Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng Nguyễn Văn Phương Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Luận văn ThS. ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80 Người hướng dẫn: PGS.TS. Trần Văn Tuấn Năm bảo vệ: 2012 Abstract. Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường QSDĐ theo pháp luật đất đai hiện hành. Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm gần đây, các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ trên thị trường khu vực huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011. Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu. Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường QSDĐ. Keywords. Địa chính; Quyền sử dụng đất; Quản lý thị trường Content 1. Tính cấp thiết Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Theo pháp luật, toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền, trong đó có các quyền chuyển dịch quyền sử dụng đất. Chính vì vậy quản lý có hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững. Phát triển thị trường QSDĐ làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Thị trường QSDĐ ở nước ta đã được hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới được công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Thị trường QSDĐ phát triển mạnh song lại không được quản lý chặt chẽ. Trong một thời gian dài Nhà nước đã không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường QSDĐ dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh và những cơn “sốt” đất thường xuyên xảy ra. Tình trạng này của thị trường tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho người có thu nhập thấp,… Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường QSDĐ, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trường “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường QSDĐ để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa. An Lão là một huyện ngoại thành của Thành phố Hải Phòng có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của thị trường QSDĐ cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng phát triển của thị QSDĐ tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học như sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng” 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này trên địa bàn huyện An Lão. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường QSDĐ tại khu vực nghiên cứu. 3 . Phạm vi nghiên cứu. - Phạm vi khu vực: địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng - Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại khu vực hai thị trấn và một số trục đường chính của huyện; các hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trong thị trường QSDĐ và công tác quản lý các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu. - Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. - Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường QSDĐ theo pháp luật đất đai hiện hành - Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm gần đây, các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ trên thị trường khu vực huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011. - Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu. - Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường QSDĐ. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu. Các phương pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là: - Phương pháp điều tra thông tin thị trường: sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phương nhằm thu thập các số liệu về giá đất ở thực tế tại hai thị trấn An Lão, Trường Sơn và trên một số đoạn đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện trên địa bàn huyện An Lão. - Phương pháp so sánh: dùng để so sánh làm rõ sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại huyện An Lão - Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu thập được về giá đất, các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ, các hoạt động hỗ trợ cho thị trường và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này tại khu vực nghiên cứu. - Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nước về giải pháp quản lý, phát triển thị trường QSDĐ. CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai. Ở nước ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” . Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xóa bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng… như đã từng có trước năm 1980. Việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một sự kiện lịch sử, được tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề QSDĐ của hộ nông dân dần dần được hình thành. Luật đất đai năm 1993 ra đời và QSDĐ đã được ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân . Như vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất. Theo Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất được giao và hưởng thục các lợi ích có được từ các hoạt động này như bán, chuyển nhượng những tài sản trên đất. Còn người sử dụng đất ở thì ngoài quyền được xây dựng nhà để ở trên đất được giao, còn có quyền bán, chuyển nhượng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao. Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai năm 1987, trong đó Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn được quyền cho thuê đất. Với quyền này, diện người sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất. Điều quan trọng là nếu người sử dụng đất trong diện được giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Một điểm bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là người sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền được “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Theo tổng thế, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 105 và 106, người sử dụng đất cơ bản có các quyền sau: - Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; - Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; - Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. - Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nói tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hình thành, đó là “thị trường QSDĐ”. 1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta 1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta Thị trường QSDĐ là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình. 1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất: Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ: Giá trị QSDĐ hình theo quan hệ cung – cầu đối với từng thửa đất: Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội: Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất đai QSDĐ có thể được chuyển từ người này sang người khác (giữa các tổ chức, cá nhân), nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc điểm này, thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước. 1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất: - Chủ thể của thị trường QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ: chủ thể thị trường QSDĐ được tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê,… QSDĐ trên thị trường QSDĐ. - Khách thể trung tâm của thị trường QSDĐ là QSDĐ: Đối tượng giao dịch giữa hai bên cung – cầu trên thị trường QSDĐ là QSDĐ. - Giới trung gian của thị trường QSDĐ: - Giới trung gian của thị trường QSDĐ được hiểu là môi giới và là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trường khi họ thực hiện giao dịch về QSDĐ. 1.2.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội Trong nền kinh tế của mối quốc gia, mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối đồng thời lại có sự tương tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế - xã hội của đất nước. Cụ thể thị trường QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường lao động,… Thị trường QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá, đô thị hoá, hiện đại hoá đất nước, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thị trường này nếu được phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực vào sự phồn vinh của đất nước. 1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 đã có những qui định pháp lý cụ thể liên quan tới quản lý thị trường QSDĐ như sau: - Đất được tham gia thị trường bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật Đất đai năm 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản. - Các thửa đất được tham gia vào thị trường phải đảm bảo các điều kiện: Thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thửa đất không có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất. - Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường QSDĐ bằng các biện pháp sau: + Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ; + Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; + Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản; + Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trường bất động sản; + Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai. Ngoài Luật đất đai 2003 còn có các văn bản pháp lý khác có những quy định liên quan đến thị trường QSDĐ như Bộ luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006. Do nhiều hoạt động chuyển dịch QSDĐ của các tổ chức,cá nhân mang tính chất dân sự nên Bộ Luật dân sự đã có 8 chương với 48 Điều từ Điều 688 - 735 quy định về các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ [3]. Đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý các hoạt động giao dịch về QSDĐ. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 tại Điều 6 quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh trong đó “QSDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo quy định về đất đai” [10]. Như vậy Luật kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận QSDĐ là hàng hoá. Luật đã có những quy định cụ thể về kinh doanh QSDĐ (từ Điều 38 – 43), trong đó quy định về đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ; quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê QSDĐ. Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dưới luật (Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên & Môi trường,…), tuỳ vào đặc điểm của từng đơn vị hành chính, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có văn bản cụ thể hoá và hướng dẫn để công tác quản lý thị trường QSDĐ được chặt chẽ và đầy đủ. CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão Huyện An Lão có tổng diện tích tự nhiên là 11.506,43 ha chiếm 7,6% diện tích tự nhiên của toàn thành phố Hải Phòng. Huyện nằm cách trung tâm thành phố Hải Phòng 18 km. Huyện An Lão có toạ độ địa lý : Kinh độ: Từ 106 0 27’30” đến 106 0 41’15” Vĩ độ từ 20 0 42’30” đến 20 0 52’30” - Phía Bắc An Lão giáp huyện An Dương - Phía Nam giáp huyện Tiên Lãng - Phía Đông giáp quận Kiến An - Phía Đông Nam giáp Kiến Thuỵ - Phía Tây và Tây Bắc giáp hai huyện Thanh Hà và Kim Môn thuộc tỉnh Hải Dương. Huyện An Lão ở trung tâm đất liền của thành phố Hải Phòng có vị trí chiến lược và quan trọng của đồng bằng sông Hồng, nằm trên trục chính của quốc lộ 10, tỉnh lộ 360, 354, 357. Đây là tuyến đường huyết mạch nối liền một số đô thị chạy qua các tỉnh thành như thành phố Thái Bình, thành phố Hải Phòng, thành phố Nam Định và thành phố Ninh Bình. Với điều kiện thuận lợi về vị trí địa lý như trên và là huyện ven đô kế cận quận Kiến An đang được phát triển thành quận thương mại và dịch vụ nên An Lão có lợi thế để phát triển toàn diện các ngành kinh tế, xã hội như: công nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ Vị trí địa lý thuận lợi cũng là điều kiện quan trọng cho việc phát triển thị trường QSDĐ trên địa bàn huyện. Theo số liệu thống kê của huyện, năm 2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế là: 19,75% trong đó: Nông, lâm, thuỷ sản tăng: 6,69%; Công nghiệp - xây dựng tăng: 24,75 %; Dịch vụ tăng: 25,70%. GDP bình quân đầu người đạt 12,78 triệu đồng. Nhìn chung, kinh tế An Lão tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực. Trong đó tỷ trọng nông lâm nghiệp, thuỷ sản giảm từ 44,86% năm 2007 xuống còn 44,28% năm 2010. Công nghiệp - xây dựng từ 36,54% năm 2007 lên 37,52% năm 2010. Dịch vụ 18,60% năm 2007 giảm còn 18,21% năm 2010. Dân số Huyện An Lão tính đến ngày 31/12/2009 có 132.168 người, mật độ dân số trung bình là 1150 người/km2 , tỷ lệ tăng dân số trung bình là 0.75% (bảng 3, 4). + Thành thị có tổng số dân là 11.461 (người), trong đó: thị Trấn An Lão có tổng số dân: 4.098 người; Thị trấn Trường Sơn có tổng số dân: 7.363 người. + Nông thôn bao gồm một phần dân cư thị trấn Trường Sơn và 15 xã có tổng số dân: 120.707 người. Dân số trong độ tuổi lao động là 83.157 nghìn người chiếm khoảng 63%. Lao động trong nông nghiệp là chủ yếu. Lao động có trình độ văn hoá, trình độ nghề nghiệp thấp. Mức thu nhập bình quân theo đầu người là 12,78 triệu đồng/người trong năm 2010. 2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Theo kết quả thống kê đất đai năm 2011, huyện An Lão có tổng diện tích tự nhiên là 11506.43 ha. Nhóm đất nông nghiệp. Năm 2011, diện tích đất nông nghiệp có 6424.05ha chiếm 55.85 % diện tích tự nhiên, trong đó: - Đất sản xuất nông nghiệp 5653.75 ha, bằng 49.14 % diện tích đất nông nghiệp. - Đất lâm nghiệp 115.14 ha chiếm 1.00 % diện tích đất nông nghiệp. - Đất nuôi trồng thuỷ sản 620.39 ha, bằng 5.39 % diện tích đất nông nghiệp. Bảng 1 : Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của huyện năm 2011 Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu(%) Tổng diện tích đất tự nhiên 11.506,43 100,00 Đất nông nghiệp 6.424,05 55,85 Đất phi nông nghiệp 4.901,83 42,60 Đất chưa sử dụng 178,55 1,55 Nguồn: Báo cáo thống kê đất đai huyện An Lão năm 2011 a. Hiện trạng sử dụng đất sản xuất nông nghiệp Năm 2011, Đất sản xuất nông nghiệp 5.653,75 ha, bằng 49,14 % diện tích đất nông nghiệp, trong đó: - Đất trồng cây hàng năm 5.410,12 ha chiếm 47,02 % diện tích đất nông nghiệp, gồm: + Đất trồng lúa 5.228,91 ha, chiếm 45,44 % diện tích đất nông nghiệp. + Đất trồng cây hàng năm khác 181,21 ha, chiếm 1,57 % diện tích đất nông nghiệp. - Đất trồng cây lâu năm 243,63 ha, chiếm 2,12 % diện tích đất nông nghiệp. b. Hiện trạng sử dụng đất lâm nghiệp Năm 2011, diện tích đất lâm nghiệp nghiệp 115,14 ha chiếm 1,00 % diện tích đất nông nghiệp, trong đó : - Đất rừng sản xuất 17,59 ha chiếm 0,15 % diện tích đất nông nghiệp. - Đất rừng phòng hộ 52,34 ha chiếm 0,45 % diện tích đất nông nghiệp c. Hiện trạng sử dụng đất nuôi trồng thuỷ sản Đất nuôi trồng thuỷ sản có 620.39 ha, bằng 5.39 % diện tích đất nông nghiệp. Nhóm đất phi nông nghiệp Năm 2011, diện tích đất phi nông nghiệp của huyện có 4.901,83 ha, chiếm 42,60% diện tích tự nhiên, trong đó: * Đất ở 1.873,37 ha chiếm 16,28 % diện tích đất phi nông nghiệp. * Đất chuyên dùng 1.921,40 ha chiếm 16,70 % diện tích đất phi nông nghiệp, gồm: - Đất trụ sở cơ quan và các công trình sự nghiệp 12,30 ha, chiếm 0,11 % diện tích đất phi nông nghiệp. - Đất quốc phòng 105,06 ha, chiếm 0,91 % diện tích đất phi nông nghiệp. - Đất an ninh 30,47 ha, chiếm 0,26 % diện tích đất phi nông nghiệp. - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có 226,00 ha, chiếm 1,96 % diện tích đất phi nông nghiệp. - Đất có mục đích công cộng 1.547,57 ha, chiếm 13,45 % diện tích đất phi nông nghiệp. * Đất nghĩa trang, nghĩa địa 125,13 ha chiếm 1,09 % diện tích đất phi nông nghiệp. * Sông, suối và mặt nước chuyên dùng 946,22 ha chiếm 8,22 % diện tích đất phi nông nghiệp. * Đất phi nông nghiệp khác 5,44 ha, chiếm 0,05 % diện tích đất phi nông nghiệp. Đất chưa sử dụng Năm 2011, huyện còn 178,55 ha đất chưa sử dụng chiếm 1,55 % diện tích tự nhiên, phân bố rải rác trên địa bàn của huyện trong đó: - Đất bằng chưa sử dụng 107,27 ha chiếm 0,93 % diện tích đất chưa sử dụng. - Đất đồi núi chưa sử dụng 70,30 ha chiếm 0,61 % diện tích đất chưa sử dụng. - Đất núi đá không có rừng cây 0,98 ha chiếm 0,01 % diện tích đất chưa sử dụng. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực thi hành, công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện tiếp tục được củng cố, cơ bản hoàn thành được những nhiệm vụ và kế hoạch của ngành cũng như của huyện, được thể hiện ở các mặt sau: 1. Về công tác tổ chức Hiện nay, phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện thực hiện chuyên môn quản lý Nhà nước về đất đai. Cơ sở vật chất phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên đội ngũ cán bộ đang từng bước đáp ứng được các nhu cầu về mặt nhân sự trong lĩnh vực quản lý đất đai trên địa bàn huyện. 2. Công tác hoạch định và quản lý địa giới hành chính Thực hiện Chỉ thị 364/CT-TTg của Chính phủ, UBND các xã trên địa bàn huyện phối hợp với các cơ quan chức năng đã tiến hành hoạch định ranh giới hành chính các xã, cắm mốc giới, ổn định phạm vi quản lý và sử dụng đất trên địa bàn từng xã. Hiện tại, hệ thống hồ sơ địa giới hành chính cơ bản được thống nhất rõ ràng, xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới được chuyển lên bản đồ. 3. Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất Hiện tại huyện An Lão đã hoàn thành đo đạc xong bản đồ địa chính trên toàn bộ các xã trên địa bàn. Hồ sơ địa chính được lập phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên toàn huyện. Tuy nhiên công tác cập nhật biến động, nhất là các giao dịch về QSDĐ không đầy đủ. Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện theo các kỳ kiểm kê đất đai năm 2005, 2010. 4. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Huyện ủy, UBND huyện luôn quan tâm chỉ đạo và coi công tác cấp giấy chứng nhận (gồm GCNQSD đất nông nghiệp và GCNQSD đất ở) là công việc quan trọng và thường xuyên phải thực hiện. Đến năm 2011 toàn huyện An Lão còn 5713 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân về tình trạng pháp lý, tranh chấp,… nên tỷ lệ cấp mới đạt thấp (19,99%). 5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quan tâm và triển khai kịp thời, quy hoạch sử dụng đất kỳ trước được lập và thực hiện theo đúng quy định. Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 huyện An Lão đã được lập. Hàng năm Phòng Tài nguyên Môi trường tham mưu giúp UBND huyện lập kế hoạch sử dụng đất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công tác kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm một lần được UBND huyện quan tâm thực hiện. 6. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Trong những năm qua, công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường xuyên dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra theo kế hoạch hoặc đột xuất có sự hướng dẫn của các phòng Ban trong huyện, nên số lượng tranh chấp, khiếu kiện về đất đai đã giảm. Trong những năm qua các cấp các ngành chức năng của huyện đã tổ chức thanh tra tốt việc chấp hành các chế độ thể lệ quản lý sử dụng đất đai; tiếp nhận và giải quyết đơn thư tố cáo và khiếu nại của công dân. Cho nên đến nay số lượng các vụ khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai còn rất ít. 2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng này trên địa bàn huyện An Lão. 2.3.1 Hệ thống giá thực tế trên thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão: Để đánh giá thực trạng giá đất ở trên thị trường QSDĐ huyện An Lão, đề tài đã sử dụng phương pháp điều tra thông tin thị trường (sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phương). Các thông tin về giá đất được điều tra tại hai thị trấn An Lão, Trường Sơn và trên một số đoạn đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện theo các vị trí quy định tại khung giá của Nhà nước. Năm 2012, do ảnh hưởng của hoạt động thị trường bất động sản thành phố Hải Phòng nói chung bị trầm lắng nên số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mặt bằng giá tại địa bàn huyện An Lão cũng giảm so với các năm 2010, 2011. Tuy nhiên, qua kết quả điều tra giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn An Lão, Thị trấn Trường Sơn, khu vực nông thôn cũng như một số tuyến đường chính trên địa bàn huyện An Lão năm 2012 cho thấy, giá thị trường vẫn còn chênh lệch khá nhiều so với khung giá áp dụng cùng thời điểm do Nhà nước quy định. Cụ thể tại thị trấn An Lão, giá đất ở thực tế tại các vị trí 1, 2 còn cao hơn giá nhà nước từ 1,5 đến 2,85 lần. Tại thị trấn Trường Sơn giá đất ở thực tế tại các vị trí cao hơn từ 1,1 đến 3,67 lần. Tại các vị trí 1, 2 của các trục đường giao thông chính của huyện, giá đất ở thực tế còn cao hơn từ 1,2 đến 2,5 lần. Tại các khu vực dân cư nông thôn giá đất ở thực tế cao hơn từ 1,2 đến 3,65 lần so với giá nhà nước. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão: Căn cứ Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê và được sự cho phép của UBND thành phố Hải Phòng, ngày 5/12/2005 huyện An Lão đã tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng 6042 m 2 tại khu An Tràng, thị trấn Trường Sơn với giá khởi điểm 2,9 triệu đồng/ m 2 , giá trúng đấu giá là 3 triệu đồng/m 2 , tổng số tiền thu được là 18,1 tỷ đồng. Được sự chỉ đạo của UBND Thành phố; sự quan tâm của Huyện ủy - Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân huyện An Lão đã thực hiện các biện pháp đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, nhanh chóng đưa đất vào đấu giá, đồng thời dùng các biện pháp tuyên truyền rộng rãi trên toàn Huyện nhằm thu hút đầu tư của nhân dân trong và ngoài huyện. Cùng với sự tan băng của thị trường bất động sản trong nước năm 2006, sang năm 2007, thị trường QSDĐ bắt đầu nóng trở lại. Người dân bắt đầu quan tâm nhiều đến đấu giá QSDĐ. UBND thành phố Hải Phòng đã ban hành Quyết định số 2005/2007/QĐ – UBND ngày 16/10/2007 về việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng. Vào quý IV năm 2007, huyện An Lão đã tổ chức bán đấu giá 6 khu đất tại các địa điểm: thị trấn An Lão, thị trấn Trường Sơn, xã An Tiến, xã Trường Thành, xã Tân Viên với tổng diện tích 2,39 ha, tổng số tiền trúng đấu giá là 79,1 tỷ đồng. Năm 2008, 2009 huyện tổ chức đấu giá 14 khu đất với tổng diện tích 3,58 ha tại các địa điểm: xã Trường Thành, xã Tân Viên, xã Bát Trang, xã Thái Sơn, xã An Thắng, xã An Thọ, xã Quốc Tuấn, xã Mỹ Đức, thị trấn Trường Sơn, xã An Tiến, xã An Thái, xã Chiến Thắng, xã Trường Thọ. Tổng số tiền trúng đấu giá thu được khá lớn, năm 2008 đạt 34,6 tỷ đồng, năm 2009 đạt 29,4 tỷ đồng. Các năm 2010, 2011 do thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng có dấu hiệu giảm nhiệt và trầm lắng nên số lượng các phiên đấu giá không nhiều, huyện đã tổ chức thành công các phiên đấu giá quyền sử dụng các lô đất làm nhà ở địa điểm tại khu An Tràng thị trấn Trường Sơn và xã An Tiến với tổng diện tích 7560 m 2 , số tiền trúng giá của 2 dự án đạt 21,9 tỷ đồng. Có thể nói, với việc tổ chức đấu giá liên tục từ năm 2007 đến 2011, đấu giá QSDĐ của Huyện trong những năm trở lại đây diễn ra thành công. Các phiên đấu giá QSDĐ đều được chuẩn bị kỹ lưỡng, tổ chức trang trọng, nghiêm túc, không xảy ra các sai phạm nào nghiêm trọng, tạo sự hấp dẫn cho người dân tham gia. Kết quả đấu giá đều thành công, tạo nguồn thu lớn cho Huyện thực hiện các nhiệm vụ chi đầu tư. Tuy nhiên kết quả đấu giá so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở và đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở của UBND huyện An Lão cho thấy tỷ lệ đạt được so với kế hoạch đặt ra còn thấp. Chẳng hạn, theo báo cáo của UBND huyện An Lão về kết quả đấu giá đất ở 2 năm 2007, 2008 và 6 tháng đầu năm 2009 đã đấu giá được 373 lô đất với diện tích 39193 m 2 nhưng số lô còn lại là 802 lô, diện tích là 107258,8 m 2 . Nguyên nhân chủ yếu là các vị trí đấu giá nằm xen kẽ khu dân cư, đất chân tre rìa làng không có khả năng sinh lời và nhiều vị trí không có người tham gia đấu giá. 2.3.2 Thực trạng hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp Hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chủ yếu dưới hình thức “dồn điền, đổi thửa” theo chủ trương của nhà nước nhằm khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất đã diễn ra khá hiệu quả trên địa bàn huyện An Lão trong giai đoạn 1994 – 2003. Bình quân số thửa/hộ đã giảm từ 7,02 thửa trước khi dồn điền xuống còn 4,21 thửa sau khi dồn điền, diện tích bình quân thửa đã tăng từ 312 m 2 lên 521 m 2 . Tuy nhiên sau năm 2003, hoạt động chuyển đổi QSDĐ dưới hình thức “dồn điền, đổi thửa” trên địa bàn huyện có biểu hiện như ngừng lại, các hoạt động dồn điền không được tiếp tục đẩy mạnh thực hiện. Như vậy hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn huyện An Lão đã có tác động tích cực phần nào khắc phục tình trạng manh mún, tuy nhiên Nhà nước và chính quyền địa phương cần có chính sách thúc đẩy hơn nữa hoạt động này nhằm quy hoạch lại đồng ruộng cho mục đích công nghiệp hóa sản xuất nông nghiệp. 2.3.3. Thực trạng các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và công tác quản lý đăng ký biến động Khi pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thực hiện chuyển QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Sau khi Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện An Lão, trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường là đơn vị sự nghiệp có thu được thành lập thực hiện chức năng dịch vụ hành chính công, giúp phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, thực hiện nghĩa vụ tài chính…. thì việc tiếp nhận hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã được quản lý tốt hơn. Theo số liệu thống kê của phòng Tài nguyên và Môi trường thì số lượng các giao dịch chuyển nhượng một phần và toàn phần QSDĐ trên địa bàn huyện An Lão ngày càng gia tăng. Bảng 2: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm 2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão Năm Nội dung thủ tục Tổng HS đăng ký Tổng Số HS giải quyết 2005 Chuyển quyền toàn phần và một phần thửa đất 175 175 2006 210 210 2007 419 419 2008 747 747 2009 1229 1229 2010 1557 1557 Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện An Lão Từ các số liệu bảng trên cho thấy việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ toàn phần hay một phần trên địa bàn huyện ngày càng gia tăng về số lượng hồ sơ, hay nói một cách khác thị trường giao dịch chính thống thông qua Nhà nước ngày càng được quản lý và theo dõi. Tuy nhiên, bên cạnh số lượng lớn các giao dịch đã được Văn phòng Đăng ký QSDĐ thẩm định thì còn những vấn đề tồn tại như: Các hộ gia đình, cá nhân giao dịch tự do, việc tìm kiếm thông tin đất đai từ Văn phòng Đăng ký còn rất hạn chế, việc thủ tục hành chính thay đổi theo qui định của Thành phố cũng đã làm gián đoạn việc giao dịch chuyển nhượng. Quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền cũng gây khó khăn cho người dân khi thực hiện quyền chuyển nhượng nên thực tế ngoài các giao dịch thông qua Nhà nước còn một số lượng các giao dịch của người dân vẫn chỉ tồn tại trên các giấy tờ mua bán trao tay. Mặt khác, công tác cập nhật hồ sơ địa chính đối với các hộ đăng ký biến động đến nay vẫn chưa được cập nhật đầy đủ. Việc phối kết hợp trong việc quản lý hồ sơ và chủ sử dụng đất đối với từng thửa đất giữa cơ sở và cơ quan Nhà nước cấp huyện chưa được thiết lập chặt chẽ (UBND xã - Phòng Tài nguyên và Môi trường). 2.3.4. Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện An Lão Công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động thuê đất của các tổ chức trong nước và nước ngoài trên địa bàn huyện nhìn chung đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên đối với các hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất thì thị trường này vẫn mang tính tự phát, nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Hiện nay, hình thức cho thuê quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,cá nhân tại huyện An Lão có các dạng chính sau: - Xây dựng nhà trọ cho công nhân các khu công nghiệp sản xuất kinh doanh, xí nghiệp thuê để ở. - Cho thuê nhà để phục vụ kinh doanh: tại khu trung tâm thị trấn An Lão, thị trấn Trường Sơn, quốc lộ 10 có vị trí sinh lời nên các hộ gia đình cá nhân có nhà, đất không sử dụng đã cho các tổ chức, cá nhân thuê để kinh doanh, sản xuất. 2.3.5. Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ. [...]... nhượng quyền sử dụng đất, công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường chưa được chặt chẽ Từ thực trạng, đề tài đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão về các mặt: về quản lý biến động quyền sử dụng đất, tài chính đất đai, tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, công nghệ thông tin KIẾN NGHỊ 1 Cần xem xét điều chỉnh giá đất nhà... quyền sử dụng đất - Phối hợp với các cơ quan chuyên môn, các ngành chức năng của Thành phố Hải Phòng, các phòng, ban ngành trực thuộc huyện tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng - Tăng cường hơn nữa sự quan tâm, chỉ đạo của Huyện uỷ, UBND huyện, sự phối hợp có hiệu quả của UBND các. .. trình quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý thị trường QSDĐ 3.3 Giải pháp về tài chính đất đai Qua kết quả điều tra thực thế về giá đất tại thị trường quyền sử dụng đất khu vực huyện An Lão cho thấy vẫn còn sự chênh lệch khá lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường Để đổi mới công tác quản lý Nhà nước về giá theo hướng khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản (quyền sử dụng đất) và nâng cao. .. môn: Do nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất mới được thực hiện và với mục đích nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất, các cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn huyện An Lão cần phải được tập huấn nâng cao thường xuyên về các kiến thức chuyên môn liên quan tới thị trường quyền sử dụng đất, sử dụng phần mềm chuyên dụng - Về cải cách thủ tục hành chính: tiếp tục... tới thị trường quyền sử dụng đất cần bổ sung thêm 04 cán bộ, nhân viên vào các vị trí tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện: 02 vị trí lưu trữ (chuyên cập nhật hệ thống hồ sơ địa chính), 01 vị trí quản lý hệ thống quản lý mạng và thông tin, 01 vị trí cập nhật, chiết xuất và quản lý dữ liệu phục vụ cho thị trường quyền sử dụng đất - Về nâng cao trình độ chuyên môn: Do nhiệm vụ quản lý thị trường. .. và Luật đất đai năm 2003 đã tạo ra những cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất Đồng thời quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản là một nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai 2 Huyện An Lão là một huyện ngoại thành của thành phố Hải Phòng, với vị trí chiến lược của mình trong những năm qua có tốc độ phát triển nhanh... hóa thị trường QSDĐ (thị trường bất động sản) tại địa bàn huyện An Lão CHƢƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU 3.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật Mặc dù nhiệm vụ quản lý nhà nước về thị trường QSDĐ đã được đề cập và quy định tại Điều 6 trong Luật Đất đai 2003 nhưng cho tới nay vẫn chưa có quy định cụ thể về nội dung quản lý và trách... hợp với giá thị trường trên cơ sở điều tra thông tin chi tiết dữ liệu thị trường và thông tin từ các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công trên địa bàn 2 Cần đầu tư hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện và quy định chặt chẽ hơn về quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất 3 Cần tiếp tục thực hiện... của huyện An Lão nói riêng và Thành phố Hải Phòng nói chung Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất đã bước đầu được các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đưa vào quản lý một cách có hệ thống, chính quy thông qua việc hoàn thiện cơ chế chính sách, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp trong thị trường quyền. .. các xã, thị trấn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Từ các kết quả nghiên cứu của đề tài, có thể đưa ra một số kết luận sau: 1 Thị trường quyền sử dụng đất là một đặc thù gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và các quyền chuyển dịch của người sử dụng đất Luật Đất đai . Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng. đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học như sau: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử