CHUYÊN ĐỀ TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG 2.1 Tổng quan định giỏ xừy dựng 2.1.1 Khỏi niệm giỏ cụng tỏc định giỏ cụng trỡnh xừy dựng 2.1.2 Đặc điểm giỏ cụng tỏc định giỏ sản phẩm xừy dựng 2.1.3 Vai trũ cụng tỏc định giỏ sản phẩm xừy dưng 2.2 Nội dung cụng tỏc định giỏ xừy dựng 2.3 Những đặc điểm sản phẩm quỏ trỡnh xừy dựng ảnh hưởng đến vấn đề định giỏ cụng trỡnh xừy dựng 2.3.1 Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật sản phẩm xừy dựng 2.3.2 Đặc điểm tổ chức xừy dựng 2.4 Chế độ hành nghề kỹ sư định giỏ xừy dựng, tư vấn quản lý chi phớ 2.4.1 Chế độ hành nghề tư vấn quản lý chi phớ kỹ sư định giỏ xừy dựng 2.4.2 Yêu cầu phẩm chất, kỹ cần có người kỹ sư định giá 2.5 Mối quan hệ giữu giá xây dựng cơng trình với thời gian xây dựng cơng trình chất lượng cơng trình 2.5.1 Mối quan hệ độ dài thời gian chi phí xây dựng cơng trình 2.5.2 Tích hợp thời gian chất lượng cơng trình 2.6 Quản lý cơng tác định giá xây dựng Câu hỏi ôn tập 2.1 Tổng quan định giá xây dựng 2.1.1 Khái niệm giá công tác định giá cơng trình xây dựng Theo học thuyết Mác –Lê nin , loại hàng hoá có giá trị Giá trị hàng hố lượng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo sản phẩm hàng hố Giá trị hàng hóa cấu thành từ hai phận: phần chi phí sản xuất để tạo sản phẩm hàng hoá( gồm giá trị lao động vật hoá nguyên liệu, khấu hao thiết bị phần giá trị lao động lương công nhân, cán bộ…) phần giá trị thặng dư lao động sống tạo Giá trị hàng hoá biểu thị tiền giá trị Giá xoay quanh giá trị tuỳ thuộc vào quy luật cung cầu thị trường Giá thành sản phẩm hàng hoá tập hợp chi phí sản xuất để tạo thành sản phẩm hàng hố Thơng thường, sản phẩm hàng hố thơng thường,nhà sản xuất từ chi phí tạo nên hàng hố, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân tích khách hàng để định giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản phẩm để điều chỉnh giá cho phù hợp Khách hàng vào nhu cầu thị hiếu cảm nhận tương xứng số tiền mà họ bỏ với giá trị sử dụng để mua Rõ ràng, giá hàng hoá phải xem xét giác độ khác nhau: * Dưới giác độ người mua( khách hàng) : Giá chi phí người mua phải bỏ ra( số tiền dự kiến )để nhận quyền sở hữu quyền sử dụng hàng hố hay dịch vụ mà muốn, xác định từ hình dung giá người mua tính tốn sở giá hàng hoá thị trường Giá giác độ người mua dùng để chuẩn bị ngân quỹ không chế giá đàm phán, mua bán *Dưới giác độ người bán: giá mức tiền mà người bán mong muốn nhận từ ngưòi mua trao quyền sở hữu sử dụng hàng hố, dịch vụ cho khách hàng Theo quy luật thị trường người mua luôn mong muôn mua rẻ người bán ln muốn bán đắt, coi giá nơi gặp gỡ cung cầu, mức thống bên mua bên bán Đối với sản phẩm xây dựng, đặc thù sản phẩm hàng hố có giá trị lớn, liên quan đến nhiều người bán trước sản xuất, trước mua sản phẩm xây dựng, người mua có khoảng ước lượng giá để lựa chọn, định chuẩn bị ngân quỹ Các nhà sản xuất (các nhà thầu) cần phải tính tốn nhằm xác định nhà thầu mong khách trả tiền vào yêu cầu sử dụng nêu Hồ sơ mời thầu , vào khả tài chính, công nghệ, tổ chức quản lý ý đồ kinh doanh Giá xây dựng cơng trình mức chi phí mà chủ đầu tư nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình thống thơng qua hợp đồng xây dựng