Năm học 2010 - 2012 Tên tài liệu: luận văn “Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng” Dương Thị Hải Uyên Giảng viên hướng dẫn : TS Đào Thanh Bình Hà Nội, tháng 12 năm 2011 LỜI CÁM ƠN Tác giả xin trân trọng cám ơn Khoa quốc tế - Đại học quốc gia Hà Nội, cám ơn TS Đào Thanh Bình, q Thầy Cơ tận tình hướng dẫn, ủng hộ em hồn thành luận văn Tác giả xin cám ơn Lãnh đạo, cán công nhân viên Khối Đầu tư - Nguồn vốn, Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) tạo điều kiện thuận lợi cho trình học tập nghiên cứu Tác giả xin cám ơn bạn bè, toàn thể học viên lớp FBA3, đồng nghiệp người thân gia đình ủng hộ, tạo điều kiện, chia sẻ khó khăn động viên tác giả suốt q trình học tập để hồn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CÁM ƠN MỤC LỤC 2.2.3.1 Huy động vốn 31 2.2.3.2 Dịch vụ tín dụng .31 2.2.3.3 Chuyển tiền nước toán quốc tế 33 2.2.3.4 Dịch vụ thẻ 33 2.2.3.5 Thị trường vốn kinh doanh ngoại tệ .33 2.2.3.6 Đầu tư tài 34 DANH MỤC VIẾT TẮT 57 CHÚ THÍCH 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 PHỤ LỤC 01: TÀI CHÍNH DỰ ÁN MINH HỌA 60 PHỤ LUC 02: TAI CHINH DỰ AN SAU KHI ĐIÊU CHINH 66 ̣ ̀ ́ ́ ̀ ̉ TÓM TẮT LUẬN VĂN Xuất phát từ thực trạng thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại, tầm quan trọng công tác thẩm định ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng chất lượng tài sản Ngân hàng Đề tài “Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng -VPbank” đề tài mang tính cấp thiết Bắt đầu từ việc nghiên cứu nguyên lý, lý luận chung phương pháp, quy trình thẩm định tài dự án ( “Project finance”) Đề tài sâu đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại, đưa vấn đề tồn bản: cách xác định Ngân lưu ròng (“Cash flow”), phương pháp quy trình thẩm định tài dự án, thơng số giả định dự án Cơng tác thẩm định tài dự án tương đối phức tạp, vấn đề tồn tương đối rộng Nhưng phạm vi luận văn này, tác giả tập trung đưa giải pháp kỹ thuật cụ thể: xác định cashflow, tính tỷ suất chiết khấu WACC, đánh giá bảng thông số giả định Hi vọng đề tài thực có ý nghĩa góp phần nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu đề tài: Hội nhập WTO từ năm 2007, đã tạo hội thách thức doanh nghiệp Việt Nam nói chung Ngân hàng thương mại nói riêng Để tồn tại, tăng trưởng, phát triển đảm bảo yếu tố cạnh tranh so với doanh nghiệp nước vấn đề đặt cho doanh nghiệp nước ln phải đảm bảo yếu tố: quy mơ doanh nghiệp, tiềm lực tài (vốn), thương hiệu, khả quản lý, khả huy động vốn khai thác thị trường, hiệu kinh doanh Với vai trị trung gian tài Ngân hàng thương mại tham gia tài trợ cho vay doanh nghiệp hình thức trực tiếp gián tiếp: cho vay vốn, góp vốn đầu tư, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, kinh doanh vốn, dịch vụ khác … Một những hình thức tài trợ doanh nghiệp là tài trợ cho “tài chính dự án” (trong tiếng Anh gọi là “Project finance”) Vấn đề quan trọng cần nhấn mạnh tài trợ cho “tài dự án” có khác biệt với cho vay dự án trung dài hạn Sản phẩm cho vay trung dài hạn thể quan hệ cam kết hai bên: Bên cho vay vốn (Ngân hàng) Bên vay (doanh nghiệp) hoạt động chung dự án đảm bảo khả trả nợ cho Ngân hàng lợi nhuận doanh nghiệp Cho vay “tài dự án” (project finance) liên quan tới việc thực cam kết phân bố rủi ro chủ đầu tư với bên liên quan như: Công ty quản lý dự án ngân hàng (đơn vị tài trợ vốn) thông qua việc sử dụng mơ hình hóa tài dự án để đảm bảo hiệu quả, thành công đảm bảo tiến độ dự án Thành công dự án phụ thuộc nhiều yếu tố: lĩnh vực đầu tư, pháp lý dự án, khả tài lực quản lý chủ đầu tư, thị trường đầu ra, đầu vào, khả quản lý vận hành dự án, khả khai thác thị trường… yếu tố quan trọng “tài dự án” Do vậy, cơng tác thẩm định tài dự án vấn đề quan trọng định hiệu hoạt động đầu tư tồn phát triển Ngân hàng Đồng thời thể vai trò Ngân hàng trung gian luân chuyển vốn từ nơi “thừa” sang nơi “thiếu” cách có hiệu Mặt khác việc thẩm định tài dự án giúp chủ đầu tư lựa chọn đầu tư dự án khả thi bỏ qua dự án không hiệu Thực trạng thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại Việt Nam cịn tồn nhiều vấn đề bất cập: cơng tác thẩm định chưa có hệ thống, đánh giá giả định doanh thu, chi phí chưa xác, phương pháp xác định dòng tiền chưa đồng nhất, việc sử dụng mơ hình hóa cịn đơn giản… nên chưa phản ánh hiệu tài dự án sát với hoạt động kinh doanh thực tế Ngân hàng nơi làm việc, công tác thẩm định tài dự án đạt kết định Tuy nhiên nhiều vấn đề tồn tại: Ngân hàng chưa có phận thẩm định dự án chuyên mơn hóa, chưa sử dụng mơ hình hóa phân tích tài dự án để áp dụng tồn hệ thống, đánh giá giả định doanh thu chi phí chưa sát thực tế, phương pháp xác định dịng tiền chưa chuẩn hóa, chưa tính tốn tỷ suất chiết khấu WACC lượng hóa lợi suất kỳ vọng chủ đầu tư … Từ thực tế chất lượng thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank nói riêng thực chưa đạt hiệu cao Nhận thức vai trị tầm quan trọng cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư ảnh hưởng đến: chất lượng hiệu đầu tư, chất lượng tín dụng, tồn phát triển Ngân hàng vấn đề bất cập Do vấn đề “Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng -VPbank” ngày trở lên quan trọng cấp thiết Đây lý tơi chọn đề tài nhằm đưa giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án để áp dụng vào công việc thực tế hoạt động Ngân hàng ngày có hiệu 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài - Làm rõ sở lý luận tài dự án “Project finance” cho vay tài dự án - Nhận thức vai trò tầm quan trọng thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại - Đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại Việt Nam Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPbank) - Đề xuất số giải pháp thẩm định tài dự án ngân hàng nhằm nâng cao vai trò chất lượng thẩm định dự án, từ giúp Ngân hàng lựa chọn đầu tư tài trợ vào dự án khả thi bỏ qua dự án không hiệu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài xác định quan điểm khoa học tài dự án, cho vay tài dự án; thực tế cơng tác thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPbank) Phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào ba vấn đề sau đây: (i) Cơ sở lý luận tài dự án, thẩm định tài dự án đầu tư ngân hàng thương mại; (ii) Thực tiễn cơng tác thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPbank) năm gần đây; (iii) Các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án VPbank 1.4 Phương pháp nghiên cứu đề tài: - Phân tích dự án minh họa mang tính điển hình - Xây dựng giả thuyết nghiên cứu - Xây dựng luận chứng - Tìm luận lý thuyết luận thực tiễn - Xử lý thông tin, phân tích - Phát vấn đề tồn cần nghiên cứu - Đưa giải pháp - Tổng hợp kết quả; Khuyến nghị, Kết luận CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm đầu tư dự án đầu tư 1.1.1 Khái niệm đầu tư Khả tồn phát triển quốc gia hình thành từ nguồn lực vốn, cơng nghệ, lao động tài nguyên thiên nhiên Ðó hệ thống mối quan hệ phụ thuộc với chặt chẽ biểu phương trình dựa theo Mơ hình tăng trưởng D.Recardo thơng qua hoạt động đầu tư: D = f (C,T,L,R) Trong đó: D: khả phát triển quốc gia C: khả vốn T: khả công nghệ L: khả lao động R: khả tài nguyên Khái niệm đầu tư: Hoạt động đầu tư hiểu việc huy động nguồn lực để biến lợi ích dự kiến thành thực khoảng thời gian đầu tư dài tương lai Các nguồn lực bao gồm: vốn, người, tài nguyên, thời gian lợi ích dự kiến lượng hóa (đo hiệu tiền hay tăng lên sản lượng) lợi ích khơng thể lượng hóa bao gồm lợi ích xã hội: việc làm, giáo dục, an sinh xã hội, mơi trường… Đứng góc độ xã hội: đầu tư hoạt động bỏ vốn kinh doanh để từ thu hiệu kinh tế, xã hội, mục tiêu phát triển quốc gia Còn góc độ doanh nghiệp, đầu tư việc bỏ vốn kinh doanh thời điểm để kỳ vọng thu lợi nhuận tương lai Các tiêu chí phân loại hoạt động đầu tư:  Theo cấu vốn: - Đầu tư TSCĐ: việc đầu tư, mua sắm, cải tạo, mở rộng tài sản cố định Hoạt động bao gồm đầu tư xây lắp, máy móc thiết bị, tài sản cố định khác … - Đầu tư TSLĐ: Đầu tư tài sản cổ phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ  Theo mục tiêu đầu tư: - Đầu tư tăng lực sản xuất doanh nghiệp - Đầu tư đổi sản phẩm, nâng cao chất lượng - Đầu tư thay đổi máy móc thiết bị, dây truyền cơng nghệ - Đầu tư mở rộng xuất sản phẩm, mở rộng thị trường tiêu thụ… Mục tiêu nhà đầu tư thể kết tài chính, kết kinh tế kết xã hội Mỗi nhà đầu tư theo đuổi mục tiêu khác có gắng tối đa hóa kết Muốn tối đa hóa lợi ích đầu tư phải hoạt động thơng qua dự án đầu tư, trước hết cần tìm hiểu khái niệm dự án đầu tư 1.1.2 Dự án đầu tư Khái niệm Dự án đầu tư: tập hợp đề xuất việc bỏ vốn đầu tư mới, mở rộng, cải tạo đối tượng nhằm đạt tăng trưởng số lượng, cải tiến hay nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ khoảng thời gian xác định Nội dung dự án thể Báo cáo tiền khả thi, khả thi hay Báo cáo đầu tư, phản ánh kết nghiên cứu thị trường, đặc điểm kỹ thuật, cơng nghệ, tài dự án, mơi trường pháp lý Xét mặt hình thức: Dự án đầu tư tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết, đầy đủ, khoa học toàn diện, phương án đầu tư tương lai Đây phương tiện chủ yếu để chủ đầu tư sử dụng nhằm nhận ủng hộ từ phía Chính phủ tổ chức tài Xét góc độ quản lý: Dự án đầu tư sở để quan quản lý nhà nước xem xét phê duyệt, cấp phép đầu tư, quan trọng để đánh giá đưa điều chỉnh kịp thời tồn vướng mắc trình triển khai khai thác dự án 1.1.3 Tài dự án Tài dự án: Tài dự án hiểu tồn hoạt động tài dự án liên quan đến hoạt động đầu tư, vận hành khai thác dự án Vấn đề quan trọng cần nhấn mạnh tài trợ cho “tài dự án” có khác biệt với cho vay dự án trung dài hạn Sản phẩm cho vay trung dài hạn thể quan hệ cam kết hai bên: Bên cho vay vốn (Ngân hàng) Bên vay (doanh nghiệp) hoạt động chung dự án đảm bảo khả trả nợ cho Ngân hàng lợi nhuận doanh nghiệp Cho vay “tài dự án” (project finance) liên quan tới việc thực cam kết phân bố rủi ro chủ đầu tư với bên liên quan như: Công ty quản lý dự án ngân hàng (đơn vị tài trợ vốn) thông qua việc sử dụng mơ hình hóa tài dự án để đảm bảo hiệu quả, thành công đảm bảo tiến độ dự án 1.2 Thẩm định dự án đầu tư 1.2.1 Khái niệm Thẩm định dự án đầu tư việc rà soát, kiểm tra lại cách khoa học, khách quan, toàn diện khía cạnh liên quan đến dự án nhằm khẳng định tính hiệu tính khả thi dự án trước đưa định đầu tư 1.2.2 Thẩm định tài dự án đầu tư Thẩm định tài dự án đầu tư: rà sốt, đánh giá lại cách khoa học toàn diện khía cạnh tài dự án giác độ nhà đầu tư, nhà tài trợ vốn hay Công ty quản lý dự án Công tác thẩm định dự án Ngân hàng ngày trở lên quan trọng có ý nghĩa với tư cách tổ chức trung gian tài nhận tiền gửi tiến hành hoạt động cho vay đầu tư, NHTM thâm nhập vào lĩnh vực kinh tế - xã hội người mở đường, người tham gia, người định trình sản xuất kinh doanh Việc tài trợ dự án Ngân hàng không hiệu ảnh hưởng đến Ngân hàng mà ảnh hưởng đến kinh tế 1.3 Chu trình thực dự án đầu tư Chu trình thực dự án đầu tư gồm 03 giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, triển khai đầu tư giai đoạn kết thúc, đánh giá kết đầu tư 1.3.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư - Nghiên cứu hội đầu tư - Nghiên cứu tiền khả thi - Nghiên cứu khả thi - Thẩm định định đầu tư 1.3.2 Giai đoạn thực đầu tư - Khảo sát, thiết kế, lập dự tốn - Dự kiến mua thiết bị, cơng nghệ, vật tư kỹ thuật - Tổ chức đấu thầu, chọn thầu giao nhận thầu - Giám sát thi công thiết kế - Tiến hành vận hành, chạy thử 10 CHÚ THÍCH Tiêu chuẩn văn phịng Hạng A: Tổng diện tích từ 20.000 m2 trở lên Diện tích sàn văn pḥng hợp lư từ 1.000 m2 trở lên Vị trí: nằm khu trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hồ, có tầng hầm đỗ xe, ln ln bảo trì tốt Dịch vụ cơng nghệ: + Hệ thống lị sưởi, thơng gió điều hồ: tổng diện tích xấp xỉ 70 m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng nước tự động + Thang máy: Thời gian chờ không 25 giây, công suất lớn 15%, thang máy có chất lượng cao có tiếng ồn thấp Ít có thang riêng vận chuyển hàng hoá + Điện: Tối thiểu 25 watt/m2, hệ thống điện có chất lượng tốt ln ln bảo trì + Ánh sáng: có chất lượng tốt + Hệ thống thơng minh nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống quản lý điện lượng dự phòng, phòng điều khiển + Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho dịch vụ thiết yếu hệ thống thơng gió, 50% cho thắp sáng thang máy Internet kết nối băng thơng rộng có nhiều băng thông rộng cho khách thuê lựa chọn 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Vũ Duy Hào, PGS.TS Lưu Thị Hương (2009), Tài doanh nghiệp, Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Đình Kiệm, TS Bạch Đức Hiển (2008), Tài doanh nghiệp, Nhà xuất tài chính, Hà Nội TS Nguyễn Minh Kiều (2008), Tài doanh nghiệp (lý thuyết, tập giảng), Nhà xuát Thống kê, Hà Nội Nguyễn Tất Bình (2000), Phân tích hoạt động doanh nghiệp, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội Nguyễn Tấn Bình, Nguyễn Trần Huy (2009), Phân tích quản trị tài chính, Nhà xuất thống kê, Hà Nội, PGS.TS.Phan Thị Cúc, Ths.Đoàn Văn Huy, Ths.Trần Duy Vũ Ngọc Lan (2010), Hệ thống thông tin tài Ngân hàng, Nhà xuất Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật số: 47/2010/QH12 Luật tổ chức tín dụng ngày 16/06/2010, Hà Nội Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2010), Báo cáo tài thường niên, Hà Nội Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2009), Báo cáo tài thường niên, Hà Nội 10 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2008), Báo cáo tài thường niên, Hà Nội 11 Bộ tài (2009), Thơng tư số 203/2009/TT - BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009, Hà Nội Nguồn từ internet: http://vi.wikipedia.org/wiki http://www.saga.vn/ http://vneconomy.vn/ http://www.gov.vn/ http://stox.vn/stox/ http://cafef.vn/ 59 PHỤ LỤC 01: TÀI CHÍNH DỰ ÁN MINH HỌA Bảng 1: THÔNG SỐ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ LÁNG HẠ Địa điểm: Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội CHỈ TIÊU THÔNG SỐ QUY HOẠCH: Diện tích khu đất Diện tích xây dựng Hệ số sử dụng đất Mật độ xây dựng Số tầng Số tầng hầm Thời gian xây dựng CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ĐẦU VÀO Lãi suất vay vốn Ngân hàng Suất đầu tư trung bình Tỉ suất chiết khấu tính NPV Diện tích sàn xây dựng + Văn phịng + Tầng kỹ thuật + Tầng hầm Tiền thuê đất Tỷ lệ vốn tự có GIÁ TRỊ 3,760.0 2,256.0 14.0 60% 27 3.0 18% ĐVT CHỈ TIÊU PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC (chưa VAT) Diện tích cho thuê V.P 40% Giá cho thuê Diện tích chuyển nhượng V.P 60% Giá bán Cho th tính phí Ơ tơ Xe máy TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (đã bao gồm lãi vay thời gian xây dựng) m m2 lần tầng tầng năm /năm 19.88 Tr.VND/m2 18% /năm 39,848 m2 31,584 m2 188 m2 8,076 m2 294 r.VND/năm 30% Tổng mức đầu tư chưa có lãi vay: Lãi vay xây dựng Tỷ giá VND/USD TĂNG GIÁ VÀ LẠM PHÁT Tốc độ tăng giá năm Tốc độ tăng tỷ giá Tr.VND IRR 159,513 23.8% Năm Thời gian hoàn vốn - khơng chiết khấu 5.3 Thời gian hồn vốn - chiết khấu GIÁ TRỊ ĐVT 12,634 35 18,950 3,000 Số lượng 92 400 731,480 m2 USD/m2/tháng m2 USD/m2 Đơn giá (USD/m2) 40 Tr.VND Trong đó: HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐẦU RA: NPV % 7.5 Năm 60 605,841 125,639 21,000 2% 5% Triệu đồng Triệu đồng Bảng 2: TỔNG GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG STT NỘI DUNG ĐVT CÁCH TÍNH THÀNH TIỀN Trước VAT Sau VAT GHI CHÚ Chi phí xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 304,074 334,482 GXL Chi phí thiết bị VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 112,037 123,241 GTB Chi phí tư vấn xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 22,964 25,261 GCPTV Chi phí khác VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 5,106 5,616 GCPK Chi phí dự phịng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 42,759 47,035 GDPP Chi phí quản lý dự án Fland VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 18,900 20,790 GFLAND Chi phí quyền thuê đất VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 100,000 110,000 GGPMB Lãi vay xây dựng VNĐ Theo bảng Vay ngân hàng 125,639 125,639 LV 731,480 792,064 TMĐT TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VNĐ Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị Chi phí tư vấn xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Chi phí FLand Chi phí quyền th đất Lãi vay xây dựng 61 Bảng 3: BẢNG KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH ĐV: Triệu đồng TT I NỘI DUNG NGUYÊN Năm GIÁ KH … 605,840.86 … Nhà cửa- vật kiến trúc 493,803.95 … (Tồn chi phí trừ thiết bị) I.1 Giá trị tài sản 493,803.95 44 47 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 … 10,506 … I.2 Thiết bị máy móc 112,036.91 … Phần kiến trúc (thang máy) 32,001.60 10 Phần kiến trúc (thang máy)_thay 32,001.60 10 Hệ thống điện 31,739.24 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 … 1,210.41 202 202 202 202 202 202 202 … 24,298.68 10 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 … 4,892.89 815 815 815 815 815 815 815 … 17,894.09 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 … 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 … Hệ thống cấp nước ĐHKK thơng gió Phịng cháy chữa cháy Hệ thống điện nhẹ Tổng cộng 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 … … 62 10,506 Bảng 4: BẢNG DOANH THU LỢI NHUẬN NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM 01 02 03 04 05 06 07 08 09 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Doanh thu: 427,186 405,995 405,995 405,995 107,526 107,526 107,526 107,526 107,526 … 107,526 - Doanh thu cho thuê văn phòng 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 … 107,406 319,660 298,469 298,469 298,469 … 25% 25% 25% 25% … 120 120 120 120 120 120 120 120 120 … 120 90.00% 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 … 0.90 - Hệ số biến động giá 2% 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 … 0.02 - Hệ số biến động tỷ giá 5% 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 … 0.05 CHỈ TIÊU NĂM … 45 2058 - Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền lần, thu năm đầu -Tiến độ bán hàng (đối với VP bán dài hạn) - Doanh thu kinh doanh dịch vụ thu phí - Hiệu suất cho thuê văn phòng … Chi phí 4,088 3,976 3,976 3,976 2,409 2,409 2,409 2,409 2,409 … 2,295 - CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu) 0.5% 2,136 2,030 2,030 2,030 538 538 538 538 538 … 538 - Chi phí hành (duy tu bảo dưỡng/TS) 0.2% 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 … 1,463 - Chi phí khác thuê đất 294 294 294 294 294 294 294 294 294 … 294 Hệ số trượt giá 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 … 423,099 402,019 402,019 402,019 105,117 105,117 105,117 105,117 105,117 … … 26,917 26,917 26,917 26,917 26,917 26,917 25,900 18,810 18,810 … 13,180 396,181 375,101 375,101 375,101 78,199 78,199 79,217 86,307 86,307 … 92,052 - Trả lãi vay vận hành(LV) 89,951 71,951 53,951 35,951 17,951 4,476 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 306,230 303,150 321,150 339,150 60,248 73,724 Lợi nhuận trước thuế,KH lãi vay (EBITDA) - Chi phi khấu hao TSCD (KH) Lợi nhuận trước thuế lãi vay (EBIT) 63 … 79,217 86,307 86,307 … 92,052 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 75,788 80,288 84,788 15,062 18,431 19,804 21,577 21,577 229,673 Lợi nhuận ròng 76,558 227,363 240,863 254,363 45,186 55,293 59,412 64,730 … 64,730 69,039 Bảng 5: BẢNG DÒNG TIỀN DỰ ÁN (CASH FLOW) ĐV: triệu đồng ST T NỘI DUNG 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 218,025 243,954 269,500 17,672 41,211 66,756 200,353 202,744 202,744 324,05 308,24 308,24 308,24 85,56 3 3 85,567 6,729 6,729 6,729 6,729 6,729 6,729 317,32 301,51 301,51 301,51 78,83 4 4 324,05 197,22 421,08 308,24 158,98 262,10 308,24 134,73 127,36 308,24 114,18 85,56 26,86 -13,181 13,68 Năm I Dòng tiền Chi lãi vay thời gian xây dựng CP xây dựng phân bổ theo tiến độ II Dòng tiền vào (EBITDA + TD) Quỹ khấu hao TSCĐ (KH * thuế) EBITDA sau thuế -218,025 243,954 206,741 269,500 193,551 -218,025 424,767 618,317 Dòng tiền Chiết khấu dòng tiền III -218,025 Dồn tích dịng tiền chiết khấu Chỉ tiêu tài 64 23,013 78,838 85,567 22,764 36,445 NPV (2011) 159,513 Tr.VNĐ IRR 23.85% Thời gian hồn vốn khơng chiết khấu 5.32 Năm Thời gian hồn vốn có chiết khấu 7.49 Năm Bảng 6: BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY DỰ ÁN BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẬY CỦA DỰ ÁN Chỉ tiêu 0% Mức thay đổi giá Chỉ tiêu 0% Mức thay đổi giá DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI Mức thay đổi công suất khai thác % NPV 0% -20% -10% 0% 5% 159,513 -25% (35.750) (16.385) 6.854 19.635 -10% 41.279 63.285 89.692 104.981 0% 105.470 129.676 174.701 175.542 5% 140.775 166.192 196.692 213.467 10% 176.080 202.707 234.660 252.234 DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI Mức thay đổi công suất khai thác % IRR 0% -20% -5% 0% 5% 23,85% -25% 16,62% 17,38% 18,25% 18,72% -10% 19,59% 20,39% 21,84% 22,40% 0% 22,03% 22,86% 23,82% 24,36% 5% 23,36% 24,20% 25,18% 25,70% 10% 24,67% 25,53% 26,52% 27,05% 65 10% 32.416 121.968 194.228 230.970 269.808 10% 19,18% 24,84% 24,95% 26,33% 27,58% PHỤ LỤC 02: TÀI CHÍNH DỰ ÁN SAU KHI ĐIỀU CHỈNH Bảng 1: THÔNG SỐ ĐẦU TƯ 66 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ LÁNG HẠ Địa điểm: Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội CHỈ TIÊU THÔNG SỐ QUY HOẠCH: Diện tích khu đất Diện tích xây dựng Hệ số sử dụng đất Mật độ xây dựng Số tầng Số tầng hầm Thời gian xây dựng CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ĐẦU VÀO Lãi suất vay vốn Ngân hàng Suất đầu tư trung bình Tỉ suất chiết khấu tính WACC Diện tích sàn xây dựng + Văn phịng + Tầng kỹ thuật + Tầng hầm Tiền thuê đất Tỷ lệ vốn tự có GIÁ TRỊ 3,760.0 2,256.0 14.0 60% 27 3.0 18% ĐVT CHỈ TIÊU PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC (chưa VAT) Diện tích cho thuê V.P 40% Giá cho thuê Diện tích chuyển nhượng V.P 60% Giá bán Cho th tính phí Ơ tơ Xe máy TỔNG MỨC ĐẦU TƯ TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU 19,35% m2 m2 lần tầng tầng năm /năm 19.88 Tr.VND/m 19,35% /năm 39,848 m2 31,584 m2 188 m2 8,076 m2 294 Tr.VND/năm 30% Tỷ lệ vay vốn (D/V) Tỷ lệ vốn chủ (E/V) Rf: Lợi suất tài sản khơng có rủi ro Rm: Lợi suất TS rủi ro thị trường Hệ số β: Hệ số rủi ro ước lượng CP TĂNG GIÁ VÀ LẠM PHÁT Tốc độ tăng giá năm Tốc độ tăng tỷ giá HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐẦU RA: Tr.VND NPV 92,968 IRR 23.72% Thời gian hoàn vốn - khơng chiết khấu 5.27 Thời gian hồn vốn - chiết khấu 8.17 % Năm Năm Bảng 2: TỔNG GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ 67 50% 50% 12% 24% 1,1 2% 5% GIÁ TRỊ 12,634 35 18,950 3,000 Số lượng 92 400 605,841 ĐVT m2 USD/m2/tháng m2 USD/m2 Đơn giá (USD/m2) 40 Tr.VND /năm /năm Tỷ giá VND/USD 21,000 KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG STT NỘI DUNG ĐVT THÀNH TIỀN CÁCH TÍNH Trước VAT Sau VAT GHI CHÚ Chi phí xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 304,074 334,482 GXL Chi phí thiết bị VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 112,037 123,241 GTB Chi phí tư vấn xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 22,964 25,261 GCPTV Chi phí khác VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 5,106 5,616 GCPK Chi phí dự phịng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 42,759 47,035 GDPP Chi phí quản lý dự án Fland VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 18,900 20,790 GFLAND Chi phí quyền thuê đất VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 100,000 110,000 GGPMB TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VNĐ 605,841 666,425 TMĐT Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị Chi phí tư vấn xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Chi phí FLand Chi phí quyền thuê đất Lãi vay xây dựng 68 Bảng 3: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ VÀ VAY VỐN NGÂN HÀNG (đơn vị: triệu đồng) NỘI DUNG Chi phí đầu tư: Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí quyền thuê đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn ĐTXD Chi phí khác Chi phí dự phịng Huy động vốn: Vốn tự có (30%) Vốn vay ngân hàng (70%) Cân đối (II)-(I) >=0 Nợ lãi vay tg XD Nợ gốc vay cho đầu tư XD Acc Nợ gốc tính lãi Lãi vay thời gian XD Tổng nợ & lãi vay vốn Thời gian vay Thời gian ân hạn Kế hoạch trả nợ Số vay phát sinh kỳ Lãi vay xây dựng nhập gốc Trả gốc tiền vay kỳ Số dư cuối kỳ tính lãi Cân đối KH trả nợ KH + LNST lũy kế + LV trả + Dư tiền Trả gốc tiền vay Trả lãi vay Chênh lệch nguồn THỜI GIAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Quý 2/2011 167.000 87.000 2011 2012 2013 Tổng CP đến năm Quý 26.677 Quý 6.677 Quý 50.686 27.134 14.005 Quý 50.686 27.134 14.005 Quý 50.686 27.134 14.005 Quý 50.686 27.134 14.005 Quý 50.686 27.134 14.005 Quý 50.686 27.134 14.005 Quý 50.686 27.134 14.005 Quý 50.686 27.134 14.005 20.000 1.890 1.890 167.000 50.100 116.900 511 4.276 26.677 8.003 18.674 511 4.276 6.677 2.003 4.674 1.890 2.871 511 4.276 50.686 15.206 35.480 1.890 2.871 511 4.276 50.686 15.206 35.480 1.890 2.871 511 4.276 50.686 15.206 35.480 1.890 2.871 511 4.276 50.686 15.206 35.480 1.890 2.871 511 4.276 50.686 15.206 35.480 1.890 2.871 511 4.276 50.686 15.206 35.480 1.890 2.871 511 4.276 50.686 15.206 35.480 1.890 2.871 511 4.276 50.686 15.206 35.480 605.841 304.074 112.037 100.000 18.900 22.964 5.106 42.759 605.841 181.752 424.089 116.900 116.900 5.261 18.674 135.574 6.101 4.674 140.247 6.311 35.480 175.727 7.908 35.480 211.207 9.504 35.480 246.688 11.101 35.480 282.168 12.698 35.480 35.480 35.480 35.480 424.089 317.648 353.128 388.608 424.089 14.294 15.891 17.487 19.084 122.161 141.674 146.558 183.635 220.712 257.789 294.865 331.942 369.019 406.096 443.173 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 2.021 2.024 2.020 2.021 2.024 80.000 2.011 140.247 17.672 năm năm kể từ lần rút vốn 2.012 2.013 2.014 141.921 141.921 41.211 66.756 100.000 157.920 2.011 341.051 2.012 100.000 100.000 100.000 100.000 49.728 449.728 2.014 290.44 549.728 2.013 349.728 2.015 249.728 2.016 482.7 72 100.000 57.997 324.775 149.728 2.017 600.7 06 100.000 38.647 462.058 49.728 2.018 532.7 43 100.000 19.297 413.445 2.019 480.5 08 49.728 4.811 425.969 125.639 100.000 96.697 93.746 379.351 100.000 77.347 202.004 69 Bảng 4: KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH ĐV: Triệu đồng T T I I.1 I.2 NỘI DUNG NGUYÊN GIÁ Năm KH Giá trị tài sản Nhà cửa- vật kiến trúc (Tồn chi phí trừ thiết bị) 605,840.86 493,803.95 493,803.95 47 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 Thiết bị máy móc Phần kiến trúc (thang máy) Phần kiến trúc (thang máy)_thay Hệ thống điện Hệ thống cấp nước ĐHKK thơng gió Phịng cháy chữa cháy Hệ thống điện nhẹ 112,036.91 32,001.60 32,001.60 31,739.24 1,210.41 24,298.68 4,892.89 17,894.09 10 10 10 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 4,534 202 2,430 815 2,556 24,244 4,534 202 2,430 815 2,556 24,244 4,534 202 2,430 815 2,556 24,244 4,534 202 2,430 815 2,556 24,244 4,534 202 2,430 815 2,556 24,244 4,534 202 2,430 815 2,556 24,244 4,534 202 2,430 815 2,556 24,244 Tổng cộng Bảng 5: DOANH THU LỢI NHUẬN 70 … … … … … … … … … … … … … … 45 10,506 10,506 NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 350.575 350.576 350.576 350.576 81.953 81.953 81.953 81.953 81.953 81.953 81.953 81.953 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 268.622 268.622 268.622 268.622 25% 25% 25% 25% 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 80% 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 - Hệ số biến động giá 2% 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 - Hệ số biến động tỷ giá 5% 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 3.422 3.422 3.422 3.422 2.011 2.011 2.011 2.011 2.011 2.011 2.011 2.011 CHỈ TIÊU Doanh thu: - Doanh thu cho thuê văn phòng - Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền lần, thu năm đầu -Tiến độ bán hàng (đối với VP bán dài hạn) - Doanh thu kinh doanh dịch vụ thu phí - Hiệu suất cho th văn phịng Chi phí - CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu) 0,5% 1.753 1.753 1.753 1.753 410 410 410 410 410 410 410 410 - Chi phí hành (duy tu bảo dưỡng/TS) 0,2% 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 - Chi phí khác thuê đất 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 - 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 347.154 347.154 347.154 347.154 79.942 79.942 79.942 79.942 79.942 79.942 79.942 79.942 23.614 23.614 23.614 23.614 23.614 23.614 22.597 15.506 15.506 15.506 13.076 13.076 323.540 323.540 323.540 323.540 56.328 56.328 57.345 64.436 64.436 64.436 66.866 66.866 - Trả lãi vay vận hành(LV) 96.697 77.347 57.997 38.647 19.297 4.811 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 226.843 246.193 265.543 284.893 37.031 51.517 57.345 64.436 64.436 64.436 66.866 66.866 56.711 61.548 66.386 71.223 9.258 12.879 14.336 16.109 16.109 16.109 16.716 16.716 170.132 184.645 199.157 213.670 27.773 38.638 43.009 48.327 48.327 48.327 50.149 50.149 Hệ số trượt giá Lợi nhuận trước thuế,KH lãi vay (EBITDA) - Chi phi khấu hao TSCD (KH) Lợi nhuận trước thuế lãi vay (EBIT) - Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận ròng 71 Bảng 6: BẢNG DÒNG TIỀN (CASH FLOW) ĐV: triệu đồng TT NỘI DUNG 2011 I 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Năm 2012 … 2058 47 Dòng tiền 200,353 202,744 202,744 … Chi phí theo tiến độ xây dựng 200,353 202,744 202,744 … … II Dòng tiền vào (EBITDA + TD) 266,426 266,427 266,427 266,427 66,018 66,018 … 62,655 Quỹ khấu hao TSCĐ (KH* thuế) 6,061 6,061 6,061 6,061 6,061 6,061 … 2,627 EBITDA sau thuế 260,365 260,365 260,365 260,365 59,957 59,957 … 60,028 … Dòng tiền -200,353 -202,744 -202,744 266,426 266,427 266,427 266,427 66,018 66,018 … 62,655 Chiết khấu dòng tiền -200,353 -169,873 -142,332 156,715 131,307 110,018 92,181 19,138 16,035 … 15 -224,537 - 114,518 -22,337 -3,199 12,837 … 92,968 Dồn tích dịng tiền chiết khấu III -200,353 -370,226 -512,559 Chỉ tiêu tài NPV (2011) IRR 92,968 Tr.VNĐ 23.72% PP không chiết khấu 5.27 Năm PP có kể đến chiết khấu 8.17 Năm 72 355,844 ... trạng thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại, tầm quan trọng công tác thẩm định ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng chất lượng tài sản Ngân hàng Đề tài “Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu... vay tài dự án - Nhận thức vai trị tầm quan trọng thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại - Đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án Ngân hàng thương mại Việt Nam Ngân hàng TMCP Việt Nam. .. Việt Nam Thịnh Vượng (VPbank) - Đề xuất số giải pháp thẩm định tài dự án ngân hàng nhằm nâng cao vai trò chất lượng thẩm định dự án, từ giúp Ngân hàng lựa chọn đầu tư tài trợ vào dự án khả thi