Đang tải... (xem toàn văn)
MỞĐẦU Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng x
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước nước ta Thực đường lối đổi Đảng với trình chuyển đổi kinh tế xã hội, kinh tế nước ta năm qua đạt nhiều thành tựu to lớn Sự đời Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 2003, thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Những quyền áp dụng hạn chế tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền cho thuê đất Và Nhà nước quy định quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản, quy định hợp đồng dân mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê quyền sử dụng đất….Đó quy định giao dịch dân đất đai, nhà cơng trình xây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành phát triển góp phần xác lập quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất, đổi quản lý đất đai, nâng cao hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thơng qua 0việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hố, thị trường lao động tạo hội nhà cho tầng lớp nhân dân Thị trường bất động sản loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến động có thay đổi kinh tế, trị, sách…Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có kiểm sốt nhà nước can thiệp nhà nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có thị trường bất động Nguyễn Hồng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta sản hướng Nhà nước điều khiển phát triển kinh tế xã hội đất nước theo chiến lược định cho tương lai Thị trường bất động sản giải cách hợp lý khơng tạo sở vững để khắc phục tiêu cực quản lý sử dụng đất, mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá mà thị trường bất động sản với thị trường lao động, thị trường vốn thị trường khác thúc đẩy phát triển cách vững kinh tế dần xây dung đồng loại thị trường kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa Vì việc nghiên cứu thị trường bất động sản vấn đề cấp thiết đặc biệt phát triển kinh tế nước ta nay,nhằm góp phần giúp Nhà nước khắc phục tồn tiêu cực, nảy sinh trình thực phát triển kinh tế mặt khác góp phần cho cơng tác định hướng phát triển thị trường bất động sản Từ nhu cầu thực tế thực đề tài : “Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta nay” Mục đích đề tài: - Tìm hiểu thực trạng hoạt động thị trường bất động sản nước ta nay, tìm số tồn tại, hạn chế thị trường - Đưa số giải pháp nhằm làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có kiểm sốt Nhà nước Yêu cầu đề tài: - Tìm yếu tố cấu thành thị trường bất động sản - Phân tích thực trạng hoạt động thị trường bất động sản Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập số liệu: thu thập văn liên quan đến thị trường bất động sản Luật, Nghị định phủ, Quyết định, Thơng tư liên quan đến bất động sản, báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta - Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích tài liệu thu thập có liên quan với trạng thị trường bất động sản, qua phân tích, tổng hợp đánh giá thơng tin từ đối chiếu với thực tế Cấu trúc đề tài: Lời mở đầu Chương 1: Khái quát thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, VAI TRÒ, ĐẶC TÍNH BẤT ĐỘNG SẢN Trên thực tế có nhiều quan điểm khác bất động sản song có quan điểm nhà luật học quan niệm tương đối thống Đó là: Bất động sản (BĐS) tài sản gắn liền với đất đai không di dời Việt Nam thì: Theo điều 181 luật dân năm 1995 nước ta định nghĩa: bất động sản tài sản không di dời bao gồm : - Đất đai - Nhà - Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật qui định Qua hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai, vật kiến trúc đất, thứ gắn liền với đất đai Bất động sản có vai trị đặc biệt quan trọng: Đất đai điều kiện vật chất để người tồn tái sản xuất Và nhà không gian cho người để ở, sinh hoạt, sản xuất…Đối với quốc gia bất động sản khơng nguồn tài ngun lớn mà cịn thể trình độ phát triển tiềm kinh tế… Bất động sản có đặc tính như: Có vị trí cố định: khơng di chuyển thị trường diễn ỏ nơi toạ lạc làm cho giá nơi lúc khác Có tính lâu bền, cần phân biệt ba loại tuổi thọ bất động sản: - Tuổi thọ đất đai xem vô hạn Nguyễn Hồng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta - Tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ vật liệu xây dựng - Tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng cơng trình Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn tuổi thọ vật lý trường hợp chất lượng cơng trình cịn tốt phải phá xây dựng cơng trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng Tính thích ứng: làm cho cơng trình đáp ứng kịp thời với u cầu người sử dụng Tính khác biệt: bất động sản như: cơng trình, nhà, hộ, vườn Khơng có giống cách tuyệt đối, trước hết điều kiện không gian, mơi trường tiếp cận bất động sản có khác Tính chịu ảnh hưởng sách pháp luật: Trong giai đoạn lịch sử, Nhà nước thường đưa sách pháp luật để điều chỉnh quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với phát triển kinh tế xã hội Tính phụ thuộc vào lực quản lý nhà nước: Thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối là: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu Việc phát huy mặt tích cực hạn chế mặt tiêu cực ba quy luật để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều phụ thuộc chủ yếu vào lực, trình độ, phương thức quản lý Nhà nước, người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất động sản thường lợi dụng quy luật để mưu tính thu lợi cách cao Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản sử dụng sinh lợi cho gây hại cho Vấn đề trước hết phải giải công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công, để vừa đảm bảo lợi ích cục tồn cục, vi mô vĩ mô, trước mắt lâu dài…Hạn chế đến mức cao xung đột, bất lợi sử dụng bất động sản Đắt tiền khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá trị lớn nên mua bán phải có thời gian để cân nhắc, tính tốn kỹ lưỡng Nguyễn Hồng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta phải qua số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản Riêng đất đai đặc tính bất động sản thể thuộc tính nó, có vị trí cố định, hạn chế không gian, vô hạn thời gian sử dụng, sử dụng vào nhiều mục đích khác đất đai gắn liền với lãnh thổ chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá quốc gia 1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH CỦA NÓ 1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản hoạt động giao dịch bất động sản khu vực địa lý định thời gian định, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị bất động sản thông qua quan hệ người mua người bán bất động sản theo quy luật thị trường Có cách phân loại: - Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C - Phân loại theo công dụng bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình cơng nghiệp… - Phân loại theo tính chất kinh doanh: có ba nhánh: thị trường mua bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường chấp bất động sản - Phân loại theo thứ tự thời gian thành phần bất động sản gia nhập thị trường: +) Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường đất đai) +) Thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th Nguyễn Hồng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta +) Thị trường cấp III: thị trường bán lại cho thuê lại cơng trình mua cho th cịn gọi thị trường nhà ở, thị trường cơng trình thương nghiệp hay công nghiệp 1.2.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản Với loại thị trường có ba yếu tố cấu thành : khách thể, chủ thể, môi giới trung gian Trong thị trường bất động sản yếu tố biểu sau: - Chủ thể thị trường bất động sản liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng đất: Theo khoản điều Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định, quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất ” Pháp luật nước ta cho phép “ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất…” Khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, chủ thể tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai sau: định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…” Như chủ thể thị trường bất động sản bao gồm Nhà nước với vai trò đặc biệt Nhà nước giao dịch bất động sản thấy Nhà nước chủ thể đặc biệt thị trường Chủ thể thị trường bất động sản đối tượng trực tiếp tham gia giao dịch thị trường bất động sản; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước chủ thể vừa đóng vai trị mua vừa đóng vai trị bán bất động sản Những chủ thể tham gia vào giao dịch thị trường bất động sản, chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền lợi ích độc lập, tự chủ định có hay khơng tham gia giao dịch thị trường bất động sản Khi tham gia giao dịch bên mua bên bán tự Nguyễn Hồng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta thỏa thuận giá với nhau, không chịu tác động từ bên Người bán bán bất động sản cho người mua qua kiểm sốt xét duyệt hành chính; người mua quyền vay tiền lấy bất động sản làm vật bảo đảm Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định quyền chung người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chung sau đây: Được cấp GCNQSDĐ; Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Điều 107 Nghĩa vụ chung người sử dụng đất Người sử dụng đất có nghĩa vụ chung sau đây: Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lịng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tn theo quy định khác pháp luật; Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật; Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; Thực biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo quy định bảo vệ mơi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo quy định pháp luật tìm thấy vật lịng đất; Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất hết thời hạn sử dụng đất - Khách thể: Khách thể thị trường bất động sản đối tượng giao dịch bên cung- cầu, bất động sản hàng hố quyền sử dụng đất đóng vai trò trung tâm Khách thể thị trường bất động sản yếu tố để định danh thị trường giới hạn phạm vi hệ thống loại thị trường, khách thể thị trường bất động sản hiểu đối tượng giao dịch chủ thể thị trường bất động sản, hàng hố bất động sản, quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường bất động sản ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, khách thể thị trường đất đai thương phẩm hố Cịn Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giao dịch diễn thị trường bất động sản giao dịch bất động sản nói chung hàng hố quyền sử dụng đất nói riêng Do khách thể thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất nó, mà quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất di dời không gian, tài sản khác gắn liền với đất gọi vốn đất, quyền sử dụng đất yếu tố trung tâm bất động sản Và quyền sử dụng đất khách thể trung tâm thị trường bất động sản - Môi giới trung gian thị trường bất động sản hiểu cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường họ thực giao dịch bất động sản Trong kinh tế thị trường đại, hoạt động tác dụng cấu trung gian ngày đóng vai trị quan trọng, thành phần khơng thể thiếu thị trường Dựa vào liên kết khác chủ thể thị trường, Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta mơi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết chủ thể bên cầu bất động sản, hình thức mơi giới liên kết bên cung bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, quan xét xử trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho chủ thể sau giao dịch …trong giá bất động sản yếu tố quan trọng Ngoài thị trường bất động sản biểu số vấn đề cụ thể sau: Quyền người bán bán bất động sản người mua tự mua bất động sản Biện pháp để người mua người bán tìm đến theo chế thơng báo, quảng cáo việc bán bất động sản Biện pháp hợp đồng người mua người bán văn viết số phương pháp thông dụng cộng đồng chấp nhận mà người bán người mua thực Tự thoả thuận giá bán khơng có can thiệp bên ngồi Biện pháp thu thập thông tin bất động sản thường lấy tin quan đăng ký bất động sản Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu người bán; Tất hạn chế quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản hưởng lợi bất động sản người mua; Tất nghĩa vụ tài người bán (liên quan đến bất động sản đó) chưa giải trước bán trở thành nghĩa vụ người mua, mua bán thường phải xem xét người bán trả bao nhiêu, nợ ( VD: thuế đất ) để người mua khấu trừ trả cho người bán; Kế hoạch nhà nước tương lai tác động đến bất động sản đó, trước hết đất đai Biện pháp để người bán đảm bảo quyền giao bất động sản cho người mua nói chung phải kê khai đăng ký bất động sản nơi đăng ký công cộng (trước hết việc đăng ký đất đai) Nguyễn Hoàng Tùng 10 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta bán chuyển nhượng có 4.518 hồ sơ, giảm 68%, chấp bảo lãnh giảm 51% (Ngân hàng Á Châu 53%, Công ty Him Lam 84%,…) Ở Hà Nội, tiền đấu giá quyền sử dụng đất 10 tháng năm 2005 đạt 300 tỷ đồng kế hoạch 2.000 tỷ, đạt 16% Tại Đà Nẵng, hàng trăm lô đất thuộc diện “đắc địa” giảm giá tới 10% không bán Riêng Thành Phố Hồ Chí Minh có 4.100 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (chưa kể 200 doanh nghiệp khác) có khoảng 50% “chết”, 20% “thoi thóp”, cịn 30% có khả chuyển hướng kinh doanh sang dự án nhà cao cấp khu dân cư (Tình trạng phổ biến văn phịng mơi giới nhà đất) Và tình trạng