để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho cơng trình – sản phẩm xây dựng Do đặc điểm sản phẩm sản xuất xây dựng cơng trình có giá trị riêng xác định phương pháp lập dự toán xây dựng – nội dung chủ yếu công tác định giá sản phẩm Định giá sản phẩm xây dựng q trình dự kiến ( dự tốn) chi phí xây dựng cơng trình chủ đầu tư, nhà thầu, sở thống với thông qua ký kết hợp đồng thi công xây dựng cơng trình tốn, tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình 2.1.2 Đặc điểm giá công tác định giá sản phẩm Giá sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm sản phẩm xây dựng tổ chức quản lý xây dựng Giá sản phẩm xây dựng có đặc điểm sau : a) Giá sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn chủ đầu tư, vào địa điểm xây dựng, biện pháp tổ chức thi cơng cơng trình cụ thể Do tính độc sản phẩm xây dựngnên khác với sản phẩm công nghiệp sản xuất hàng loạt có giá bán chung sản phẩm xây dựng định trước hàng loạt cho công trình tồn vẹn mà phải xác định cho trường hợp cụ thể b) Giá sản phẩm xây dựng tính tốn sở định trước, phương pháp tính tốn giá định mức, đơn giá thống để tính giá tồn cơng trình c) Q trình hình thành sản phẩm xây dựng lập Hồ sơ dự án đầu tư đến kết thúc xây dựng toán bàn giao đưa vào sử dụng Trong q trình sản phẩm xây dựng qua giai đoạn có tên gọi khác :Tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu, giá dự thầu,giá đề nghị trúng thầu, giá hợp đồng, giá tốn cơng trình Các tiêu giá xây dựng tính tốn khác nhau, theo phương pháp khác sử dụng với mục đích khác Mức độ xác tiêu giá xây dựng tăng dần theo giai đoạn trình đầu tư xây dựng d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu hình thành thơng qua đấu thầu thương thảo hợp đồng kinh tế Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu tư đóng vai trị người mua, nhà thầu đóng vai trị người bán, hàng hố đem trao đổi hợp đồng thi cơng xây dựng cơng trình Trong q trình này, chủ đầu tư giữ vai trò định mức giá đấu thầu e) Đối với cơng trình vốn ngân sách Nhà nước cấp việc hình thành giá cơng trình phải tn thủ qui định hành việc vận dụng định mức, đơn giá, phương pháp tính tốn chi phí qui dịnh liên quan 2.1.3 Vai trị cơng tác định giá sản phẩm xây dựng Do đặc điểm khác biệt sản phẩm trình sản xuất sản phẩm xây dựng cơng tác định giá sản phẩm ( cơng tác dự tốn) có vai trị quan trọng chủ đầu tư, nhà thầu, quan quản lý có thẩm quyền … * Trên phương diện chủ đầu tư cơng tác dự tốn có vai trò sau : - Giúp cho chủ đầu tư biết số vốn đầu tư cần thiết trước thi công - Là để xét chọn thầu, phê duyệt vốn đầu tư, ký hợp đồng chủ đầu tư nhà thầu, toán, toán vốn đầu tư - Là sở để tính tốn tiêu hiệu Kinh tế – kỹ thuật so sánh, lựa chọn phương án đầu tư - Là sở để tính chi phí cho cơng tác tư vấn xây dựng cơng trình: chi phí cho lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, thiết kế, thẩm định… * Phụ thuộc vào kết đấu thầu, dẫn đến doanh nghiệp xây dựng bị động việc đầu tư, đổi cơng nghệ thi cơng, máy móc thiết bị * Giá sản phẩm xây dựng định trước chế tạo sản phẩm (khi tham gia đấu thầu) dẫn đến rủi ro cao biến động giá thị trường c) Thời gian xây dựng cơng trình dài, làm cho vốn đầu tư chủ đầu tư vốn sản xuất doanh nghiệp xây dựng thường bị ứ động cơng trình Điều đòi hỏi việc tổ chức quản lý xây dựng phải tập trung thi công dứt điểm, rút ngắn thời gian xây dựng, có chế độ tốn tạm ứng vốn dự trữ cho sản xuất hợp lý d)Tổ chức sản xuất xây dựng phải tiến hành trời, chịu nhiều ảnh hưởng điều kiện khí hậu, địi hỏi lập biện pháp thi công phải ý đến : * Điều kiện thời tiết vùng, khu vực xây dựng * Các biện pháp khắc phục ảnh hưởng thời tiết nhằm giảm tối đa tổn thất ngừng nghỉ việc phải sửa chữa yếu tố thời tiết tác động * Nâng cao mức độ giới hoá xây dựng chế tạo thành phẩm bán thành phẩm công xưởng c) Mục dích cuối tổ chức quản lý sản xuất xây dựng hoàn thành thời hạn, đảm bảo chất lượng có lợi nhuận cho doanh nghiệp Vì vậy, cần chọn phương án tổ chức thi công tối ưu, tận dụng tối đa nguồn vật tư nhân lực địa phương để giảm giá thành xây dựng 2.4 Chế độ hành nghề kỹ sư định giá xây dựng, tư vấn quản lý chi phí 2.4.1 Chế độ hành nghề Tư vấn quản lý chi phí Kỹ sư định giá xây dựng Theo Nghị Định 99/NĐ-CP ngày 13/06/2007 tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình hoạt động kinh doanh có điều kiện Tổ chức hoạt động tư vấn quán lý chi phí đầu tư xây dựng phải có it người có chứng Kỹ sư định giá xây dựng Tổ chức hoạt động tư vấn quản lý chi phí đầu tư phân thành hạng sau: a) Hạng có Kỹ sư định giá xây dựng hạng ` b) Hạng có Kỹ sư định giá xây dựng hạng Kỹ sư định giá xây dựng hạng 1: Cá nhân hoạt động độc lập tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có chứng Kỹ sư định giá xây dựng Tổ chức, nhân tư vân quản lý chi phí đầu tư xây dựng hoạt động tư vấn phạm vi hoạt động qui định chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư pháp luật hoạt động tư vấn Bộ xây dựng quy định phạm vi hoạt động cá nhân, tổ chức hoạt động tư vấn quản lý chi phí đầu tư hạng Kỹ sư định giá xây dựng, hướng dẫn việc đào tạo, cấp, quản lý chứng Kỹ sư định gia xây dựng 2.4.2 Yêu cầu phẩm chất, kỹ cần có kỹ sư định giá Để thực nhiệm vụ mình, người kỹ sư định giá phải am hiểu sâu sắc dự án đầu tư xây dựng cơng trình, trình đầu tư xây dựng yếu tố ảnh hưởng đến trình đầu tư xây dựng chi phí xây dựng cơng trình Cụ thể người kỹ sư định giá xây dựng phải biết phương pháp xác định khối lượng công việc hoạt động xây dựng, phương pháp để thực công việc, yếu tố ảnh hưởng đến chi phí cơng trình, quy định pháp luật liên quan đến cơng việc, rủi ro xẩy q trình đầu tư xây dựng cơng trình… Để đạt yêu cầu nêu trên, người kỹ sư định giá xây dựng phải có kỹ phẩm chất(có thể coi tiêu chuẩn) sau: - Khả đọc hiểu vẽ, khả nhìn vẽ khơng gian chiều - Khả đọc hiểu tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan - Có kỹ giao tiếp tơt để tổ chức thực cơng việc quan lý chi phí đầu tư xây dựng có hiệu - Có kiến thức toán học tin học đáp ứng yêu cầu quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Có tính kiên trì khả làm việc cẩn thận, chu đáo, trình bày rõ ràng, lơgíc… - Nắm vững thủ tục hoạt động công trường, có khả đốn trước bước xây dựng dự án, phương pháp xây dựng gối đầu; - Có khả đốn trước rủi ro xẩy cho dự án gải pháp hạn chế, khắc phục chúng - Có khả lập điều chỉnh tiến độ dự án cơng trình - Có khả nhận biết cơng ty xây dựng không đáp ứng hạng mục đặc biệt dự tốn chi phí - Hiểu biết hợp đồng hoạt động xây dựng - Hiểu biết lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; - Nắm vững phương pháp xác định tổng mức đầu tư, dự tốn xây dựng cơng trình, định mức xây dựng, giá xây dựng cơng trình, số xây dựng; - Hiểu biết pháp luật khác liên quan đến hoạt động xây dựng 2.5 Mối quan hệ giưa giá xây dựng cơng trình với độ dài thời gian xây dựng chất lượng cơng trình 2.5.1 Mối quan hệ giưa độ dài thời gian với chi phí xây dựng cơng trình Hồn thành thời hạn tiêu chí đánh giá thành cơng dự án Hơn nữa, rút ngắn thời gian thực dự án mang lại nhiều hiệu kinh tế Các hiệu : - Đối với chủ đầu tư : sớm thu hồi vốn đầu tư bỏ giảm thiệt hại ứ động giai đoạn đầu tư dang dở - Đối với nhà thầu : giảm thiệt hại ứ động vốn sản xuất kinh doanh giảm chi phí cố định Nhưng để rút gọn thời gian thực dự án có nhiều phương pháp Có thể rút ngắn thời gian thực dự án cách cải tiến công nghệ thực công việc dự án, cải tiến tổ chức quản lý thực dự án…… Hoặc đơn giản rút ngắn thời gian thực số công việc quan trọng (Công việc đường găng) cách tăng thêm nhân lực,MMTB, làm thêm ca, tăng ca Nói chung, để rút ngắn thời gian thực dự án khơng cịn ý nghĩa chi phí cho việc rút ngắn thời gian vượt lợi ích kinh tế mà đem lại, trừ trường hợp việc rút ngắn thời gian thực dự án mang ý nghĩa trị xã hội quan trọng Bài toán rút ngắn thời gian thực dự án đặt sau: Thời gian thực cơng việc dự án bình thường theo phương án ban đầu coi thời gian tối ưu, tương ưng với chi phí nhỏ Nếu rút ngắn thời gian thực dự án thi công việc dự án có tầm quan trọng khác nhau, chi phí cho chúng khác nhau, ta cần rút ngắn thời gian thực công việc để đạt mục đích với chi phí nhỏ Và cuối cùng, rút ngắn thời gian tối đa Chi phí để thực cơng việc chia làm loại chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp Khi rút ngắn thời gian thực cơng việc chi phí trực tiếp tăng lên chi phí gián tiếp giảm thể hiên sơ đồ hình 2.1 Điểm ứng với giá trị nhỏ đường tổng chi phí hình 2.1 thời gian tối ưu thực công việc Bài tốn giải với trình tự sau: a Trước hết cần lập sơ đồ mạng với thời gian thực bình thường với chi phí coi tối thiểu b Rút ngắn thời gian thực với điều kiện chi phí tăng lên Muốn cho chi phí tăng lên cần rút ngắn thời gian thực trước hết công việc có mức tăng chi phí thấp cho đơn vị thời gian bị rút ngắn Gọi mức chi phí cho đơn vị rút ngắn cơng việc i-j e ij ta có cơng thức max Cij eij = Cij op tij tij Trong Cijmax :chi phí ứng với thời gian thực tối thiểu tijmin Cijmin Chi phí tối thiểu tương ứng với thời gianthực bình thường(được coi tối ưu) t ijop Đương nhiên, để rút gọn thời gian thực dự án ta rút ngắn thời gian cơng việc có ảnh hưởng đến thời gian thực dự án, nghĩa nghĩa rút ngắn thời gian thực công việc đường găng c Cứ tiếp tục rút ngắn thực công việc nằm đường găng rút ngắn nữa, nghĩa thời gian thực t ij=tijmin Trong trình rút ngắn thời gian thực hiệncác công việc đường găng cần liên tục tính tốn lại sơ đồ mạng xem có xuất đường găng khơng Nếu có nhiều đường găng rút ngắn thời gian thực dự án, phải rút ngắn thời gian thực tất dường găng 2.5.2 Tích hợp thời gian, chi phí chất lượng thi cơng xây dựng cơng trình Tuy nhiên, rút ngắn thời gian xây dựng ảnh hưởng đến vấn đềchất lượng Các vần đề chi phí, thời gian, chất lượng(kể an tồn lao động) liên quan mật thiết với Để ưu tiên tiêu chí người ta buộc phải hy sinh hai tiêu chí (trừ vấn đề an tồn lao động ln ln phải đảm bảo-Safety firt hiệu thường thấy tất công trường xây dựng) Thông thường người ta cố gắng kết hợp hài hồ mục tiêu chi phí xây dựng cơng trình, thời gian (tiến độ) thi cơng cơng trình, chất lượng cơng trình xây dựng 2.6 Quản lý cơng tác định giá xây dựng * Bộ xây dựnglà quan chịu trách nhiệm thực thống quản lý nhà nước chi phí đầu tư xây dựng cơng trình gồm: - Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng gồm tổng mức đầu tư, dự tốn xây dựng cơng trình, định mức giá xây dựng cơng trình, phương pháp đo bóc khối lượng cơng trình, phương pháp xác định giá máy thiết bị thi công; - Công bố định mức xây dựng, suất vốn đầu tư, số giá xây dựng, phương pháp xác định số giá xây dựng, độ dài thời gian xây dựng, hướng dẫn hợp đồng hoạt động xây dựng cơng trình * Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đạo Sở xây dựng vào hướng dẫn Bộ Xây dựng tình hình cụ thể địa phương để công bố hệ thống đơn giá xây dựng, giá ca máy thiết bị thi công xây dựng, giá vật liệu … để tham khảo q trình xác định giá xây dựng cơng trình * Chủ đầu tư phương pháp lập đơn giá xây dựng cơng trình, giá xây dựng tổng hợp làm sở cho việc xác định tổng mức đầu tư dự tốn dự tốn xây dựng cơng trình để quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Chủ đầu tư xây dựng cơng trình thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có điều kiện lực, kinh nghiệm thực công việc phần công việc liên quan tới việc lập giá xây dựng cơng trình Tổ chức, cá nhân tư vấn phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư pháp luật việc bảo đảm tính hợp lý, xác giá xây dựng cơng trình minh lập Đối với dự án sử dụng vốn ODA có yêu cầu sử dụng lao động nước ngoài,vật tư, vật liệu nhập khẩu, thiết bị thi công nhập yêu cầu đặc thù khác đơn giá xây dựng lập bổ sung chi phí theo điều kiện thực tế đặc thù cơng trình Câu hỏi ơn tập 1.Trình bày khái niệm đặc điểm giá cơng tác định giá cơng trình xây dựng? Vai trị cơng tác định giá cơng trình xây dựng? Nội dung nhiệm vụ công tác định giá xây dựng Trình bày đặc điểm kinh tế –kỹ thuật sản phẩm trình sản xuất xây dựng ảnh hưởng đến vấn đề định giá Tại tư vấn quan lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình hoạt động kinh doanh có điều kiện? Chế độ hành nghề Tư vấn quản lý chi phí Kỹ sư định giá cơng trình xây dựng có đặc biệt? Các u cầu kỹ năng,phẩm chất cần có người kỹ sư định giá xây dựng? Trình bày mối quan hệ giưa thời gian, chất lượng chi phí xây dựng cơng trình? ... đầu tư, dự tốn xây dựng cơng trình, định mức xây dựng, giá xây dựng cơng trình, số xây dựng; - Hiểu biết pháp luật khác liên quan đến hoạt động xây dựng 2. 5 Mối quan hệ giưa giá xây dựng cơng trình... Có khả nhận biết cơng ty xây dựng không đáp ứng hạng mục đặc biệt dự tốn chi phí - Hiểu biết hợp đồng hoạt động xây dựng - Hiểu biết lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; - Nắm vững phương pháp... Cá nhân hoạt động độc lập tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có chứng Kỹ sư định giá xây dựng Tổ chức, nhân tư vân quản lý chi phí đầu tư xây dựng hoạt động tư vấn phạm vi hoạt động qui