THẢO LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM potx

... giữacácchủthểtrênthịtrườngmàởđóvaitròquảnlýnhànướccótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúcđẩypháttriểnhaykìmhãmhoạtđộngkinhdoanhtrênthịtrườngBĐS.IIIIIIII....ĐặĐặĐặĐặccccđđđđiiiiểểểểmmmmccccủủủủaaaabbbbấấấấttttđộđộđộ động ngngngssssảảảảnnnn2.2.2.2.NNNNâââângngngngcaocaocaocaohihihihiệệệệuuuuququququảảảảssssựựựựcancancancanthithithithiệệệệppppccccủủủủaaaaccccááááccccccccơơơơquanquanquanquanNhNhNhNhàààànnnnướướướướccccđốđốđốđốiiiivvvvớớớớiiiiththth thị ịịịtrtrtrtrườườườườngngngngđấđấđấđấttttđđđđaiaiaiaiởởởởđôđôđôđôththth thị ịịị....•Canthiệpvềchínhsách•Canthiệpthôngquađịnhhướngquyhoạch•Canthiệpcácvấnđềliênquanđếnpháttriểnđấtđai•Canthiệpquaphápluật•Canthiệptheohướngngănchặnvàhạnchếnhữnghoạtđộngtiêucựctrênthịtrườngnhàđấtnhư:đầucơ,sốtnhàđấtgiảtạo…NgoàiraNhànướccầncónhữngbiệnphápthúcđẩypháttriểnhiệuquảcácvấnđềsauđây:•MởrộngquanhệhợptáchiệuquảgiữaNhànướcvàcácthànhphầntưnhân•Thúcđẩytínhtựlựccủacộngđồngvàđẩymạnhtínhxãhộihoátrongviệcgiảiquyếtđấtđaivànhàởtạicácthànhphốlớn.•Tăngcườngvaitròvànănglựccủacácchínhquyềnđịaphươngtrêncơsởphâncông,phâncấphợplývềcácchứcnăngvàquyềnhạn.•Đẩymạnhvaitròcủacáctổchứcphichínhphủtrongviệclàmcầunốinhữngmốiquantâmcộngđồng,Chínhphủvàlĩnhvựctưnhân.•Biệnphápđổimớicôngtácquyhoạch,xâydựngquyhoạch,kếhoạchtổngthểvềpháttriểncácvùngvàsửdụngđấtđaicóhiệuquảđápứngcácmụctiêupháttriểnkinhtế,xãhộiđấtnước.•Biệnpháptạolậpvàpháttriểnthịtrườnghànghoáchoth trường nhàđất•Biệnphápxâydựngnănglựcthểchếvàtổchứcthamgiath trường nhàđất•ThúcđẩysựpháttriểncủathịtrườngbằngviệcsửdụngcácbiệnpháptàichínhĐólànhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảncủaThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchothịtrườngbấtđộngsảnnăm2011tạibuổihộithảongày10/3/2011.TrongbàiphátbiểuvềxuhướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamtrongthờigiantớitạiHộithảoThịtrườngBĐSViệtNampháttriểnnăngđộngvàbềnvữngđượcHiệphộiBĐSViệtNamtổchứcngày10/3/2011,ThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchobiết,nhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamlàrấtkhó.Tuynhiên,theoThứtrươngrthịtrườngnăm2011vẫnsẽgiốngnhưnăm2010,khôngcósựtăngnóng,vàcũngkhônghẳnlàđóngbăngmàthịtrườngvẫncứtúctắcpháttriển.ThThTh Thị ịịịtrtrtrtrườườườườngngngngkhkhkhkhóóóókhkhkhkhăăăănnnnĐầut bất ộngsảnvớiđặcthùlàvốnlớn,cácnhàtạolậpbấtđộngsảnluôncầnphảihuyđộngvốntừrấtnhiềunguồnkhácnhauđểpháttriểndựán.Trongđó,vốntựcó(vốnchủsởhữu)làmộtphầnrấtnhỏ,chonênkhócóthểđủđểtriểnkhaicácdựán,đặcbiệtlànhữngdựánlớnlênđếnhàngnghìntỷđồng,hàngtỷUSD.Dođó,đểđảmbảoviệctriểnkhaidựáncácchủđầutưđềuphảihuyđộngvốntừnhiềukênhkhácnhau,trongđóvốnthươngmại(vốnvayngânhàng,vốnhuyđộngtừkháchhàngứngtrước,huyđộngt thị trườngchứngkhoán,tráiphiếu,cáctổchứctíndụng,…)TheoThứtrưởngNguyễnTrầnNam,vốnđểthựchiệndựánbấtđộngsảnlàyếutốquyếtđịnhsựthànhcông,haythấtbạicủamộtdựánbấtđộngsản.Trongbốicảnhhiệnnaythịtrườngbấtđộngsảnđanggặpphảirấtnhiềukhókhăn,trongđóhuyđộngvốnlàkhókhănnhấtVốnvayngânhàngvàhuyđộngtừkháchhàngchiếmđaphầnđểthựchiệncácdựán.Tuynhiên,haikênhhuyđộngnàyđanggặpphảirấtnhiềukhókhănđốivớicácchủđầutưkhiChínhphủđangthựchiệnsiếtchặttíndụngnhằmkiềmchếlạmphát,ổnđịnhkinhtếvĩmô.Lãisuấtcaohiệnnaylênđến20%/năm,ngoàira,dotăngtrưởngtíndụngnăm2011đượckhốngchếdưới20%,đặcbiệtlàchovaytronglĩnhvựcbấtđộngbịhạnchế,điềunàycũngsẽlàcảntrởchocácchủđầutư.TheoquyđịnhcủaNghịđịnh71,mớibắtđầuthựchiệndựánchủđầutưcũngchỉđượcphéphuyđộngtừkháchhàngứngtrướclà20%sảnphẩmdựán,dođó,khoảnhuyđộngnàycũngkhôngnhiều.Bêncạnhđólàcònbịkhốngchếthờigianhuyđộngvốnlàphảixâyxongphầnmóngthìchủđầutưmớiđượchuyđộngvốn.Phụthuộcvàochínhsách:ThịtrườngbấtđộngsảnphụthuộcrấtnhiềuvàochínhsáchtiềntệcủaNhànước,vìđâylàlĩnhvựcthuhútrấtnhiềutiềntừcáctổchứctíndụng,ngườidâncũngvayngânhàngđầutưvàoth trường. Dođó,nhữngthayđổivềchínhsáchtiềntệsẽảnhhưởngtrựctiếpđếnth trường. TheoôngNam,năm2011vớichínhsáchtiềntệthắtchặtđốivớibấtđộngsản,đồngnghĩavớiviệcdòngtiềnvàolĩnhvựcnàysẽbịhạnchếđirấtnhiều.KhiNhànướcsiếtchặttíndụng,thịtrườngsụtgiảmlàcácchủđầutưsẽgặpkhókhănngay.BĐScónhữngđặcđiểmchủyếusauđây:1.TínhcábiệtvàkhanhiếmĐặcđiểmnàycủaBĐSxuấtpháttừtínhcábiệtvàtínhkhanhiếmcủađấtđai.Tínhkhanhiếmcủađấtđailàdodiệntíchbềmặttráiđấtlàcóhạn.Tínhkhanhiếmcụthểcủađấtđailàgiớihạnvềdiệntíchđấtđaicủatừngmiếngđất,khuvực,vùng,địaphương,lãnhthổv.v ... ChínhvìtínhchấtlâubềncủahànghoáBĐSlàdođấtđaikhôngbịmấtđi,khôngbịthanhlýsaumộtquátrìnhsửdụng,lạicóthểsửdụngvàonhiềumụcđíchkhácnhau,nênhànghoáBĐSrấtphongphúvàđadạng,khôngbaogiờcạn.3.Tínhchịusựảnhhưởnglẫnnhau:USD/m2/thángđốivớihạngB)vàogiữanăm2008sangđầunăm2009giáthuêbắtđầugiảmmạnh,sangnăm2010giáthuêtiếptụcxuhướnggiảmvànhiềucôngtytưvấndựbáoxuhướngnàytiếptụcdiễnratrongnăm2011.CănhộchungcưtạiTPHồChíMinhvàmộtsốdựánởHàNộicũngrơivàotìnhtrạngchàobánnhiềumàngườimuakhôngđượcbaonhiêu.Đểthuhútngườimua,cácchủđầutưđãtungranhiềuchươngtrìnhkhuyếnmãihấpdẫncũngnhưnhiềuhoạtđộngmởrộngđịabànđểchàobánsảnphẩm.ĐổbộraBắcđểgiớithiệudựáncũnglàmộtxuhướngcủanhiềudoanhnghiệpbấtđộngsảnphíaNamtrongnămvừaqua.Chothuêdàihạncũnglàmộtcáchcủacácchủđầutưkéothêmkháchhàng.Hìnhthứcnàyvừagiảmchiphíthuêvàgiúpnhàđầutưquyềnsởhữumặtbằngđểmuabán,sangnhượngnhưcácsảnphẩmbấtđộngsảnthôngthườngkhác.GiáđấttạicácthànhphốlớntăngcaonênnhiềunhàđầutưđãlựachọncáctỉnhlẻxungquanhđểtìmcơhộinhưBìnhDương,ĐồngNai,LongAnởphíaNam;HưngYên,HảiDương,HòaBình,…ởphíaBắc.Vừaqua,Hỏithảo“QuyhoạchHàNội-Tiềmnăngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsản”doHộiQuyhoạchĐôthịViệtNam,HiệphộiBấtđộngsảnViệtNam,HộitruyềnthôngthànhphốHàNội,câulạcb bất ộngsảnHàNộiphốihợptổchứcngày10/9tạiHàNội.SaukhiQuyhoạchchungthủđôHàNộiđếnnăm2030tầmnhìnđếnnăm2050đượcThủtướngChínhphủphêduyệtngày26/7/2011,nhiềuchuyêngiatrongngànhđánhgiáđâylàcơsởpháplýquantrọnggiúpcácnhàđầut bất độngsảntạiđịabànnàykhaitháchiệuquảtiềmnăng,xácđịnhchiếnlượcpháttriểnminhbạchvàđúngđắn.ChủtịchHộiQuyhoạchpháttriểnđôthịViệtNam,TrầnNgọcChínhchobiếtsaukhiquyhoạchchungHàNộiđượcphêduyệtsẽtiếptụctiếnhànhđiềuchỉnhlạiQuyhoạchVùngThủđôvàđiềunàysẽtạorasựpháttriểnchocácđ thị vệtinh,khucôngnghiệptrongvùng.NhữngnhântốnàychínhlàchấtxúctáckíchthíchsựpháttriểnbấtđộngsảnkhôngchỉriêngtạiđịabànHàNộimàcònlantỏasangkhuvựctỉnh,thànhphốlâncận.QuyhoạchchungđápứngcácyêucầuđểHàNộipháttriểnthànhThủđôđachứcnăng,ngưỡngdânsốđượcxácđịnhsẽổnđịnhquanhmốc12triệungười.QuyhoạchchungHàNộisẽcótácdụngtíchcựcđếncácdoanhnghiệptrongngànhbấtđộngsản;làcơsởchocácdoanhnghiệplựachọn,tậptrungthamgiapháttriểntoàndiệnnhiềudựánbấtđộngsảnvớiquymôvàvịtríphùhợp-TổngthưkýHiệphộiBấtđộngsảnViệtNam,PhanThànhMaicho*Th trường ấugiáquyềnsửdụngđất*ThịtrườngchothuêBĐS*ThịtrườngthếchấpvàbảohiểmBĐS*ThịtrườngdịchvụBĐS:baogồmcáchoạtđộngdịchvụmôigiớiBĐS,tưvấnBĐS,thôngtinBĐS,địnhgiáBĐS,bảotrìbảodưỡngBĐSv.v ... ởxãhội,quỹtàichínhngânsách;cócơchếchínhsáchcụthểđểpháttriểnnhàởchongườithunhậpthấp,nhàởxãhội;hìnhthànhquỹtiếtkiệmnhàởnhằmhỗtrợngườicónhucầunhàởnhưngthunhậphạnchế.C.C.C.C.MMMMộộộộttttssssốốốốbibibibiệệệệnnnnphphphphááááppppththththúúúúccccđẩđẩđẩđẩyyyyssssựựựựphphphpháááátttttritritritriểểểểnnnnccccủủủủaaaaththth thị ịịịtrtrtrtrườườườườngngngngBBBBĐĐĐĐSSSS1.1.1.1.ViViViViệệệệccccththththựựựựcccchihihihiệệệệnnnnccccảảảảiiiiccccááááchchchchhhhhệệệệththththốốốốngngngngququququảảảảnnnnllllýýýýnhnhnhnhààààđấđấđấđấttttccccủủủủaaaaViViViViệệệệttttNam Nam NamNamhihihihiệệệệnnnnnaynaynaynayđượđượđượđượccccththththựựựựcccchihihihiệệệệnnnnvvvvớớớớiiiiphphphphươươươươngngngngchchchchââââmmmm““““CCCCààààngngngngssssớớớớmmmmccccààààngngngngttttốốốốtttt””””....Mụctiêuchínhcủacảicáchlà:•Tạoranhữngbướcđộtphátrongnguồncungvàđảmbảosửdụngtốiđađấtđ thị •Tìmranhữngbiệnphápquảnlýthíchhợpđốivớicáchoạtđộngliênquanđếnth trường ấtvàđảmbảotạonênmôitrườngchínhsáchthíchhợpđểnhữngbiệnphápnàyđượcápdụnghiệuquả.Đểđạtđượcnhữngmụctiêunàyrõràngcácchứcnăngquảnlýđấtđaicầnđượccảicách.Nhữnglĩnhvựccầnchúýđượcưutiêncảicáchlà:•ThiếtlậpmộthệthốngthôngtinđấtđaiBĐShữuhiệuchophépmọingườiđượctiếpcậntựdovàcôngkhai•Côngbốcácquyhọachvàcácquyđịnhsửdụngđấtcôngkhaitrêncácbáochítruyềnthôngnhằmlàmchomọinhânviêncủacáccơquanđếnđấtđaivàngườidânđềubiếtvàthamgiagópývàthôngsuốt.•Xâydựngcácchínhsáchkhuyếnkhíchkhuvựctưnhânthamgiacungứngnhàởchongữngngườicóthunhậpthấpvàđầutưcơsởhạtầngchoxãhộivàcáckhuvựcdâncưđ thị. •Thựchiệnphâncấphữuhiệuchocácbênkhácnhauthamgiavàoquảnlýđấtđai.•Cócácchínhsáchtàichínhthíchhợpđặcbiệtlàcácchínhsáchvềgiáđểbìnhổnvàquảnlýth trường. •Sửdụngcôngnghệthôngtinđểquảnlýthịtrườngnhằmgiảmbớtsựcồngkềnhvàchồngchéocủabộmáyquảnlýnhànước.chínhquyền,thủtụcphứctạp.Nhữngcũngcónguyênnhântừphíachủđầutưnhưquảnlýdòngtiềnkhôngđủ,tiềndựánnàylạiđilàmdựánkhác.Mộtlỗicơbảncủanhiềuchủđầutưhiệnnaylàquảnlýdòngtiềnkhôngtốt,khôngchuẩnbịnguồnlựcđầyđủ.Vìthế,cácdựántriểnkhaidởdang,đuốihơikhôngthựchiệnđúngcamkếtvớikháchhàng,…XuXuXuXuhhhhướướướướngngngngphphphpháááátttttritritritriểểểểnnnnththththờờờờiiiigiangiangiangianttttớớớớiiiiVấnđềnhậnđịnh,dựbáovềthịtrườnglàrấtkhó,tuynhiên,vềcơbảnchúngtavẫncónhữngnhậnđịnhchung:LạcquanvềtrungvàdàihạnThứtrưởngNguyễnTrầnNamchorằngrấtlạcquanđốivớithịtrườngbấtđộngsảnViệtNam.NhucầuvềnhàởtạiViệtNamlàrấtlớn,tiềntrongdâncũngkhôngphảilànhỏ.Dođóyếutốđầuracủathịtrườnglàcòntiềmnăngrấtlớn.Xétvềdàihạn,thịtrườngbấtđộngsảnsẽcònpháttriểnmạnhTheobáocáovềchiếnlượcpháttriểnnhàởđến2020vàtầmnhìnđếnnăm2030củaBộXâydựng,trong10nămquacảnướcđãxâydựngmớivàcảitạođượckhoảng700triệum2sànnhàở,mỗinămxâydựngmớiđượckhoảng70triệum2sàn.Hiệntạisốm2tínhtheođầungườikhoảng16m2.Địnhhướngpháttriểnđếnnăm2020,sốm2nhàởbìnhquântrênđầungườilà25m2vớisốdândựkiếnlà100triệudân.Nhưvậy,đếnnăm2020chúngtacầnkhoảng2,5tỷm2sànnhàở,trongkhiđóhiệntạicókhoảng1,5tỷm2sàn,trong10nămtớiViệtNamcầnxâydựng1tỷm2sànnhàởnữa(mỗinăm100triệum2)Đốivớinăm2011,nhiềutháchthứcnhưngvẫncóthờicơ:Mụctiêucủanămlàhạnchếlạmphát,trongcácgiảiphápđểchốnglạmphátcónhiều,trongđóbiệnphápquyếtliệtnhấtlàsiếtchặttíndụng,giảmchitiêucông,giảmđầutư,hoãncácdựánchưacầnthiếtkhởicông,…(TheoNghịquyết11củaChínhphủ).Khốngchếtốcđộtăngtrưởngtíndụngdưới20%,tănglãisuất,tăngtỷgiá,…tứclàdùngcácđònbẩykinhtếđểhãmbớtnhucầuđầutưbằngdòngtiềncungứngrath trường. Vìthế,nămnayngànhbấtđộngsảnsẽcókhókhănnhấtđịnh.Nhiềudoanhnghiệpsẽphải“nghiếnrăng”chịuđựng,bằngnhiềucáchcóthểtháogỡkhókhănnhưliêndoanh,liênkếtkêugọivốn,cùngquáthìbándựán.NhìnchungởkhuvựcHàNội ,bất ộngtăngcũngcóđộtrễcủanóvàgiảmcũngcóđộtrễcủanó.Hiệntạicácdựánđangxâydựngdởdang,vậtliệuxâydựngtănglênnhữngvẫncứphảimuađểxây.NhiềudựánkhônngoanthìquyđổiraUSDđểđảmbảogiáđầuravẫntăng,giáđầuracủanhữngdựánnàomàkýhoàntoànbằngtiềnViệtmàkhôngcóquyđổithìcũngnhanhchónghoànthiệnmàbán,càngđểlâucàngkhókhănvìtỷgiángàycàngtăngnênlợinhuậnsẽgiảmđi.Tuynhiên,th trường vẫncóthờicơkhimộtsốtínhiệuchothấykhigiávàngtăng,giáUSDtăng,thịtrườngchứngkhoánthìkhôngbiếtđãđếnđáychưa,nhưngsuygiảmrấtnhiềuthiếuminhbạch,…Vìthế,hiệncómộtxuhướnglàChínhphủgiảmdòngtiềnvàobấtđộngthìngườidânlạiđangđổtiềnvàobấtđộngsản,màtiềnởtrongdânthìcũngkhálớn.TạiHàNội,giaodịchv bất mìnhlàai!DùNghịđịnh86cóquyđịnhvềđốitượngmuanhàởxãhộinhưngnhữngđốitượngnàycònphảiđượcchínhquyềnphânloại,xétưutiên…Hơnnữa,đốitượngmuanhàởxãhộilàngườinghèo!Khôngđượcưuđãitừvốnngânsách,khôngvayđượctừngânhàng,khônghuyđộngđượctừngườimua…doanhnghiệpđầutưvàodựánnhàởxãhộichỉcóthểlấytiềntúirađầutư(nếucó).Vớiquyđịnhmứclãi10%chomộtdựánmàcóthểkéodàinhiềunăm;liệucácdoanhnghiệpcónhảyvàonhữngdựánnàyhaylấytiềngửingânhàngđểnhậnlãi20%mỗinăm?Đólàchưanóiđếnchuyệnnhiềukhoảnchiphírấtkhóđượccơquanthuếcôngnhậnlàchiphíhợplýtrongquátrìnhdoanhnghiệpthựchiệndựánnhàởxãhội.Theotínhtoáncủagiámđốcmộtcôngtyxâydựng,giáthànhcủanhàởxãhội(dùkhôngtínhtiềnsửdụngđất)cókhicòncaohơnnhàởthươngmạinếuxétởmứclãisuấtnhưhiệnnay(nếuvayđược);vìcácdựánthươngmạicóthểhuyđộngđượcvốntừkháchhàngnênđãbớtđượcmộtphầnchiphílãivayngânhàng…Tấtnhiêngiábánnhàởxãhộidochínhquyềnquyếtđịnh-cũngcókhithấphơngiáthành!Vậylàmthếnàopháttriểnđượcnhàởxãhội?Phảithayđổicơchếchínhsáchđểkhơithôngnguồnvốnchocácdựánnhàởxãhội.Tấtnhiên,vềtổngthểkhôngchỉcầnthayđổicơchếchínhsáchđốivớinhàởxãhộimàphảivớicảsựpháttriểnlànhmạnhcủathịtrường bất động sản. Dođó,tânBộtrưởngBộXâydựngcầnxemxétnhữngkiếnnghịcủachínhquyềnTPHCMvừagửichoBộXâydựng.Đólàcầnbanhànhcơchếcụthểđểnhiềuthànhphầntổchứckinhtếcóthểthamgiađầutưvàothịtrườngbấtđộngsản;khuyếnkhíchcácnhàđầutưxâydựngnhàởchođốitượngthunhậpthấp,đốitượngchínhsách,mởrộngsựthamgiacủadoanhnghiệp,cánhânnướcngoàivàothịtrườngnày;xâydựngchínhsáchthuếnhàđất,bổsungthuếsởhữunhàở;xâydựnghệthốngthôngtinthịtrườngbấtđộngsảnđểđánhgiávàdựbáotìnhhìnhpháttriểnth trường. Chínhphủcũngcầnsớmbanhànhcácquyđịnhcụthểđểhìnhthànhcácđịnhchếtàichínhphingânhàngnhưquỹtínthácđầut bất ộngsản,quỹtiếtkiệmnhàở;chấnchỉnhvànângcaochấtlượnghoạtđộngdịchvụsàngiaodịchbấtđộngsản;quảnlý,kiểmtraviệcbánhàngquasàngiaodịchbấtđộngsảncủacácdoanhnghiệpkinhdoanhbấtđộngsản,kiểmsoátchặtchẽtiếnđộđầutưcácdựán,đặcbiệtlàcácdựánnhàởvàhạtầngđ thị Ngoàira,cầnhìnhthànhcáctổchứcquảnlýnhànướcđủnănglựcthựcthicôngtácquảnlývàpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnhiệuquảgồmtrungtâmnghiêncứuvàdựbáothịtrườngbấtđộngsản,tổngcôngtyxâydựngnhàThutiềnsửdụngđất.Đổimớichínhsáchthuếquyềnsửdụngđấtvàlệphí.HỗtrợtàichínhchongườicóthunhậpthấpmuahoặcthuênhàởTổchứcđịnhgiáBĐS–nhàđất•Biệnpháptăngcườnghiệuquảvànănglựcquảnlýnhànướcđốivớithịtrườngnhàđất•Biệnpháptổchứccungcấpthôngtinchothịtrườngnhàđất•ứngdụngcácbiệnpháptinhọcđểgópphầnquảnlýthịtrườngnhàđấtBĐSchịusựảnhhưởnglẫnnhaurấtlớn,giátrịcủamộtBĐSnàycóthểbịtácđộngcủaBĐSkhác.Đặcbiệt,trongtrườnghợpNhànướcđầutưxâydựngcáccôngtrìnhkếtcấuhạtầngsẽlàmtăngvẻđẹpvànângcáogiátrịsửdụngcủaBĐStrongkhuvựcđó.Trongthựctế,việcxâydựngBĐSnàylàmtônthêmvẻđẹpvàsựhấpdẫncủaBĐSkháclàhiệntượngkháphổbiến.4.Cáctínhchấtkhác:a.Tínhthíchứng:LợiíchcủaBĐSđượcsinhratrongquátrìnhsửdụng.BĐStrongquátrìnhsửdụngcóthểđiềuchỉnhcôngnăngmàvẫngiữđượcnhữngnétđặctrưngcủanó,đồngthờivẫnđảmbảoyêucầusửdụngcủangườitiêudùngtrongviệcthoảmãnnhucầusinhhoạt,sảnxuất-kinhdoanhvàcáchoạtđộngkhác.b.Tínhphụthuộcvàonănglựcquảnlý:HànghoáBĐSđòihỏikhảnăngvàchiphíquảnlýcaohơnsovớicáchànghoáthôngthườngkhác.ViệcđầutưxâydựngBĐSrấtphứctạp,chiphílớn,thờigiandài.Dođó,BĐSđòihỏicầncókhảnăngquảnlýthíchhợpvàtươngxứng.c.Mangnặngyếutốtậpquán,thịhiếuvàtâmlýxãhội:HànghoáBĐSchịusựchiphốicủacácyếutốnàymạnhhơncáchànghoáthôngthườngkhác.NhucầuvềBĐScủamỗivùng,mỗikhuvực,mỗiquốcgialàrấtkhácnhau,phụthuộcvàothịhiếu,tậpquáncủangườidânsinhsốngtạiđó.Yếutốtâmlýxãhội,thậmchícảcácvấnđềtínngưỡng,tôngiáo,tâmlinhv.v...