bán nhiều mua diễn mạnh mẽ Nguyễn Hoàng Tùng 33 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta Và khơng khí sơi động lên tới ngột ngạt báo, đài đưa tin nhanh chóng cập nhật tình hình thị trường bất động sản mà đặc trưng nhà đất, báo Việt Nam Net đưa dịng tít nóng hổi: “ Các trung tâm môi giới nhà đất: nằm chờ hay phá sản” viết có nêu thí dụ điển sau: “ Nhớ thời vàng son: Vào thời kỳ “sốt” thị trường nhà đất khoảng thời gian từ 2001 – 2003, cần lướt qua khu vực đường Khuất Duy Tiến, (còn gọi đường Bê Tơng), nghĩ “con phố nhà đất” Chị Nguyễn Thị Mai, người làm môi giới nhà đất đây, thống kê rằng: “Vào lúc cao điểm, đường có tới 20 nhà làm mơi giới nhà đất” Trong đó, theo chị Mai, đến thời điểm nay, số giảm từ nửa đến 2/3 Nghĩa khoảng từ đến 10 văn phòng dọc đường … Nói cơng việc văn phịng ngày sơi động, anh Tồn Thắng, chủ văn phịng mơi giới đường Khuất Duy Tiến, cho biết, vào thời điểm đó, tháng văn phịng anh thu nhập 10 triệu Nguyễn Hoàng Tùng 34 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta đồng Còn theo lời anh Tuyến, chủ văn phịng khác, tính trung bình sau trừ tất khoản, thu nhập chừng triệu đồng/người/tháng Chờ phá sản Nằm chờ hay phá sản, “ngủ đông” hay “bỏ nghề” lựa chọn phổ biến văn phòng “cò” nhà đất lúc Trong tình cảnh ảm đạm biến động thị trường nhà đất nói riêng, số khơng nhỏ văn phịng mơi giới đứng trước nguy phá sản Và nhiều câu chuyện cười nước mắt tìm hiểu vấn đề “Đang móm, giải tán!” điều anh Tuấn Anh, chủ văn phịng mơi giới nhà đất đường Trần Quốc Hồn, Cầu Giấy nói cơng việc Được biết, văn phịng anh có thảy người tình đến mức, ba phải chung di động công việc giao dịch liên hệ Anh tỏ khơng đồng tình cách gọi “cị” nhà đất người làm môi giới anh Tuấn Anh chua chát tâm : “Anh khơng muốn làm “cị” nhà đất mà muốn làm ơng chủ !” Cũng tình cảnh gần “bỏ nghề”, anh Thanh Cường, chủ văn phòng nhà đất Khuất Duy Tiến vừa “tháo biển xuống” trước vài tháng, nhận định hướng tới mình: “Phải chuyển sang nghề khác trơng vào nhà đất toi.” Anh lý giải: “Người bán nhiều khơng có khách mua Người có tiền khơng dám mua giá bất ổn định, giá vàng lên xuống thất thường nên bên không mua bán với nhau” Anh cho rằng: “vì cung cầu tương đối ổn định với lại, dân thực tế, trơng thấy hàng mua, đầu tư vào việc môi giới ế ẩm.” … ” hay viết: “ Sức ép từ khối băng bất động sản” tác giả Đơng Hiếu có đoạn : “ Đổ vốn BĐS: chưa biết ngày lấy Trong thống kê gần đây, Tiến sỹ Nguyễn Dũng Tiến - Viện nghiên cứu Địa cho biết, nay, 18% tổng dư nợ ngân hàng tín dụng đầu tư vào bất động sản Vào thời kỳ thị trường BĐS phát triển "nóng" tốc độ cho vay dự án bất động sản số ngân hàng tăng đến 25%, Nguyễn Hoàng Tùng 35 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta khoản vay trung hạn chiếm đến 82%; chí ngân hàng sử dụng tới 30% vốn huy động ngắn hạn vay BĐS trung dài hạn Nhưng từ thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng", ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay dự án BĐS, đến năm 2005, tốc độ cho vay giảm xuống 9% Hiện nay, ngân hàng dường khố "van" rót vốn dự án BĐS Hàng ngàn tỷ đồng bị "chôn" vào cơng trình nhà đất dang dở Nhưng phản ứng dường muộn hàng trăm ngàn tỷ đồng bị "chôn" vào dự án nhà đất Một thống kê nhiều chuyên gia cho gần sát với thực tế cho thấy: TP Hồ Chí Minh, lượng vốn đổ vào BĐS lên đến 50 ngàn tỷ đồng, dư nợ cho vay vào bất động sản 25 ngàn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ Tại Hà Nội, tình hình khơng khả quan số dư nợ lên đến ngàn tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ .” Và cịn nhiều thơng tin báo đài phản ánh sát thực tình hình thị trường bất động sản giai đoạn lý nạn đầu thói quen cất giữ tiền nhân dân vào bất động sản (giá cao có người mua hợp phong thuỷ), Nhà nước định giá đất sát theo thị trường cao thuế đất không giảm, vốn vay mà chủ yếu chung hạn, tình trạng nhà nhà, người người đua lao vào bất động sản, thiếu thơng tin thống mà quen thơng tin lan truyền, quen thu lợi nhiều Nguyễn Hồng Tùng 36 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta thời nên có phải “ găm ” lại chưa hấn gì, sách thay đổi nhiều phải biết chờ đợi cập nhật Nguyễn Hồng Tùng 37 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta CHƯƠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 NHỮNG TỒN TẠI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM Thị trường bất động sản tồn song song thị trường bất động sản thức khơng thức, đánh giá thực trạng thị trườngbất động sản nước ta khẳng định số yếu tố làm xuất hiện, tồn phát triển thị trường bất động sản khơng thức là: Luật đất đai, Bộ luật dân đảm bảo sở cho việc hình thành thị trường bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua bán quyền sử dụng đất đai, việc chuyển dịch đất từ người bán sang người mua lại chưa thực qua kê khai đăng ký, đăng ký bất động sản, chưa có hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Luật,Bộ luật vào sống Thị trường bất động sản nước ta thị trường không thức hầu hết bất động sản khơng có đầy đủ điều kiện pháp lý tham gia vào giao dịch dân bán quyền sử dụng đất, nhà, chấp, cho thuê… Trong việc hợp thức hố khó khăn, thủ tục phực tạp rườm rà, giá thuế phí lại cao Việc trốn tránh nộp thuế lệ phí trở thành thói quen, khơng xử lý nghiêm khắc trình thực việc chuyển quyền sử dụng đất Yếu tố tâm lý tập quán người dân nguyên nhân tác động không nhỏ đến biến động phức tạp thị trường bât động sản Tâm lý người Việt Nam muốn sở hữu nhà gắn lion với đất Ngay người có thu nhập trung bình muốn sở hữu một mảnh đất với nhà đơn giản hộ hồn chỉnh mà khơng gắn liền với đất đai Trong điều kiện đó, chủ trương quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia Nguyễn Hoàng Tùng 38 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta lô gây tác động tâm lý, làm cân quan hệ cung cầu đất đai Chính giá đất ln ln có xu hướng tăng nhanh giá nhà Vai trò điều tiết thị trường Nhà nước chưa xác định việc quản lý giá mua, giá bán, tổ chức mua bán, giúp cho người mua bán gặp gỡ nhau, tổ chức cung cấp thông tin nhà đất, việc đăng ký thống kê việc thực thi trình tự, thủ tục thức cho việc giao dịch dân nhà đất Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà khu vực đô thị cịn qúa chậm Thiếu kiểm sốt thường xuyên có hệ thống quản lý sử dụng đất Nhà nước chưa thức thực bước để thức hố thị trường bất động sản nhu cầu giao dịch dân mua bán nhà, đất nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày tăng Cầu khu vực dân cư nhà tăng vọt lớn so với cung, cung mặt khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt cho doanh nghiệp Nhà nước diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu Điều đáng ý bất động sản mà cung vượt cầu thường hình thành từ nguồn vốn ngân sách có nguồn gốc từ ngân sách Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ, thực tế nhân dân chưa hiểu rõ đầy đủ quyền nghĩa vụ trình tự thủ tục hành việc kê khai, đăng ký nghĩa vụ tài nhà đất gồm thuế, tiền thuê đất, phí lệ phí địa làm chưa tốt 10 Thiếu tổ chức trung gian, môi giới chuyên nghiệp hoạt động mang tính hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Trong số tư nhân hoạt động tư vấn nhà, đất có nhiều trường hợp hoạt động ngồi kiểm soát Nhà nước Việc mua bán chủ yếu thực theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với quan có thẩm quyền” Tiếp đến, thị trường bất động sản Việt Nam thiếu sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp thị trường bất động sản muốn thị trường bất động sản phát triển cách lành mạnh Nhà nước cần phải thiết lập sàn giao dịch nơi mà người Nguyễn Hồng Tùng 39 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta mua, người bán người mơi giới gặp để tìm hiểu, cung cấp thông tin xác lập giao dịch bất động sản Tuy nhiên sàn giao dịch xuất không nhiều đô thị lớn nơi mà nhu cầu giao dịch người dân ngày tăng, chí thủ Hà Nội thiếu sàn giao dịch bất động sản thức 3.2 GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM - Trước hết phải thống cách quán nhận thức khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản nước ta nay, đặc biệt cần xác định rõ như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trị quan trọng, chủ yếu thị trường bất động sản “thị trường quyền sử dụng đất đai”, có thị trường quyền sử dụng đất khơng phải loại đất có vai trị thị trường, có đủ điều kiện tham gia thị trường Thị trường bất động sản không mâu thuẫn với chế độ sở hữu toàn dân đất đất đai- có phân biệt quyền sử dụng (được tham gia thị trường với điều kiện thích hợp loại mục đích sử dụng, loại đối tượng sử dụng mức độ làm nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất với xã hội) chế độ sở hữu (gắn liền với nghĩa vụ nhiều quyền khác) Các quyền người sử dụng đất quy định Điều 106 Luật đất đai 2003 tiền đề để thị trường bất động sản hình thành sở cung, cầu, khả sinh lợi đất Đó điều kiện để đất đai sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm Một mặt phải nhìn nhận rõ thị trường bất động sản Việt Nam thị trường bị mai thời gian dài, “khôi phục”dần, nhận thức đầy đủ thị trường chưa phổ cập nâng cao.Nhà thuộc sở hữu tư nhân đất thuộc sở hữu Nhà nước - bất động sản tham gia thị trường thể theo phương thức bán (người nước ngồi mua nhà nói chung chuyển sang hình thức thuê đất).Quyền sử dụng đất bất động sản nhà ở, ổn định, lâu dài, không quy định thời hạn, thu hồi theo quy định pháp luật.Trường hợp mua bán bất động sản bất hợp lệ xảy nhiều mua bán bất động sản hợp lệ Có nhiều bất động sản khơng tham gia vào thị trường tham gia hạn chế Nguyễn Hồng Tùng 40 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta như: Các bất động sản có đất thuê Nhà nước cá nhân, tổ chức; Các bất động sản mà người sử dụng đất chưa trả tiền sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp, lâm nghiệp); đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân (quy định rõ hạn mức, thời hạn sử dụng, điều kiện chuyển quyền, điều kiện người nhận chuyển quyền…) - Đảng ta xác định rõ chủ trương phát triển thị trường bất động sản, có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng hội cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dễ dàng có đất sử dụng lâu dài cho sản xuất kinh doanh Tính đủ giá trị đất, sử dụng có hiệu quỹ đất doanh nghiệp nhà nước, quan nhà nước lực lượng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hiệu Hồn thiện dứt điểm việc đăng ký cấp giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà tồn quốc, trước hết thị Tạo điều kiện thuận lợi cho q trình tích tụ tập trung đất canh tác số vùng có điều kiện Sửa đổi quy định việc chuyển quyền sử dụng đất sở hữu nhà, thúc đẩy trình bán nhà nhà nước thị, mở rộng hình thức kinh doanh bất động sản Giải dứt điểm tranh chấp quyền sử dụng đất canh tác Có sách xử lý đất canh tác việc làm cho nông dân Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Quy hoạch sử dụng đất đai, đô thị, theo hướng văn minh, đại, công bố công khai quy hoạch để doanh nghiệp người dân thực - Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản (trọng tâm thị), có quản lý điều tiết nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế nhà nước giữ vai trị chủ đạo, khơng tách rời thị trường quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với nước, chống đầu đất - Chủ động xây dựng phát triển thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất, trước hết đô thị vùng quy hoạch phát triển đô thị Nhà nước định hướng, điều tiết kiểm sốt thị trường, có biện pháp chống hành vi đầu bất động sản; tạo điều kiện thuận lợi cho thành Nguyễn Hoàng Tùng 41 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta phần kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá bất động sản Ban hành sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không người sử dụng tạo ra, mà thị hố, nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lưọi ích chung, xây dựng luật kinh doanh bất động sản Xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà để bán cho thuê đối tượng khác xã hội Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, trọng việc phát triển nàh cho đối tượng sách người nghèo thơng qua sách ưu đãi giá, thuế, vay lãi suất thấp, mua trả góp - Để khắc phục bất cập hoạt động thị trường bất động sản nay, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản sau: - Khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cồng trình đất để phát triển kinh tế xã hội , phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Góp phần hình thành đồng loại thị trường thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập quốc tế Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Tập chung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm bất động sản tham gia vao thị trường phục vụ phát triển kinh tế xã hội Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý Nguyễn Hoàng Tùng 42 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta có hiệu thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế - Điều chỉnh bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Địa tô chênh lệch trường hợp nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu tài ngun đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý - Hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; hoàn thiện chế, sách chấp, bảo lãnh việc xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp bất động sản nhà, đất để vay vốn phát triển kinh tế - Tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản đất cho xây dựng kinh doanh bất động sản nhà để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội Để thực giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định Luật đất đai năm 2003, cần khuyến khích thành phần kinh tế kể người nước đầu tư phát triển bất động sản, loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt nhà cho thuê, nhà bán trả dần thơng qua sách tạo điều kiện cải thiện chỗ ở, nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế xã hội, khả ngân sách nhà nước địa phương Kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá lô đất dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép - Việc Thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất ” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường bất động sản “ trung tâm giao dịch bất động sản ” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường cơng khai, minh bạch có quản lý nhà nước, góp phầng hạn chế đầu cơ, Nguyễn Hồng Tùng 43 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta ổn định thị trường Quy định bắt buộc việc bán nhà chuyển quyền dử dụng đất dự án nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực công khai để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin qua trung tâm giao dịch bất động sản, hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin bất động sản tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch hiệu Nguyễn Hoàng Tùng 44 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình : Thị trường quyền sử dụng đất bất động sản Mai Xuân Yến - CVCC: Luật đất đai sửa đổi năm 2003 Bài viết “ Một số vấn đề ly luận xây dựng quản lý hiệu thị trường bất động sản (BĐS) có tổ chức nước ta nay” – TS.Nguyễn Quang Tuyến trường Đại Học Luật Hà Nội Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất - Lê Đình Thắng -ĐHKT QD năm 2000 Tạp chí địa năm 2002 Bài viết “ Bản chất giá đất nay” CVCC Mai Xuân Yến Các báo cáo hội thảo khoa học “Địa với thị trường BĐS, lý luận thực tiễn Việt Nam” Viện nghiên cứu địa - Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức tháng năm 2006 Tạp chí Địa Tạp chí Tài ngun Mơi trường 10 T ạp chí Thị trường bất động sản tài sản Nguyễn Hoàng Tùng 45 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 Khái niệm bất động sản, vai trị, đặc tính bất động sản .4 1.2 Thị trường bất động sản yếu tố cấu thành .6 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản 1.2.3 Sự vận động thị trường bất động sản 11 1.3 Vai trò thị trường bất động sản phát triển kinh tế 13 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM .15 2.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 15 2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam 16 2.3 Vai trò sách pháp luật việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam .17 2.4 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam .20 2.4.1 Gía bất động sản thị trường .20 2.4.2 Quan hệ cung - cầu thị trường bất động sản .22 2.4.3 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 27 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 38 3.1 Những tồn thị trường bất động sản Việt Nam .38 3.2 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 40 KẾT LUẬN .44 TÀI LIỆU THAM KHẢO .45 Nguyễn Hồng Tùng 46 Lớp K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta LỜI CẢM ƠN ! Lời cho phép em gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ban chủ nhiệm khoa Địa lý trường đại học Khoa học tự nhiên thuộc đại học Quốc gia Hà Nội thời gian qua truyền đạt kiến thức bổ ích cho chúng em Tiếp đến em xin chân thành cảm ơn chuyên viên cao cấp Mai Xuân Yến người trực tiếp hướng dẫn em hồn thành tốt khố luận Em xin chúc thầy cô luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc đạt nhiều thành công công tác Cuối em xin chân thành cảm ơn tất giúp đỡ em bốn năm học tập vừa qua Xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội ngày 25 tháng 05 năm 2006 Sinh viên: Nguyễn Hồng Tùng Nguyễn Hồng Tùng 47 Lớp K47 Địa Chính ... hướng phát triển thị trường bất động sản Từ nhu cầu thực tế thực đề tài : ? ?Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta nay? ?? Mục... Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 SỰ HÌNH THÀNH... K47 Địa Chính Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nước ta CHƯƠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1