... đềubịbópméovìnhữnglídokhácnhau.Cótrờnghợp,giácảthịtrờngbịbópméodothấtbạicủathịtrờng,trờnghợpkháccósựcanthiệpcủachínhphủ.Vìlẽđó,khôngthểsửdụnggiáthịtrờngđểphântíchkinhtế,màcầnthiếtphảiđiềuchỉnhgiáthịtrờngsangmộtgiáphảnánhđúngsựkhanhiếmnguồnlựccủanềnkinhtế-đólàgiákinhtế.CHCHCHCHƠƠƠƠNGNGNGNGIIIIIIIIDDDDỰỰỰỰÁÁÁ ÁN NNNXXXXÂÂÂÂYYYYDDDDỰỰỰỰNGNGNGNGTTTTỔỔỔỔHHHHỢỢỢỢPPPPNHNHNHNHÀÀÀ CAO CAO CAO CAOTTTTẦẦẦẦNGNGNGNGCCCCỦỦỦỦAAAACCCCÔÔÔÔNGNGNGNGTY TY TYTYXXXXÂÂÂÂYYYYDDDDỰỰỰỰNGNGNGNGCCCCÔÔÔÔNGNGNGNGTRTRTRTRÌÌÌÌNHNHNHNHVVVVĂĂĂĂNNNNHOHOHOHOÁÁÁÁ....I.I.I.I.GIGIGIGIỚỚỚỚIIIITHITHITHITHIỆỆỆỆUUUUCHUNGCHUNGCHUNGCHUNGVVVVỀỀỀỀCCCCÔÔÔÔNGNGNGNGTY TY TYTYXXXXÂÂÂÂYYYYDDDDỰỰỰỰNGNGNGNGCCCCÔÔÔÔNGNGNGNGTRTRTRTRÌÌÌÌNHNHNHNHVVVVĂĂĂĂNNNNHOHOHOHOÁÁÁÁ....1.1.1.1.LLLLịịịịchchchchssssửửửửhhhhììììnhnhnhnhththththàààànhnhnhnhvvvvààààququququáááátrtrtr trì ìììnhnhnhnhphphphpháááátttttritritritriểểểểnnnnCCCCôôôôngngngngty ty tytyXXXXââââyyyyddd dự ựựựngngngngccccôôôôngngngngtrtrtr trì ìììnhnhnhnhvvvvăăăănnnnhohoho hoá ááá....CôngtyXâydựngCôngtrìnhVănhoálàdoanhnghiệpnhànớchạngII,đợcthànhlậplạitheoquyếtđịnhsố289/QĐngày25/03/1993củaBộVănhoáthôngtin,Côngtycótrụsởlàmviệctạisố8ngõ260CầuGiấyHàNội.TiềnthânlàCôngtyxâydựngbộvănhoáđợcthànhlậptheoquyếtđịnhsố144/VH-QĐngày9/9/1976củaBộtrởngBộVănhoá.Pháttriểntừ1đơnvịxâydựngngànhvănhoá,Côngtyxâydựngcôngtrìnhvănhoácótrên25nămxâydựngvàtrởngthành.Côngtyđãliêntụcpháttriểnvàđứngvữngtrênthịtrờngnhữngnămgầnđây.Côngtycótrụsởlàmviệctạisố8ngõ260đờngCầuGiấyHàNội.Vềtàichính:hoạtđộngtàichínhcủaCôngtyluônổnđịnh,cókhảnănghuyđộngvốn,đápứngmọiyêucầucủakháchhàng.Đốivớikháchhàngluônđợctínnhiệm,khôngcócáckhoảnnợquáhạn,nộpsáchđầyđủ.xác.Nếuvốnđầuttăng0.3trđồng/1m2tơngđơngtăngtổngvốnđầutlà8194.5(tr.đồng)thìNPVđạt3641.1(trđồng)dovậydựánvẫnhiệuquảkhivốnđầuttăng.4.2.4.2.4.2.4.2.VVVVớớớớiiiichchchchỉỉỉỉtitititiêêêêuuuuIRR.IRR.IRR.IRR.ãGiảsửmứcbáncănhộlà90%Vớir=0.09ThìNPV=8244.8(tr.đồng)Vớir=0.1ThìNPV=-1014.8(tr.đồng)IRR=0.098ãGiảsửvốnđầutbanđầutăng0.3trđồng/1m2Vớir=0.1ThìNPV=230.46Vớir=0.11ThìNPV=-1288.4IRR=0.1015ãTổnghợplạitacóbảng:BBBBảảảảngngngng7:7:7:7:SSSSựựựựthaythaythaythayđổđổđổđổiiiiccccủủủủaaaaIRRIRRIRRIRRCácyếutốthayđổiIRR%thayđổicủaIRRKhôngđổi0.140Mứcbáncănhộlà90%0.098-0.042Vốnđầuttăng0.3tr.đồng/1m20.1015-0.0385QuabảngsốliệutrêntacũngthấysựtácđộngcủasựthayđổimứcbáncănhộlàmạnhnhấttớichỉtiêuIRR,làmchỉtiêunàysụtgiảm4.2%tuynhiênIRRvẫnlớnhơnlãisuấtvay,dovậydựánvẫnđạthiệuquảkhimứcbáncănhộgiảmxuốngcòn90%.VốnđầutcũngảnhhởngmạnhtớiIRR,khixuấtđầuttăng0.3trđồng/1m2thìIRRvẫnlớnhơnsovớilãisuấtvayvốndovậydựánvẫnđạthiệuquảtàichính.5.Ph5.Ph5.Ph5.Phâââânnnnttttííííchchchchrrrrủủủủiiiirorororoththththôôôôngngngngquaquaquaquaphphphphơơơơngngngngphphphpháááápppptotototoááá án nnnxxxxááááccccsusususuấấấất.t.t.t.Cácgiảiphápthịtrờng:chiếnlợcsảnphẩm,dịchvụ,chiếnlợcgiácảvàlợinhuận,biệnphápthiếtlậphoặcmởrộngquanhệvớithịtrờngdựkiến,quảngcáovàxúctiếnbánhàng.Côngnghệvàkĩthuậtcủad án. Môtảcácthếhệcôngnghệvàlýgiảitạisaochọncôngnghệđợcmôtảtrongd án: cácđặctrngkĩthuậtcơbảncủacôngnghệ,sơđồcáccôngđoạnchủyếucủaqu trình côngnghệ.Đánhgiátínhhiệnđại,tínhph hợp, cácđặcđiểmuviệtvàcáchạnchếcủacôngnghệđãchọn(sosánhvớicácphơngáncôngnghệkhácquacácchỉtiêu:quicáchchấtlợngsảnphẩm,mứctiêuhaonguyênvậtliệu,chiphí,giácả,antoànlaođộng,vệsinhcôngnghiệp,chốngônhiễmmôitrờng ... làrấtkhókhăn.Chonêndựánchỉđisâuvàophântíchmộtsốkhíacạnhdod án tácđộng.1.L1.L1.L1.Lợợợợiiiiííííchchchchkinh kinh kinhkinhttt tế ếếếchochochochoccccôôôôngngngngty. ty. ty. ty. Khidựánhoànthànhlàmchobộmặtcủacôngtyđợccảithiện,nguồnvốntănglênrấtlớn.Côngtysẽsởhữumộttrụsở,vănphòng,cửahàngkhangtrangvớigiátrịớctínhlà2400m2*7.5triệu=18000triệuđồng.Uytíncủacôngtyngàycàngđợcnângcaotrênthịtrờng.Cánbộcôngnhâncủacôngtyđợcnângcaotrìnhđộchuyênmôntaynghềthôngquaviêclậpvàthựchiệnd án. 2.Vi2.Vi2.Vi2.Việệệệccccllllààààm.m.m.m.Nhchúngtađãbiết,vớimộtdựánnhvậyrađờisẽgiảiquyếttrớcmắtsốlaođộngkhálớntrựctiếp,nhữngngờinàysẽthamgiatrựctiếpvàoquátrìnhxâydựngthicôngcông trình. Nếukhôngc dự nthìnhữngngờinàycóthểchacóviệclàm.Bởicôngtyhoạtvayvốnvàcơsởđểcácnhàtàichínhchovayvốnthìphảidựavàodựáncókhảthihaykhông?Vậyd án ầutlàphơngtiệnthuhútvốn.Dựavàod án, cácnhàđầutcócơsởđểxâydựngkếhoạchđầut,theodõi,đônđốcvàkiểmtratìnhhìnhthựchiệnd án. Đồngthờibêncạnhchủđầutthuyếtphụccácnhàtàichínhchovayvốnth dự ncũnglàcôngcụđểtìmkiếmcácđốitácliêndoanh.Mộtdựántuyệtvờisẽcónhiềuđốitácđểý,mongmuốncùngthamgiađểcóphầnlợinhuận.Nhiềukhicácchủđầutcóvốnnhngkhôngbiếtmìnhnênđầutvàođâucólợi,rủiroítnhất,giảmthiểuchiphícơhộivìvậy dự ncònlàmộtcôngcụchocácnhàđầutxemxét,tìmhiểulựachọncơhộiđầuttốtnhất.Ngoàira ,dự nđầutcònlàcăncứđểsoạnthảohợpđồngliêndoanhcũngnhđểgiảiquyếtcácmốiquanhệtranhchấpgiữacácđốitáctrongquátrìnhthựchiệnd án. 3.23.23.23.2ĐốĐốĐốĐốiiiivvvvớớớớiiiiNhNhNh Nhà ààànnnnớớớớc.c.c.c. Dự nđầutlàtàiliệuđểcáccấpcóthẩmquyềnxétduyệtcấpgiấyphépđầut,làcăncứpháplýđểtoàxemxét,giảiquyếtkhicótranhchấpgiữacácbênthamgiađầuttrongquátrìnhthựchiệndựánsaunày.3.33.33.33.3ĐốĐốĐốĐốiiiivvvvớớớớiiiittt tổ ổổổchchchchứứứứccccttttààààiiiitrtrtrtrợợợợvvvvốốốốn.n.n.n. Dự nđầutlàcăncứđểcơquannàyxemxéttìnhkhảthicủad án ểquyếtđịnhnêntàitrợhaykhông,tàitrợđếnmứcđộnàochod án ểđảmbảorủiroítnhấtchonh tài trợ.3.43.43.43.4ĐốĐốĐốĐốiiiivvvvớớớớiiiiviviviviệệệệcccchohohohoạạạạchchchchđịđịđịđịnhnhnhnhchichichichiếếếếnnnnllllợợợợccccphphphpháááátttttritritritriểểểển.n.n.n. Dự nlàcôngcụđểtriểnkhaithựchiệncácnhiệmvụcủachiếnlợc,quyhoạchvàkếhoạch5năm,chơngtrìnhpháttriểnmộtcáchcóhiệuquảnhất. Dự nlàphơngtiệnđểgắnkếtkếhoạchvàthịtrờng,nângcaotínhkhảthicủakếhoạch,đồngthờiđảmbảokhảnăngđiềutiếtthịtrờngtheođịnhhớngxácđịnhcủakếhoạch. Dự ngópphầngiảiquyếtquanhệcungcầuvềvốntrongpháttriểnkinhtếxãhộivàgiảiquyếtquanhệcungcầuvềsảnphẩmvàdịchvụtrênthịtrờng. Dự ngópphầncảithiệnđờisốngdâncvàcảitiếnbộmặtkinhtếxãhộicủatừngvùngvàcủacảnớc,tạotiềnđềchocáccôngty,doanhnghiệppháttriển.Dodựáncóvaitròquantrọngnhvậynêndựánpháttriểnchiếmvịtríc ty utronghệthốngkếhoạchhoá,trongchiếnlợcpháttriểncủacôngty,củavùng,củacảnớc.Nólàcôngcụđểtriểnkhainhiệmvụ,mụctiêucủakếhoạchvớihiệuquảkinhtếxãhộicaonhất.II.II.II.II.CHUCHUCHUCHUKKKKỲỲỲỲCCCCỦỦỦỦAAAADDDDỰỰỰỰÁÁÁ ÁN. N.N.N.Xácđịnhtổngvốnđầut:Tổnghợpcáckhoảntrên.1.1.4Dựtrùtàisảncủadựánkhikhởisựhoạtđộng.Tổngtàisảnhoạtđộngcủadựánchochúngtabiếtquymônguồnvốnhoạtđộngcủa dự n.Cáckhoảnđầutsauđâyhìnhthànhnêntàisảncủadoanhnghiệp:-Cáckhoảnđầutvàotàisảncốđịnhsẽhìnhthànhnêntàisảncốđịnhcủatổngkếttàisản:đâylànguồntàisảncógiátrịlớn,thựchiệntrongnhiềud án, khôngbiếnmấtsaukhihoànthànhdựánchonênđâylàkhoảnchắcchắnphảicókhidựánhoạtđộng.-Cáckhoảnđầutvàovốnluđộngròngvàcáckhoảnnợluđộnglàmhìnhthànhnêntàisảnluđộngcủad án: khidựánthựchiệnđòihỏicầncóvốnluđộngdựtínhnhằmchitrảchonhữngkhoảncầnthiếttrongkhithựchiệnd án, nguồnnàytạonêntàisảnluđộngròng.1.21.21.21.2DDD Dự ựựựkikikikiếếếếnnnnngungungunguồồồồnnnnttttààààiiiitrtrtrtrợợợợchochochochoddd dự ựựựááá án. n.n.n.Cácnguồnvốnhuyđộng.ãVốnhuyđộngtừnộibộ:Giảipháptàichínhthôngthờnglàchủđầutphảiđảmbảođợcmộtphầnkinhphíđầutbanđầubằngvốntựcócủamình,chủyếulàđầutvàotàisảncốđịnh.Ưuđiểmcủanguồnvốnnàylàchiphíhuyđộngvốnthấp,vốnsởhữucủadoanhnghiệpnênchủđầutcótoànquyềnchủđộngquyếtđịnhsửdụngchúng.Mặtkhác,nguồnvốnhuyđộngtừnộibộthờngcóchiphícơhộithấpdođóantoànhơnchochủđầuttrongquátrìnhđầut.Tuynhiênnếutăngquálớntỉlệtàitrợtừvốnnộibộlàmsuygiảmkhảnăngtàichínhhiệntạicủacôngty,ảnhhởngđếnhoạtđộngkháccủacôngty.Làmgiảmtỉsuấtsinhlợivốncócủadoanhnghiệp.ãVốnvay:Trongqu trình ầut,ngờitathờngsửdụngcácnguồnvốnvaytrungvàdàihạnđểtàitrợchod án, chủyếubổsungvàotàisảncốđịnh.Doanhnghiệpnhậnđợccáckhoảntàitrợnàytừnhữngthànhphầnkhôngphảilàchủsởhữucủanósaukhinóđợcchuyểnchodoanhnghiệp.Phảitrảlãichocáckhoảntiềnđãvay.Mứclãisuấtđợctrảchocáckhoảnnợvaythờngtheomộtmứcổnđịnhđợcthoảthuậnkhivay.Doanhnghiệpphảihoàntrảlạitoànbộvốnvaychocácchủnợvàomộtthờiđiểmnàođótrongtơnglai,ngoạitrừtrờnghợplàphiếutuầnhoàn.CôngtycóthểNgànhnghềkinhdoanhchủyếucủacôngtyvàcácsảnphẩmchínhcủacôngtyl xây lắpcôngtrìnhvănhoávàdândụng,tvấnđầut,kinhdoanhvậtt,vậtliệuxâydựng,tubổtôntạocáccôngtrìnhditíchlịchsửvănhoá,nghệthuật,xâydựngcáccôngtrìnhpháttriểnhạtầngquymôvừavànhỏ(côngtrìnhgiáodục,bảovệmôitrờng,giaothông,thuỷlợi,điệnvàcáccôngtrìnhpháttriểnnềnkinhtếquốcdân),tvấnmôigiớivềbấtđộngsản.Vớithịtrờngngàycàngmởrộng,trảidàitừBắcvàoNamcôngtyđãkýđợcrấtnhiềuhợpđồngthicôngcôngtrình.Cáccôngtrìnhsảnphẩmcủacôngtyđềuđạtchấtlợngrấttốt,đợcchủđầutchấpnhận,nhiềucôngtrìnhđợctặngbằngkhenđặcbiệtcôngtrìnhChùaMía,ĐìnhMạchTràng ... Thờigianthuhồivốn:5đến7năm.Thờigianthựchiện:-Thờigianchuẩnbị:02năm.-Thicôngd án: 03năm.CCCCááááccccgigigigiảảảảiiiiphphphphááááppppccccôôôôngngngngnghnghnghnghệệệệ,,,,titititiêêêêuuuuchuchuchuchuẩẩẩẩnnnnvvvvààààkkkkĩĩĩĩthuthuthuthuậậậậttttxxxxââââyyyyddd dự ựựựng.ng.ng.ng.Mặcdùmỗimộtdựánthuộccáclĩnhvựckhácnhaucóđặcđiểnriêngcủalĩnhvựcđónhngnóichungdựáncónhữngđặcđiểmchungcơbảnsau: Dự ncótínhthốngnhất :Dự nlàmộtthựcthểđộclậptrongmộtmôitrờngxácđịnhvớicácgiớihạnnhấtđịnhvềquyềnhạnvàtráchnhiệm. Dự ncótínhxácđịnh :Dự nđợcxácđịnhrõràngvềmụctiêucầnphảiđạtđợc,thờihạnbắtđầuvàthờihạnkếtthúccũngnhnguồnlựccầncóvớimộtsốlợng,cơcấu,chấtlợngvàthờiđiểmgiaonhận. Dự ncótínhlogic:Tínhlogiccủad án ợcthểhiệnởmốcquanhệbiệnchứnggiữacácbộphậncấuthànhd án. Mộtdựánthờngcó4bộphậnsau:-Mụctiêucủad án: Mộtdựánthờngcó2cấpmụctiêulàmụctiêupháttiễnvàmụctiêutrựctiếp.Mụctiêupháttriểnlàmụctiêum dự ngópphầnthựchiện.Mụctiêupháttriểnđợcxácđịnhtrongkếhoạch,chơngtrìnhpháttriểnkinhtếxãhội của ấtnớccủavùng.Mụctiêutrựctiếplàmụctiêucụthểm dự nphảiđạtđợctrongkhuônkhổnguồnlựcnhấtđịnhvàtrongkhoảngthờigiannhấtđịnh.-Kếtquảcủad án: lànhữngđầuracụthểcủad án ợctạoratừcáchoạtđộngcủa dự n.Kếtquảlàđiềukiệncầnthiếtđểđạtđợcmụctiêutrựctiếpcủad án. -Cáchoạtđộngcủad án: Lànhữngcôngviệcdodựántiếnhànhnhằmchuyểnhoácácnguồnlựcthànhcáckếtquảcủad án. Mỗihoạtđộngcủad án ềuđemlạikếtquảtơngứng.-Nguồnlựccủad án: Làcácđầuvàovềmặtvậtchất,tàichính,sứclaođộngcầnthiếtđểtiếnhànhcáchoạtđộngcủad án. Nguồnlựclàtiềnđềđểtạonêncáchoạtđộngcủa dự n.Bốnbộphậntrêncủadựáncóquanhệlogicchặtchẽvớinhau:Nguồnlựccủad án đợcsửdụngtạonêncáchoạtđộngcủad án. Cáchoạtđộngtạonêncáckếtquả(đầura).Cáckếtquảlàđiềukiệncầnthiếtđểđạtđợcmụctiêutrựctiếpcủad án. Đạtđợcmụctiêutrựctiếplàtiềnđềgópphầnđạtđợcmụctiêupháttriển.3.3.3.3.VaiVaiVaiVaitrtrtrtròòòòccccủủủủaaaaddd dự ựựựááá án nnnđầđầđầđầuuuut.t.t.t.3.13.13.13.1ĐốĐốĐốĐốiiiivvvvớớớớiiiinhnhnh nhà àààđầđầđầđầuuuut.t.t.t.Mộtnhàđầutmuốnđemtiềnđiđầutthulợinhuậnvềchobảnthânthìcăncứquantrọngnhấtđ nhà ầutcónênđầuthaykhôngl dự nđầut.Nếud án ầuthứahẹnđemlạikhoảnlợichochủđầutthìnhấtđịnhsẽthuhútđợcchủđầutthựchiện.Nhngđểcóđủvốnthựchiệndựánchủđầutphảithuyếtphụccáctổchứctàichínhtàichínhchorc:lãisuấttínhtoándùnglàmtỉlệchiếtkhấucủad án Nếudựánphảivayvớilãisuấttháng,quýthìquyvềlãisuấtnămđểdễtínhtoán.rnn=(1+rt)12-1Nếudựánvaybằngvốnngoạitệ:rtt=(1+rnt)(1+)-1rtt:lãisuấttínhtoánchod án. rnt:lãisuấtthựcvaybằngngoạitệ.rc:tỉlệtănggiảmtỉgiáhốiđoáidựkiến.CCCCôôôôngngngngththththứứứứccccttttíííínhnhnhnhchuychuychuychuyểểểểnnnntitititiềềềềnnnnttttệệệệ::::ãTínhchiếtkhấu:-Tínhchiếtkhấuchogiátrịtiềnmặtcóđợctrongtơnglaivềhiệntạivớilãisuấtr,thờigiann.-Tínhchiếtkhấuvàtổngdòngtiềnmặtcógiágiátrịbằngnhaubỏraởthờiđiểmtrongtơnglaivềhiệntạivớilãisuấtr,thờigiann.-Phânphốiđềusốtiềnmặttạithờiđiểmhiệntạichotấtcảcácthờiđiểmkhácnhautrongtơnglaivớilãisuấtr,thờigiannãTínhtíchluỹ:-Tínhtíchluỹchomộtgiátrịtiềnmặtbỏraởthờiđiểmhiệntạivềthờiđiểmtơnglaivớilãisuấtr,thờigiann.F=P(1+r)n-Tínhtíchluỹvàtổngmộtdòngtiềnmặtcógiátrịbằngnhaubỏraởcácthờiđiểmkhácnhauvềthơìđiểmtơnglaivớilãisuấtr,trongthờigiann.-Phânphốiđềusốtiềnmặttrongtơnglaichotấtcảcácthờiđiểmkhácnhauởmứclãisuấtr,thờigiannĐiểmmạnh:Cácnhàđầutcóvốnmạnh,quymôxâydựnglớn,chủđộngtrongviệcxâydựngvàkinhdoanhcóhiệuqu cao. Diệntíchxâydựnglớnthôngthoáng,khunhàởkhangtrangsạchđẹp,môitrờngsạchsẽ,anninhtốt...