thi im ng kớ ti vn phũng ng kớ QSD. Th t u tiờn thanh toỏn ngha v liờn quan n QSD c xỏc nh theo th t ng kớ ti vn phũng ng kớ QSD (khon 4 iu 146). Nh vy, tn ti s mõu thun trong cỏc quy nh v thi im hp ng chuyn nhng nh , hp ng chuyn nhng QSD cú hiu lc dn n cú trng hp ch s hu nh , cụng trỡnh xõy dng l hp phỏp nhng QSD l bt hp phỏp. iu ny khụng ch cn tr vic xỏc lp giao dch chuyn nhng QSD, BS m cũn gõy khú khn cho c quan nh nc cú thm quyn khi gii quyt tranh chp liờn quan n chuyn nhng nh, t. Th ba, thc trng hot ng ca cỏc sn giao dch BS cha bo m tớnh minh bch, hot ng cha hiu qu. T cui nm 2008, cỏc doanh nghip a c ua nhau thnh lp sn giao dch BS trờn c s nõng cp cỏc vn phũng giao dch nh t, trung tõm kinh doanh nh cho "t chun" c tn ti. Tỡnh trng buụn bỏn c quyn mt d ỏn cng din ra khỏ ph bin. ú l cỏc sn giao dch BS do ch u t thnh lp t tiờu th sn phm ca mỡnh. Nhiu BS cha xõy xong ó bỏn ht, thm chớ mt s d ỏn BS ó bỏn ht khi cha trin khai thc hin. BS em giao dch sn giao dch BS thc cht ch l vic n np l phớ c úng du cho th tc, cho cú giy phộp. Giỏ bỏn trờn sn v giỏ tr thc t ca BS chờnh lch khỏ nhiu m ch yu l mua - bỏn trao tay. Giỏ cỏc BS trờn sn thng cao hn giỏ thc t, cú th ti 20%. Cỏc ch u t d ỏn BS cha mun giao dch qua sn nờn h ó tỡm mi cỏch lỏch lut nhm mang li li nhun ti a nh huy ng vn sm thụng qua cỏc hp ng gúp vn. Thm chớ cú sn giao dch BS cũn t u c t, mua BS ri mi bỏn li cho ngi cú nhu cu, mua s bỏn l hng chờnh lch, lm i giỏ BS. Tỡnh trng ny din ra do cha cú s kim tra, giỏm sỏt cht ch hot ng ca cỏc sn giao dch cng nh hot ng chuyn nhng BS ca cỏc ch u t BS. nhanh chúng khc phc cỏc hn ch, bt cp trờn, a hot ng ng kớ giao dch nghiên cứu - trao đổi 40 tạp chí luật học số 12/2011 chuyn nhng QSD, BS vo nn np cn thc hin mt s gii phỏp c bn sau: Mt l tỏch bch hot ng qun lớ hnh chớnh v BS vi hot ng ng kớ BS - mt loi dch v cụng nhm phc v ngi dõn thc hin cỏc quyn ca mỡnh i vi BS nhm khuyn khớch ngi dõn ng kớ cỏc giao dch BS. Phỏp lut quy nh bt buc phi ng kớ giao dch QSD ti c quan nh nc cú thm quyn mi cú hiu lc phỏp lớ nhng thc t cho thy hot ng ng kớ cp giy chng nhn QSD, ng kớ giao dch chuyn nhng BS cũn mang nng tớnh qun lớ hnh chớnh v c ch xin - cho, gõy khú khn cho doanh nghip v ngi dõn thc hin chuyn nhng QSD. Nhiu ni c quan ng kớ cũn yờu cu doanh nghip, ngi dõn b sung thờm nhiu loi th tc, giy t nm ngoi quy nh ca phỏp lut. Vic cỏc c quan qun lớ hnh chớnh tham gia vo vic xỏc lp quyn, li ớch hp phỏp i vi BS phỏt sinh t cỏc giao dch mang tớnh cht dõn s, kinh t thng b hnh chớnh hoỏ v thng ch chỳ trng n ng kớ hin trng BS phc v cụng tỏc qun lớ nh nc v BS m cha quan tõm ỳng mc n ng kớ giao dch BS. Vỡ vy, Nh nc cn tỏch bch rch rũi gia qun lớ hnh chớnh v t ai vi hot ng ng kớ BS. Qun lớ hnh chớnh v t ai nờn tp trung vo mt s lnh vc nh quy hoch s dng t, quy hoch ụ th; kim tra, giỏm sỏt vic s dng t, thc hin d ỏn u t; bo v quyn li ca cỏc bờn trong giao dch BS; x lớ cỏc vi phm phỏp lut v t ai. Cỏc hot ng dch v cụng v BS bao gm: Th tc v cp giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh v ti sn khỏc; giao dch chuyn nhng, cho thuờ, th chp BS; cung cp thụng tin v BS; chnh lớ sai sút cỏc giy t v BS. Vic tỏch dch v cụng v BS vi qun lớ hnh chớnh cụng l cn thit bi khụng th cựng lỳc cụng chc va l ngi qun lớ, kim tra va l ngi phc v, dn n qun lớ khụng tt v phc v khụng t yờu cu, cn phi chuyờn mụn hoỏ v t chc cụng vic trong qun lớ BS. Hai l xõy dng mụ hỡnh c quan ng kớ BS tp trung, thng nht. Xõy dng mụ hỡnh c quan ng kớ chuyn nhng QSD núi riờng v giao dch BS núi chung theo hng chuyn i vn phũng ng kớ QSD thnh vn phũng ng kớ BS thc hin cỏc th tc v chuyn nhng QSD, nh , cụng trỡnh xõy dng. Bi l: 1) H thng vn phũng ng kớ QSD ó c thnh lp cp tnh v cp huyn v hot ng da trờn c s h thng c s d liu, thụng tin v t ai, BS, l c quan u mi tip nhn h s cp giy chng nhn QSD, quyn s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t, nm c y cỏc thụng tin v BS. Vic giao cho vn phũng ng kớ QSD thc hin cỏc th tc v chuyn nhng QSD, BS quy nh phi ng kớ giao dch s khụng gõy nhng xỏo trn nhiu v c cu t chc, con ngi, ớt tn kộm v cú tớnh kh thi cao; 2) ng kớ giao dch BS tp trung, thng nht vo mt mi ti vn phũng ng kớ BS s gim chi phớ cho doanh nghip v ngi dõn trong vic tỡm hiu cỏc thụng tin v BS, bo m cho Nh nc cú th qun lớ thng nht h s phỏp lớ v BS, lu gi, cung cp cỏc thụng tin v BS thụng qua ng kớ cp giy chng nhn v ng kớ giao dch BS. Vic t chc, hot ng ng kớ nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 41 minh bạch thống nhất trong cả nước có thể ngăn ngừa sự lạm dụng quyền lực từ phía cơ quan nhà nước, khắc phục tình trạng “ xin - cho” nhiều cửa, nhiều giấy tờ, nhiều thủ tục trong việc công nhận quyền đối với BĐS. Vì vậy, nghiên cứu xây dựng và ban hành các quy định về cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng kí BĐS cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan đăng kí tập trung về BĐS. Theo đó, mọi thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ, BĐS được giao cho cơ quan này thực hiện. Văn phòng đăng kí BĐS được thành lập trên cơ sở văn phòng đăng kí QSDĐ và trực thuộc ngành tài nguyên và môi trường quản lí. Tuy nhiên, để thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng BĐS được tập trung, thống nhất, Nhà nước cần xây dựng cơ chế phối kết hợp hoạt động giữa các cơ quan quản lí nhà nước về từng loại BĐS. Trao đổi, tổng hợp, chia sẻ thông tin về BĐS giữa các cơ quan quản lí nhà nước về BĐS như Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ xây dựng, Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể: Cơ quan quản lí nhà nước về từng loại BĐS xây dựng hệ thống thông tin ban đầu về hiện trạng BĐS phục vụ cho công tác quản lí nhà nước của ngành mình. Các thông tin này được cung cấp cho Văn phòng đăng kí BĐS để phục vụ cho hoạt động đăng kí, làm thủ tục chuyển nhượng BĐS. Văn phòng đăng kí BĐS cần được giao nhiệm vụ là cơ quan đầu mối quản lí và cung cấp các thông tin về BĐS đáp ứng nhu cầu của xã hội. Ngành tài nguyên và môi trường nhanh chóng nghiên cứu ứng dụng tin học để quản lí, lưu giữ hệ thống hồ sơ địa chính, thông tin về BĐS, xây dựng "sổ đỏ điện tử" để đáp ứng tốt yêu cầu, nhiệm vụ mới. Để xây dựng được mô hình cơ quan đăng kí BĐS tập trung, thống nhất cần nhanh chóng xây dựng Luật đăng kí BĐS. Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng bất động sản cần phải được đăng kí. Chỉ khi được đăng kí, bất động sản mới được xác định rõ giá trị, xác định rõ người sở hữu, sử dụng từ đó khơi dậy nguồn vốn cho đầu tư phát triển. Trong thời gian tới, cần nhanh chóng ban hành luật về đăng kí BĐS. Ba là nhiều doanh nghiệp, cá nhân phản ánh về việc có nhiều khoản thuế, lệ phí khác nhau, thủ tục nộp thuế phức tạp, không công bằng giữa các đối tượng nộp thuế thu nhập khi chuyển nhượng QSDĐ. Các quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp và thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ cũng có nhiều thay đổi gây tâm lí không ổn định cho người nộp thuế. Chi phí cao, thủ tục hành chính phức tạp cũng dẫn đến tình trạng trốn thuế. Việc tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSDĐ rất khó thực hiện. Với thực trạng hệ thống đăng kí đất đai ở nước ta chưa kiểm soát được một người có bao nhiêu mảnh đất và đâu là mảnh duy nhất bởi còn nhiều loại giấy tờ sử dụng đất; người sử dụng đất không đăng kí giao dịch; đất đai của cá nhân có ở nhiều địa phương khác nhau; việc quản lí hồ sơ địa chính (nắm các thông tin về đất đai) chưa chính quy, chưa phổ biến ứng dụng tin học trong quản lí hồ sơ địa chính; giá đất Nhà nước quy định nhìn chung thấp hơn so với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường… Nên khi chuyển nhượng QSDĐ các bên thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng để trốn thuế. Việc thu đúng, thu đủ khoản thuế thu nhập khi chuyển nhượng QSDĐ là rất khó trong điều kiện hiện nay. nghiên cứu - trao đổi 42 tạp chí luật học số 12/2011 mt s nc ó gp cỏc khon thu, l phớ phi np thnh mt khon thanh toỏn ti c quan ng kớ v gim mc thu. Theo thng kờ ti nhng quc gia ang tin hnh ci cỏch ng kớ BS, ó cú 31 quc gia ỏp dng vic gp khon l phớ, thu phi np thnh mt khon thanh toỏn. Vic gim cỏc khon phi np ca t chc, cỏ nhõn khi ng kớ BS cng cha hn ó gim ngun thu cho ngõn sỏch nh nc. Thc t nhiu nc ó chng minh iu ú. Vớ d n khi tng cỏc chi phớ chuyn nhng BS chim khong 13% giỏ tr BS thỡ giao dch khụng chớnh thc chim a s. Thỏng 7/2004, chớnh quyn bang Maharashtra ó gim thu trc b t 10% xung cũn 5%, kt qu l tng thu t khon thu ny tng lờn 20%, trong ú 80% l t cỏc giao dch chuyn nhng BS. Ti cỏc nc nh Mozambique, Slovakia, Pakistan tỡnh hỡnh cng tng t. Trong ú, Mozambique ó ct gim 75% thu chuyn nhng BS m khụng cú tỏc ng nhiu n ngun thu. (1) Vit Nam, vic np thu cú th u quyn thc hin ngay ti vn phũng ng kớ BS bo m ci cỏch th tc chuyn nhng BS mt mi, mt ca. Bn l kin ton hot ng ca cỏc sn giao dch BS; b th tc cụng chng hp ng giao dch BS. Cn kin ton cỏc sn giao dch BS thụng qua vic ban hnh quy nh v phõn loi sn giao dch, ban hnh cỏc quy nh chi tit cp c th hot ng ca loi hỡnh ny; ban hnh cỏc quy nh v thanh tra, kim tra hot ng ca sn giao dch BS v cú cỏc ch ti x lớ nghiờm minh, thớch ỏng mi hnh vi vi phm phỏp lut ca sn giao dch BS. Quy nh sn giao dch phi chu trỏch nhim v cú y tin cy v cỏc thụng tin phỏp lớ cng nh cỏc c im kinh t k thut ca BS. Sn s thay mt (hoc giỳp ) cỏc bờn thc hin th tc giao dch vi c quan nh nc bo m giao dch c phỏp lut bo h v giỳp Nh nc kim soỏt cỏc quan h giao dch BS trờn th trng. Sn giao dch s lm cu ni cho cỏc bờn thc hin thanh toỏn v gii thiu cỏc ngun cung cp ti chớnh cho nhng ngi cú nhu cu vay vn th chp bng chớnh BS giao dch. Bờn cnh vic kin ton hot ng ca cỏc sn giao dch BS thỡ cn quy nh khụng bt buc phi cụng chng hp ng chuyn nhng m vic cụng chng hp ng hay khụng l do cỏc bờn tho thun. Hin nay, khõu cụng chng hay giao dch qua sn giao dch BS u cú mc ớch riờng. Vic giao dch BS thc hin qua sn giao dch BS s giỳp cụng khai minh bch th trng BS, cũn cụng chng l vic xỏc nhn tớnh phỏp lớ ca giao dch. Tuy vy, cụng chng hp ng chuyn nhng BS, ngi dõn v nh u t kinh doanh BS cng phi b ra khon tin khỏ ln. Bờn cnh ú, cũn cú s chng chộo, trựng lp v cụng vic, trỏch nhim gia cỏc c quan cụng chng, chng thc v c quan ng kớ BS. Khi lm th tc chuyn nhng BS, c quan cp giy chng nhn QSD, quyn s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t s phi kim tra y iu kin, tớnh phỏp lớ ca nh t ú khi ng kớ sang tờn. Do vy, cn gim bt cỏc th tc hnh chớnh rm r thc hin ci cỏch hnh chớnh v giao dch QSD, BS./. (1). Bỏo cỏo tng hp kt qu kho sỏt thc trng t chc v hot ng ng kớ bt ng sn ca Cc ng kớ quc giao dch bo m, B t phỏp, thỏng 3/2008. . nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với QSDĐ thì thủ tục lại khác. Luật nhà ở năm 2005 không quy định vấn đề đăng kí giao dịch về nhà ở. Đối với nhà ở, . thuẫn giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật nhà ở năm 2005 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ với cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Có nhiều