... chiphốinhucầuvàhìnhthứcBĐS.5.PhânloạithịtrườngbấtđộngsảnCónhiềucáchphânloạithịtrườngBĐS,nhìnchungchỉmangtínhchấttươngđối,cóthểtómtắtởbảngdướiđây:a/Căncứvàohìnhtháivậtchấtcủađốitượngtraođổi.TrênthịtrườnghànghoáBĐSđốitượngtraođổilàhànghoáBĐSgồmquyềnsởhữucôngtrìnhgắnvớiđấtvàquyềnsửdụngđấtcóđiềukiện .Thị trườngnàylạicóthểchiathànhthịtrườngthịtrườngBĐStưliệusảnxuấtvàthịtrườngBĐStưliệutiêudùng.độngsảnlàđangtănglên,giácảtănglên.Ngườidânđangcóxuhướngtíchtrữhoặcchuyểnsangmuabấtđộngsảnđểtránhsựmấtgiácủađồngtiền.Kếtluậnchonhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảnnăm2011,ThứtrưởngNguyễnTrầnNamvívon“nguồncungvẫntăngmạnh,vìthấykhódựđoánquá,tôichorằngthịtrườngvẫnbìnhbìnhnhưnăm2010,cũngkhôngphảilàsốtnóng,cũngkhôngđếnnỗiđóngbăng,thịtrườngvẫncứtúctắc,trongcáikhólạilócáikhôn”.NhNhNhNhààààởởởởchochochochongngngngườườườườiiiiddddâââânnnnccccóóóóthuthuthuthunhnhnhnhậậậậppppththththấấấấppppNgaysaukhinhậmchức,tânBộtrưởngBộXâydựng,ôngTrịnhĐìnhDũng,chobiếtsẽtậptrungpháttriểnnhàở,đặcbiệtlànhàởxãhộinhằmgiúpngườidâncóthunhậpthấpkiếmđượcnhàởtốthơn.Đâylàmộtviệclàmkhó,rấtkhótrongbốicảnhthịtrườngnhàđấtđangđóngbăngvàhànhlangpháplýthiếurõràng.Cóthểnóichươngtrìnhpháttriểnnhàởxãhộiđang“lănbánhtrênconđườngquánhiềuổgà”.Thựctế,cáccơchế,chínhsáchđãcótừlâunhưngđếnnaycácdựánnhàởxãhộivẫnchưacónhiều.Lýdolànhàởxãhộikhôngmanglạilợinhuậnnêncácdoanhnghiệpkhôngmấyquantâm.Thậtvậy,theoNghịđịnh71,giábánnhàởxãhộidoNhànướcquyđịnh,theonguyêntắcgiábánbaogồmcáckhoảnchiphíhợplýchủđầutưbỏra;bảođảmtínhđủcácchiphíthuhồivốn,kểcảvốnvay(nếucó)vàđượchưởnglợinhuậnvớiđịnhmức10%.DùdoanhnghiệpthựchiệndựánnhàởxãhộiđượcNhànướcgiaođất“sạch”(khỏibồithường,giảiphóngmặtbằng)vàkhôngthutiềnsửdụngđất,nhưngvớiquyđịnhvềmứclợinhuậnnàydoanhnghiệpkhôngthấylợi,thậmchícòncónguycơlỗvốn.LãnhđạocủamộttổngcôngtyxâydựngởTPHCMcònchorằng,vớicơchếnhưhiệnnaykhôngthểnàopháttriểnnhanhnhàởxãhộiđượcvìkhôngcóvốn.Theoquyđịnh,vốnđầutưnhàởxãhộidoanhnghiệpphảitựxoayxở(khônglấytừngânsách).Trongtìnhhìnhthịtrườngbấtđộngsản bất ộng”nhưhiệnnay,cácngânhàngđã“đóngcửa”vớicácdựánnhàđất.Hơnnữa,vớicácdựánloạinàychủđầutưkhôngđượccấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất(vìNhànướckhôngthutiềnsửdụngđất)đểthếchấp.Trongkhiđó,nhữngdựánnhàởxãhội(thườnglàchungcưcaotầng)đòihỏisốvốnlớn,hàngtrămtỉđồng.Khôngvayđượcvốn,doanhnghiệpxoayxởtheokiểugì?Thườngđốivớicácdựánnhàởthươngmại,doanhnghiệpđượchuyđộngvốncủakháchhàngsaukhidựánđãxongphầnmóng.Vớicácdựánnhàởxãhội,phápluậtcũngchophéphuyđộngvốntừkháchhàng(Thôngtư36)nhưngvấnđềlàdoanhnghiệpkhôngbiếtkháchhàngcủaởxãhội,quỹtàichínhngânsách;cócơchếchínhsáchcụthểđểpháttriểnnhàởchongườithunhậpthấp,nhàởxãhội;hìnhthànhquỹtiếtkiệmnhàởnhằmhỗtrợngườicónhucầunhàởnhưngthunhậphạnchế.C.C.C.C.MMMMộộộộttttssssốốốốbibibibiệệệệnnnnphphphphááááppppththththúúúúccccđẩđẩđẩđẩyyyyssssựựựựphphphpháááátttttritritritriểểểểnnnnccccủủủủaaaaththth thị ịịịtrtrtrtrườườườườngngngngBBBBĐĐĐĐSSSS1.1.1.1.ViViViViệệệệccccththththựựựựcccchihihihiệệệệnnnnccccảảảảiiiiccccááááchchchchhhhhệệệệththththốốốốngngngngququququảảảảnnnnllllýýýýnhnhnhnhààààđấđấđấđấttttccccủủủủaaaaViViViViệệệệttttNam Nam NamNamhihihihiệệệệnnnnnaynaynaynayđượđượđượđượccccththththựựựựcccchihihihiệệệệnnnnvvvvớớớớiiiiphphphphươươươươngngngngchchchchââââmmmm““““CCCCààààngngngngssssớớớớmmmmccccààààngngngngttttốốốốtttt””””....Mụctiêuchínhcủacảicáchlà:•Tạoranhữngbướcđộtphátrongnguồncungvàđảmbảosửdụngtốiđađấtđ thị •Tìmranhữngbiệnphápquảnlýthíchhợpđốivớicáchoạtđộngliênquanđếnth trường ấtvàđảmbảotạonênmôitrườngchínhsáchthíchhợpđểnhữngbiệnphápnàyđượcápdụnghiệuquả.Đểđạtđượcnhữngmụctiêunàyrõràngcácchứcnăngquảnlýđấtđaicầnđượccảicách.Nhữnglĩnhvựccầnchúýđượcưutiêncảicáchlà:•ThiếtlậpmộthệthốngthôngtinđấtđaiBĐShữuhiệuchophépmọingườiđượctiếpcậntựdovàcôngkhai•Côngbốcácquyhọachvàcácquyđịnhsửdụngđấtcôngkhaitrêncácbáochítruyềnthôngnhằmlàmchomọinhânviêncủacáccơquanđếnđấtđaivàngườidânđềubiếtvàthamgiagópývàthôngsuốt.•Xâydựngcácchínhsáchkhuyếnkhíchkhuvựctưnhânthamgiacungứngnhàởchongữngngườicóthunhậpthấpvàđầutưcơsởhạtầngchoxãhộivàcáckhuvựcdâncưđ thị. •Thựchiệnphâncấphữuhiệuchocácbênkhácnhauthamgiavàoquảnlýđấtđai.•Cócácchínhsáchtàichínhthíchhợpđặcbiệtlàcácchínhsáchvềgiáđểbìnhổnvàquảnlýth trường. •Sửdụngcôngnghệthôngtinđểquảnlýthịtrườngnhằmgiảmbớtsựcồngkềnhvàchồngchéocủabộmáyquảnlýnhànước.THTHTHTHẢẢẢẢOOOOLULULULUẬẬẬẬNNNNVVVVỀỀỀỀTHTHTHTHỊỊỊỊTRTRTRTRƯỜƯỜƯỜƯỜNGNGNGNGBBBBẤẤẤẤTTTTĐỘĐỘĐỘĐỘNGNGNGNGSSSSẢẢẢẢNNNNVIVIVIVIỆỆỆỆTTTTNAM NAM NAM NAM A.A.A.A.KHKHKHKHÁÁÁÁIIIIQUQUQUQUÁÁÁÁTTTTTHTHTHTHỊỊỊỊTRTRTRTRƯỜƯỜƯỜƯỜNGNGNGNGBBBBẤẤẤẤTTTTĐỘĐỘĐỘĐỘNGNGNGNGSSSSẢẢẢẢNNNNThựctếchothấynếuđầutưvàpháttriểnđúngmứcthìthịtrườngBĐSsẽrạoranhữngkếtquảtolớn:KinhdoanhBĐStạoralợinhuậnlớnvìvậydễdànghấpdẫnvốnđầutưvàBĐSnhấtlàvốnnướcngoàivàvốntíchluỹcủacáctầnglớpdâncưNhànướcsẽtăngnguồnthu,đồngthờiquảnlýtốttàinguyênđấtThịtrườngBĐSdướisựquảnlývàđiềuchỉnhcủaNhànướcsẽpháttriểnlànhmạnh,hiệntượngkinhdoanhngầmđựơcxoábỏNhàởvàđấtởlàlĩnhvựcquantrọngchứađựngcácyếutốkinhtế–xãhội–chínhtrị,dovậyquảnlývàpháttriểnđúngmứcth trường BĐSsẽkéotheonhiềuyếutốkhácnhư:sửdụngđấtđúngmụcđíchtránhlãngphíđất,tạođượcchỗởchonhândân,đảmbảochínhsáchquyhoạchcủaNhànước…Tuynhiênhiệnnaydotácđộngcủacơchếth trường, dobiệnphápquảnlýcònyếukémthiếuđồngbộnênthịtrườngBĐSởnướctahìnhthànhtựphátthiếutổchứcngoàitầmquảnlý.TìnhhìnhpháttriểncủathịtrườngBĐSchưalànhmạnhảnhhưởnglớntớisựpháttriểnnôngthônvàđôthịtheoquyhoạchgâythấtthuchongânsáchnhànướcvàảnhhưởngkhôngnhỏtớitâmlýngườidân.Nhữngtiêucựctrongquátrìnhhoạtđộngthểhiệnrõởnhữngđiểmsau:Tỷlệgiaodịchphichínhthứccao.Th trường ngầm”pháttriểnmạnhnạnđầucơđấtđaigâyhỗnloạnth trường. Mấtcânbằngcungcầudonhucầucủangườidântăngnhanh.Thịtrườngnónglạnhbấtthường,gíacảdễbiếnđộng.Thôngtinvềthịtrườngkhôngđầyđủ,thiếuminhbạchvàkhótiếpcậnnênxuấthiệnnhiều“còmồi”đấtđainhàở.Quytrìnhmuabánphứctạpquanhiềukhâutrunggiankhôngcầnthiết,tốnnhiềuthờigian,chiphígiaodịchcao.Thutiềnsửdụngđất.Đổimớichínhsáchthuếquyềnsửdụngđấtvàlệphí.HỗtrợtàichínhchongườicóthunhậpthấpmuahoặcthuênhàởTổchứcđịnhgiáBĐS–nhàđất•Biệnpháptăngcườnghiệuquảvànănglựcquảnlýnhànướcđốivớithịtrườngnhàđất•Biệnpháptổchứccungcấpthôngtinchothịtrườngnhàđất•ứngdụngcácbiệnpháptinhọcđểgópphầnquảnlýthịtrườngnhàđấtĐólànhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảncủaThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchothịtrườngbấtđộngsảnnăm2011tạibuổihộithảongày10/3/2011.TrongbàiphátbiểuvềxuhướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamtrongthờigiantớitạiHộithảoThịtrườngBĐSViệtNampháttriểnnăngđộngvàbềnvữngđượcHiệphộiBĐSViệtNamtổchứcngày10/3/2011,ThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchobiết,nhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamlàrấtkhó.Tuynhiên,theoThứtrươngrthịtrườngnăm2011vẫnsẽgiốngnhưnăm2010,khôngcósựtăngnóng,vàcũngkhônghẳnlàđóngbăngmàthịtrườngvẫncứtúctắcpháttriển.ThThTh Thị ịịịtrtrtrtrườườườườngngngngkhkhkhkhóóóókhkhkhkhăăăănnnnĐầut bất ộngsảnvớiđặcthùlàvốnlớn,cácnhàtạolậpbấtđộngsảnluôncầnphảihuyđộngvốntừrấtnhiềunguồnkhácnhauđểpháttriểndựán.Trongđó,vốntựcó(vốnchủsởhữu)làmộtphầnrấtnhỏ,chonênkhócóthểđủđểtriểnkhaicácdựán,đặcbiệtlànhữngdựánlớnlênđếnhàngnghìntỷđồng,hàngtỷUSD.Dođó,đểđảmbảoviệctriểnkhaidựáncácchủđầutưđềuphảihuyđộngvốntừnhiềukênhkhácnhau,trongđóvốnthươngmại(vốnvayngânhàng,vốnhuyđộngtừkháchhàngứngtrước,huyđộngt thị trườngchứngkhoán,tráiphiếu,cáctổchứctíndụng,…)TheoThứtrưởngNguyễnTrầnNam,vốnđểthựchiệndựánbấtđộngsảnlàyếutốquyếtđịnhsựthànhcông,haythấtbạicủamộtdựánbấtđộngsản.Trongbốicảnhhiệnnaythịtrườngbấtđộngsảnđanggặpphảirấtnhiềukhókhăn,trongđóhuyđộngvốnlàkhókhănnhấtVốnvayngânhàngvàhuyđộngtừkháchhàngchiếmđaphầnđểthựchiệncácdựán.Tuynhiên,haikênhhuyđộngnàyđanggặpphảirấtnhiềukhókhănđốivớicácchủđầutưkhiChínhphủđangthựchiệnsiếtchặttíndụngnhằmkiềmchếlạmphát,ổnđịnhkinhtếvĩmô.Lãisuấtcaohiệnnaylênđến20%/năm,ngoàira,dotăngtrưởngtíndụngnăm2011đượckhốngchếdưới20%,đặcbiệtlàchovaytronglĩnhvựcbấtđộngbịhạnchế,điềunàycũngsẽlàcảntrởchocácchủđầutư.TheoquyđịnhcủaNghịđịnh71,mớibắtđầuthựchiệndựánchủđầutưcũngchỉđượcphéphuyđộngtừkháchhàngứngtrướclà20%sảnphẩmdựán,dođó,khoảnhuyđộngnàycũngkhôngnhiều.Bêncạnhđólàcònbịkhốngchếthờigianhuyđộngvốnlàphảixâyxongphầnmóngthìchủđầutưmớiđượchuyđộngvốn.Phụthuộcvàochínhsách:ThịtrườngbấtđộngsảnphụthuộcrấtnhiềuvàochínhsáchtiềntệcủaNhànước,vìđâylàlĩnhvựcthuhútrấtnhiềutiềntừcáctổchứctíndụng,ngườidâncũngvayngânhàngđầutưvàoth trường. Dođó,nhữngthayđổivềchínhsáchtiềntệsẽảnhhưởngtrựctiếpđếnth trường. TheoôngNam,năm2011vớichínhsáchtiềntệthắtchặtđốivớibấtđộngsản,đồngnghĩavớiviệcdòngtiềnvàolĩnhvựcnàysẽbịhạnchếđirấtnhiều.KhiNhànướcsiếtchặttíndụng,thịtrườngsụtgiảmlàcácchủđầutưsẽgặpkhókhănngay.chínhquyền,thủtụcphứctạp.Nhữngcũngcónguyênnhântừphíachủđầutưnhưquảnlýdòngtiềnkhôngđủ,tiềndựánnàylạiđilàmdựánkhác.Mộtlỗicơbảncủanhiềuchủđầutưhiệnnaylàquảnlýdòngtiềnkhôngtốt,khôngchuẩnbịnguồnlựcđầyđủ.Vìthế,cácdựántriểnkhaidởdang,đuốihơikhôngthựchiệnđúngcamkếtvớikháchhàng,…XuXuXuXuhhhhướướướướngngngngphphphpháááátttttritritritriểểểểnnnnththththờờờờiiiigiangiangiangianttttớớớớiiiiVấnđềnhậnđịnh,dựbáovềthịtrườnglàrấtkhó,tuynhiên,vềcơbảnchúngtavẫncónhữngnhậnđịnhchung:LạcquanvềtrungvàdàihạnThứtrưởngNguyễnTrầnNamchorằngrấtlạcquanđốivớithịtrườngbấtđộngsảnViệtNam.NhucầuvềnhàởtạiViệtNamlàrấtlớn,tiềntrongdâncũngkhôngphảilànhỏ.Dođóyếutốđầuracủathịtrườnglàcòntiềmnăngrấtlớn.Xétvềdàihạn,thịtrườngbấtđộngsảnsẽcònpháttriểnmạnhTheobáocáovềchiếnlượcpháttriểnnhàởđến2020vàtầmnhìnđếnnăm2030củaBộXâydựng,trong10nămquacảnướcđãxâydựngmớivàcảitạođượckhoảng700triệum2sànnhàở,mỗinămxâydựngmớiđượckhoảng70triệum2sàn.Hiệntạisốm2tínhtheođầungườikhoảng16m2.Địnhhướngpháttriểnđếnnăm2020,sốm2nhàởbìnhquântrênđầungườilà25m2vớisốdândựkiếnlà100triệudân.Nhưvậy,đếnnăm2020chúngtacầnkhoảng2,5tỷm2sànnhàở,trongkhiđóhiệntạicókhoảng1,5tỷm2sàn,trong10nămtớiViệtNamcầnxâydựng1tỷm2sànnhàởnữa(mỗinăm100triệum2)Đốivớinăm2011,nhiềutháchthứcnhưngvẫncóthờicơ:Mụctiêucủanămlàhạnchếlạmphát,trongcácgiảiphápđểchốnglạmphátcónhiều,trongđóbiệnphápquyếtliệtnhấtlàsiếtchặttíndụng,giảmchitiêucông,giảmđầutư,hoãncácdựánchưacầnthiếtkhởicông,…(TheoNghịquyết11củaChínhphủ).Khốngchếtốcđộtăngtrưởngtíndụngdưới20%,tănglãisuất,tăngtỷgiá,…tứclàdùngcácđònbẩykinhtếđểhãmbớtnhucầuđầutưbằngdòngtiềncungứngrath trường. Vìthế,nămnayngànhbấtđộngsảnsẽcókhókhănnhấtđịnh.Nhiềudoanhnghiệpsẽphải“nghiếnrăng”chịuđựng,bằngnhiềucáchcóthểtháogỡkhókhănnhưliêndoanh,liênkếtkêugọivốn,cùngquáthìbándựán.NhìnchungởkhuvựcHàNội ,bất ộngtăngcũngcóđộtrễcủanóvàgiảmcũngcóđộtrễcủanó.Hiệntạicácdựánđangxâydựngdởdang,vậtliệuxâydựngtănglênnhữngvẫncứphảimuađểxây.NhiềudựánkhônngoanthìquyđổiraUSDđểđảmbảogiáđầuravẫntăng,giáđầuracủanhữngdựánnàomàkýhoàntoànbằngtiềnViệtmàkhôngcóquyđổithìcũngnhanhchónghoànthiệnmàbán,càngđểlâucàngkhókhănvìtỷgiángàycàngtăngnênlợinhuậnsẽgiảmđi.Tuynhiên,th trường vẫncóthờicơkhimộtsốtínhiệuchothấykhigiávàngtăng,giáUSDtăng,thịtrườngchứngkhoánthìkhôngbiếtđãđếnđáychưa,nhưngsuygiảmrấtnhiềuthiếuminhbạch,…Vìthế,hiệncómộtxuhướnglàChínhphủgiảmdòngtiềnvàobấtđộngthìngườidânlạiđangđổtiềnvàobấtđộngsản,màtiềnởtrongdânthìcũngkhálớn.TạiHàNội,giaodịchv bất hay.Thờigiantới,cácdoanhnghiệpbấtđộngsảncầnxâydựngkếhoạchnhânlựcchocácchuyênngànhphùhợpvàchuẩnbịkếhoạchtàichínhvữngvàng.Hiệnnay,vấnđềđượccảngườidânlẫndoanhnghiệpquantâmnhấtvẫnlàtriểnkhaithựchiệnquyhoạchchungsaukhiđượcphêduyệt.ÔngDươngĐứcTuấn-PhóGiámđốcSởQuyhoạch-KiếntrúcHàNộikhẳngđịnhđểquyhoạchtrởthànhhiệnthựcvàđivàocuộcsống,giaiđoạntiếptheocònphảitriểnkhainhiềukhâunhưxâydựngvàbanhànhquychếquảnlýquyhoạch,kiếntrúcđ thị; tổchứclậpvàphêduyệtquyhoạchtheotầngbậc,cấpđộkhácnhauđểcụthểhóaquyhoạchchungvàtạocôngcụquảnlýpháttriểnđôthịmộtcáchtoàndiện…HiệnHàNộiđangtiếnhànhlậpkếhoạchvàtriểnkhaikhoảng30đồánquyhoạchchungđ thị, quyhoạchxâydựngvùnghuyện;30đồánquyhoạchphânkhu;60đồánquyhoạchchitiếtvàcácquyhoạchđặcthù.Vềthịtrườnghànghóabấtđộngsảnhiệnnay,ôngVũXuânThiện-PhóCụctrưởngCụcquảnlýNhàvàthịtrườngbấtđộngsản(BộXâydựng)nhậnđịnhkhốilượnghànghóachothịtrườngvẫncònnhỏbởitrongtổngsố85triệum2nhàởđượcxâydựngmớitronggiaiđoạngầnđây,chỉcó30%lànhàởhànghóa(thuộcnhómhàngdocácdoanhnghiệpxâydựngtheohìnhthứcnhàthươngmạiđểbán),tỷlệcònlạivẫndodântựxâydựng.NếuxétquymôdânsốHàNộisaukhimởrrộngđịagiớihànhchínhvàcảcơcấuhànghóathìnhucầunhàởcủangườidântạiThủđôvẫnrấtcao.Bởivậy,hiệntượngtrầmlắngchỉlàtạmthờiđểthịtrườngbấtđộngsảnđiềuchỉnhvềcơcấu,tỷtrọnghànghóacũngnhưgiácả.Tạihộinghị,thamluậncủacácchuyêngiađãmanglạibứctranhtổngquanchocácnhàđầutưđểxâydựngđượcđịnhhướngđầut bất ộngsảnhiệuquảhơn.Thôngquagiớithiệuchitiếtcủacácchuyêngia,nhàđầutưsẽcócáinhìntoàndiệnhơnvềvấnđềquyhoạch,pháttriểncácdựánsauquyhoạchcũngnhưcácdựánthuộcphạmviquyhoạchVùngThủđô.Ngàycaođiểmnhấtcókhoảng8.000lượtngườiđếntìmhiểuquyhoạchchungHàNội-consốđócũngphầnnàochứngtỏsựquantâmcủangườidânđếnđồánquantrọngnày.ThThTh Thị ịịịtrtrtrtrườườườườngngngngbbbbấấấấttttđộđộđộ động ngngngssssảảảảnnnn2011:2011:2011:2011:KhKhKhKhôôôôngngngngssssốốốốttttnnnnóóóóngngngngnhnhnhnhưưưưngngngngkhkhkhkhôôôôngngngngđóđóđóđóngngngngbbbbăăăăngngngngCCCCóóóómmmmộộộộttttxuxuxuxuhhhhướướướướngngngngllllààààChChChChíííínhnhnhnhphphphphủủủủgigigigiảảảảmmmmddddòòòòngngngngtitititiềềềềnnnnvvvvààààoooobbbbấấấấttttđộđộđộ động ngngngssssảảảảnnnnththththììììngngngngườườườườiiiiddddâââânnnnllllạạạạiiiiđđđđangangangangđổđổđổđổtitititiềềềềnnnnvvvvààààoooobbbbấấấấttttđộđộđộ động ngngngssssảảảản.n.n.n.BĐScónhữngđặcđiểmchủyếusauđây:1.TínhcábiệtvàkhanhiếmĐặcđiểmnàycủaBĐSxuấtpháttừtínhcábiệtvàtínhkhanhiếmcủađấtđai.Tínhkhanhiếmcủađấtđailàdodiệntíchbềmặttráiđấtlàcóhạn.Tínhkhanhiếmcụthểcủađấtđailàgiớihạnvềdiệntíchđấtđaicủatừngmiếngđất,khuvực,vùng,địaphương,lãnhthổv.v ... b/CăncứvàokhuvựccóBĐS:+Khuvựcđ thị :th trường ấtởđ thị, thịtrườngnhàởđ thị, th trường BĐSnhàxưởngcôngnghiệp,thịtrườngBĐSthươngmại,thịtrườngBĐScôngcộngv.v +Khuvựcnôngthôn:th trường ấtởnôngthôn,th trường ấtnôngnghiệp,th trường ấtlâmnghiệp,thịtrườngnhàởnôngthôn,th trường ấtphinôngnghiệp(đấtxâydựngtrụsở,vănphònglàmviệc,cửahàngkinhdoanhv.v ... giữacácchủthểtrênthịtrườngmàởđóvaitròquảnlýnhànướccótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúcđẩypháttriểnhaykìmhãmhoạtđộngkinhdoanhtrênthịtrườngBĐS.IIIIIIII....ĐặĐặĐặĐặccccđđđđiiiiểểểểmmmmccccủủủủaaaabbbbấấấấttttđộđộđộ động ngngngssssảảảảnnnnNguồnlựctàichínhđổvàobấtđộngsảnthứnhấtlàvốntựcócủacácdoanhnghiệp(rấtnhỏ),Nhànướcquyđịnhmỗidựánchiếm15-20%vốntựcóthìcũnglàmộtphầnnhỏ,cònlạilàđivayngânhàngvàngườidân,màhuyđộngtừngườidânlạibịkhốngchếtỷlệ70%vàbịkhốngchếthờigianchỉđượchuyđộngkhixongphầnmóng.Đốivớivayngânhàng,theoquyluậtbấtthànhvănlàtổngdưn bất ộngsảntrongtổngdưnợngânhàngNhànướckhốngchếlà10%ởđiềukiệnbìnhthường.Trongtrườnghợpkhủnghoảng,chứngkhoánv bất ộngsảnbịthắtđầutiên.Trongkhiđó,hiệnnayởViệtNamvốnchủyếuvàobấtđộngsảnlạiởngânhàng,nướctacònthiếurấtnhiềucáctổchứctàichínhtrunggiankhác.Dođó,khitíndụngbịsiếtchặt,huyđộngtiềntrongdânbịhạnchếthìcácdựánbấtđộngsảnsẽgặprấtnhiềukhókhăn.Nguồncungtăngmạnh:ĐặcbiệttheoôngNguyễnTrầnNamthịtrườngTp.HCMnguồncungcănhộgầnnhưđãbãohòadonguồncungcănhộlớn,đặcbiệtlàphânkhúccănhộcaocấp,vàngaycảcănhộtrungbìnhhiệnnaytạiTp.HCMcũngkhóbán.Theothốngkê,tạiTp.HCMdưnợtronglĩnhvựcbấtđộngsảnchiếmđến47%tổngdưn bất ộngsảncủacảnước,trongkhiđóởHàNộichiếm16%.NgườidânTP.HCMđimuanhàởchủyếulàtiềnđivayngânhàng,cònđốivớiHàNộithìíthơnrấtnhiều.Đâycũnglàmộtsựkhácbiệtgiữahaithị trường. Dođó,khisiếtchặttíndụngchắcchắnlàTp.HCMsẽkhókhănnhiềuhơnsovớiHàNội.GiácănhộthươngmạitạiTp.HCMhiệnnayrẻhơnrấtnhiềusovớiHàNội,thậmchícònbằngnhàởthunhậpthấptạiHàNộichỉkhoảng11-12triệuđồng/m2.ThThTh Thị ịịịtrtrtrtrườườườườngngngngphphphphụụụụcccchhhhồồồồiiiinhnhnhnhưưưưngngngngphphphpháááátttttritritritriểểểểnnnnthithithithiếếếếuuuuổổổổnnnnđịđịđịđịnhnhnhnhThịtrườngbấtđộngđượcđánhgiálàđãquathờikỳđóngbăng,vàcódấuhiệuphụchồivàtăngtrưởngtrởlại,tuynhiên,nhậnđịnhcủaôngNamchorằngthịtrườngpháttriểnchưabềnvữngbởicácyếutốsau:Gi bất ộngsảnvẫnởmứccao:Sovớimứcthunhậpthựctếcủangườidânhiệnnay,giánhàđấttạiViệtNamđangởmứcrấtcao,dẫnđếnnhiềungườidânkhôngmuađượcnhà,đặcbiệtlàtạiHàNội.Hiệnnayđasốngườicóthunhậpcaođãcónhàở,trongkhiđónhàởchođốitượngcónhucầuthựclạiđangthiếutrầmtrọng.Vấnđềlà,khôngphảichủđầutưhạmạnhgiábán/m2xuốngmàcầnphảigiảmdiệntíchcănhộ,đồngthờiquảnlýtốtchiphígiảmgiáthànhđểduytrìlợinhuận.Cơcấuhànghóabấtđộngsảnmấtcânđối:Chủđầutưcácdựánnhàởcaocấpđangtậptrungpháttriểnquánhiềudựán,trongkhiđólạibỏquênđiphânkhúcbìnhdân(màđạiđasốngườidâncónhucầuthực).Đươngnhiên,lànhữngkhuđấttrongnộithànhthìchẳngcónhàđầutưnàolạimuốnpháttriểndựánrẻtiềnvìgiáđấtđắt,vịtrílạicónhiềulợithế,tuynhiên,nhữngdựánnhàởcaocấpngoàitrungtâmsẽrấtkhóbán.Tiếnđộcácdựáncònchậm:Cónhiềunguyênnhân,dựánchậmthìđươngnhiênchủđầutưkhôngmuốn,cónhiềunguyênnhânkháchquannhưtừphíamìnhlàai!DùNghịđịnh86cóquyđịnhvềđốitượngmuanhàởxãhộinhưngnhữngđốitượngnàycònphảiđượcchínhquyềnphânloại,xétưutiên…Hơnnữa,đốitượngmuanhàởxãhộilàngườinghèo!Khôngđượcưuđãitừvốnngânsách,khôngvayđượctừngânhàng,khônghuyđộngđượctừngườimua…doanhnghiệpđầutưvàodựánnhàởxãhộichỉcóthểlấytiềntúirađầutư(nếucó).Vớiquyđịnhmứclãi10%chomộtdựánmàcóthểkéodàinhiềunăm;liệucácdoanhnghiệpcónhảyvàonhữngdựánnàyhaylấytiềngửingânhàngđểnhậnlãi20%mỗinăm?Đólàchưanóiđếnchuyệnnhiềukhoảnchiphírấtkhóđượccơquanthuếcôngnhậnlàchiphíhợplýtrongquátrìnhdoanhnghiệpthựchiệndựánnhàởxãhội.Theotínhtoáncủagiámđốcmộtcôngtyxâydựng,giáthànhcủanhàởxãhội(dùkhôngtínhtiềnsửdụngđất)cókhicòncaohơnnhàởthươngmạinếuxétởmứclãisuấtnhưhiệnnay(nếuvayđược);vìcácdựánthươngmạicóthểhuyđộngđượcvốntừkháchhàngnênđãbớtđượcmộtphầnchiphílãivayngânhàng…Tấtnhiêngiábánnhàởxãhộidochínhquyềnquyếtđịnh-cũngcókhithấphơngiáthành!Vậylàmthếnàopháttriểnđượcnhàởxãhội?Phảithayđổicơchếchínhsáchđểkhơithôngnguồnvốnchocácdựánnhàởxãhội.Tấtnhiên,vềtổngthểkhôngchỉcầnthayđổicơchếchínhsáchđốivớinhàởxãhộimàphảivớicảsựpháttriểnlànhmạnhcủathịtrường bất động sản. Dođó,tânBộtrưởngBộXâydựngcầnxemxétnhữngkiếnnghịcủachínhquyềnTPHCMvừagửichoBộXâydựng.Đólàcầnbanhànhcơchếcụthểđểnhiềuthànhphầntổchứckinhtếcóthểthamgiađầutưvàothịtrườngbấtđộngsản;khuyếnkhíchcácnhàđầutưxâydựngnhàởchođốitượngthunhậpthấp,đốitượngchínhsách,mởrộngsựthamgiacủadoanhnghiệp,cánhânnướcngoàivàothịtrườngnày;xâydựngchínhsáchthuếnhàđất,bổsungthuếsởhữunhàở;xâydựnghệthốngthôngtinthịtrườngbấtđộngsảnđểđánhgiávàdựbáotìnhhìnhpháttriểnth trường. Chínhphủcũngcầnsớmbanhànhcácquyđịnhcụthểđểhìnhthànhcácđịnhchếtàichínhphingânhàngnhưquỹtínthácđầut bất ộngsản,quỹtiếtkiệmnhàở;chấnchỉnhvànângcaochấtlượnghoạtđộngdịchvụsàngiaodịchbấtđộngsản;quảnlý,kiểmtraviệcbánhàngquasàngiaodịchbấtđộngsảncủacácdoanhnghiệpkinhdoanhbấtđộngsản,kiểmsoátchặtchẽtiếnđộđầutưcácdựán,đặcbiệtlàcácdựánnhàởvàhạtầngđ thị Ngoàira,cầnhìnhthànhcáctổchứcquảnlýnhànướcđủnănglựcthựcthicôngtácquảnlývàpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnhiệuquảgồmtrungtâmnghiêncứuvàdựbáothịtrườngbấtđộngsản,tổngcôngtyxâydựngnhà*Th trường ấugiáquyềnsửdụngđất*ThịtrườngchothuêBĐS*ThịtrườngthếchấpvàbảohiểmBĐS*ThịtrườngdịchvụBĐS:baogồmcáchoạtđộngdịchvụmôigiớiBĐS,tưvấnBĐS,thôngtinBĐS,địnhgiáBĐS,bảotrìbảodưỡngBĐSv.v...

... TRÒ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1, KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Trước khi tìm hiểu khái niệm thị trường bất động sản chúng ta có thể hiểu qua khái niệm về thị trường nói chung. Thị trường ... hóa trên thị trường. Bên cạnh đó, có người quan niệm thị trường bất động sản về góc độ phản ánh trực diện các họat động của thị trường bất động sản. họ cho rằng thị trường bất động sản là nơi ... khác nhau về hàng hóa bất động sản nên cũng có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản Có quan điểm cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một vì tài sản nhà...

... Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp. CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG 2.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. Thửa ... hoặc hai thế hệ, đó là một nhu cầu về đất đai và bất động sản . Cũng như thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản được hình thành và phát triển chụi ... thì tham gia thị trường do có nhu cầu bức xúc của đời sống không thể bỏ qua đựơc nhu cầu đó . II. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng...

... loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng ... lượng bất động sản, giá thành bất động sản cung ra trên thị trường. 5.3. Quan hệ cung - cầu để hình thành giá cả bất động sản trên thị trường: Bất động sản là một hàng hoá trên thị trường vì vậy thị ... ĐỘNGSẢNI/ Thị trường bất động sản: 1.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triểncủa sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói...

... vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v + Khu vực nông thôn: thị trường ... quốc dân.1.1.3 Phân loại Bất động sản và Thị trường Bất động sản a) Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: ... nước có tác động quyết định đến sự th_c đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản và Thị trường Bất động sản a) Đặc điểm Bất động sản - Tính cá...

... TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA BÀI TIỂU LUẬNĐề tài: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1Bài tiểu luận về thị trường bất động sản 4.Hướng phát triển thị trường bất động sản VN, giải pháp để thị trường ... nhưng 10Bài tiểu luận về thị trường bất động sản 25Bài tiểu luận về thị trường bất động sản Chương II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT ... đáng tiếc.20Bài tiểu luận về thị trường bất động sản Mục Lục2Bài tiểu luận về thị trường bất động sản Trong lịch sử ở Mỹ, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản của hệ thống ngân...

... Richard Ellis | Page 36Client Logo Goes Here100 RICHEST PEOPLE IN VIETNAM (Till 3rd Jan 2007)71,625,500MPCDeputy DirectorChu Thị Bình - Deputy Director571,625,500MPCMinh Phú FisheriesLê Văn ... RANKCOUNTRY8910TURKEY579CROATIA458SLOVENIA667LATVIA 6CHILE345CHINA1134UKRAINE783VIETNAM122RUSSIA211INDIASource: AT KearnyTop 10 Countries for Retail InvestmentCB Richard Ellis ... 11,081 10,995Projects 44 33 122007 2008 2009CB Richard Ellis | Page 5Client Logo Goes HereVIETNAM TODAY•No Starbucks and No MacDonalds• World leaders in pepper, coffee, cashew, shoes, fish/prawns,...

... 1. Thị trƣờng bất động sản 1.1.Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đƣợc chia thành bất động sản và động sản . ... thống thị trƣờng, trong đó có thị trƣờng hàng hoá (hàng tiêu dùng, hàng tƣ liệu sản xuất), thị trƣờng lao động (lao động chân tay, lao động chất xám…), thị trƣờng vốn, thị trƣờng bất động sản, thị ... TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ ẢNH HƢỞNG CỦA NÓ ĐẾN TĂNG TRƢỞNG KINH TẾ I. Thực trạng thị trƣờng bất động sản của Việt Nam 1. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị...