mở đầu I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS. 1 Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:  Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư  Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất  Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ  Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước… Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:  Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.  Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.  Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.  Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.  Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.  Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ 2 chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất. Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao. 3 Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng… Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III Nội dung của đồ án tốt nghiệp Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trường BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS 3. Phân loại thị trường BĐS III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm thị trường nhà đất. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. 3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả III. Nguyên nhân của những yếu kém trên Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước. 4 II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất 5 Chương I Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS) Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, 6 Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là BĐS. Khái niệm 2: BĐS là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà. Khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm thứ 3 có ưu điểm: - Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu tố số 1. - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật 7 quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. II. Khái niệm về thị trường bất động sản 1. Khái niệm Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường 8 Các khái niệm về BĐS Khái niệm 1 BĐS l à đất, cùng với nh v cácà à phương tiện khác trên đất Khái niệm 2 BĐS l :à - Đất, - Nh v cácà à công trình khác xây trên đất Khái niệm 3 BĐS l t i sà à ản không di dời được bao gồm: - Đất; - Nh à ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả t i sà ản xây dựng gắn liền với nh à ở; - Các t i sà ản khác gắn liền với đất; - Các t i sà ản khác do pháp luật quy định hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau: 9 Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.  Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.  Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. 10 Quản lý nh nà ước - Quy luật cung cầu - Khan hiếm - Cạnh tranh - Độc quyền - Lợi nhuận - ……… Quy luật đặc thù BĐS Quy luật giá trị L ợi ích kin Người sở hữu Người sử dụng Người mua Người bán Giá đất Quan hệ quốc tế hội nhập Giá đất [...]... 91,1 92,1 (Ngun: Tng kim kờ t ai nm 2000 Tng cc a chớnh) D kin nm 2000 43,6 6,1 20,5 11,7 10,2 92,1 Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội Diện tích (1000 ha) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Năm Năm 1997 Đất nông nghiệp Đất ở Năm 1998 Năm 1999 Đất lâm nghiệp Đất ch a sử dụng Dự kiến năm 2000 Đất chuyên dùng Tớnh n cui nm 2000 phn ln t cỏc ụ th ó c giao n tn tay ngi dõn ỏp ng c nhu cu v t cho cỏc h gia ỡnh... gia ỡnh s dng C cu s hu nh ti H Ni - Nh t 76,3% - Nh thuờ ca t nhõn - Nh thuờ ca Nh nc 1,0% 17,1% - Nh a s hu 1,5% - Cha rừ ch s hu 4,1% Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội 17% 2% 4% 1% 76% Nhà t Nhà thuê của Nhà n ớc Ch a rõ chủ sở hữu Nhà thuê của t nhân Nhà đa sở hữu 30 Bng 2.2: C cu cỏc ch s hu t ụ th (Tớnh n 31-12-2000) Din tớch t nm 1995 Nm 2000 Din tớch C cu (ha) 72.139 (%) 100,0 70.084 97,1 1.444... nh c xõy dng T nm 1991 2000, ti cỏc ụ th trờn c nc ó cú gn 600 d ỏn nh v khu ụ th mi (Ngun: D tho bỏo cỏo tỡnh hỡnh phỏt trin nh 10 nm 1991 2000 v cỏc gii phỏp ln giai on 2001 - 2010) 32 Diện tích nhà do dân tự xây Diện tích (m2) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1998 1999 Kế hoạch hàng năm 2000 Năm Thực hiện Ti thnh ph H Ni, trong 5 nm 1991 1995 ó thc hin xõy dng trờn 800.000 m2 nh Giai on... 3.600.000 3.950.000 (Ngun: Cc qun lý nh - B xõy dng) 34 D kin nm 2004 19.732.653 21.702.918 4.948.500 5.226.045 1.000.000 1.050.000 498.000 522.900 438.500 460.425 3.012.000 3.192.720 Tình hình phát triển nhà tại Hà Nội Diện tích 1000m2 1200 1000 800 600 400 200 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Năm H Ni l thnh ph cú qu nh ln th 2 trong c nc vi khong 12 triu m2 (450.000 . thị trường BĐS III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm thị trường nhà đất. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. 3. Vị trí của thị trường nhà đất. kém trên Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới