Đang tải... (xem toàn văn)
những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
Đề bài: điểm bất cập pháp luật Việt Nam hành vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam Hoàn thiện qui định Bài làm: Chính sách hội nhập sâu rộgn vào kinh tế giới Đảng nhà nước ta thời gian qua khiến cho Việt Nam trở thành thị trường có sức thu hút mạnh mẽ với nhà đầu tư nước Để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức người nước ngi thời gian sinh sơng làm việc Việt nam, nàh nước ban hành hàng loạt văn pháp luật tạo hành lang pháp lý thơng thống đầy sức hấp dẫn Bên cạnh văn điều chỉnh hoạt đôg đầu tư, kinh doanh, sản xuất cá nhân, tổ chức nước ngoài, thời gian qua nhà nước ta ban hành Nghị số 19 SỐ 19/2008/NQQH12 NGÀY 03 THÁNG 06 NĂM 2008 VỀ VIỆC THÍ ĐIỂM CHO TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI MUA VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Đây bước đột phá sách ưư đai thu hút đầu tư cua rngười nước mà Nhà nước dành cho họ, phản ánh quan tâm, chăm lo Nhà nước ta đời sống xã hội với người nước ngaòi Bên cạnh Nghị 19, vấn đề sở hưữ nàh người nước ngaòi Vn đươc ghi nhận Luật đất dại 2003, luật nàh 2008, nghị định 51 hưowngs dẫn thi hành số Điều NGhị 19/2008/qh Nhìn nhận qui định páhp luật vấn đề sở hưư nhà người nước thong qua hệ thông văn nêu nhận thấy ngồi điểm tích cực cịn tồn bát cập định.Viêc nhìn nhận phân tích điểm bát cập rât cần thiết đề từ hồn thiện qd pl Vn vân đè này, từ gop ơhần tạp đk thuan lơi thu hút mạnh me nước đến đầu tu làm viẹc Vn Nội dung: I Cơ sở lí luận cho việc phân tích điểm bát cập qd pl Vn vấn đề sở huư nhà nứoc ngồi VN: Những khái niệm có liên quan: Để nhìn nhận qui định pháp luật hồn thiện hay cịn bất cập cần hiểu rõ vấn đề mà pháp luat đièu chỉnh: “ sở hưư nhà cua rngười nước ngoài” Thứ nhất, vè khái nhiệm người nước Theo khoản Điều Nghị định 138/2006/NĐ- CP ngày 15/11/2006 quan hệ dân có u tố nước ngồi người nước ngồi người khơng có qc tịhc Việt Nam, bao gồm người có quoc tịch nước ngồi người không quốc tịch Nhu theo qui định pháp luật Việt Nam ưuốc tich can cu đe xac đinh người có phải cơng dan Việt Nam hay khơg, theo đó, người nước ngồi Việt Anm ba gơm hai loại đối tuong là: người có quốc tịch nước ngồi người khơn gc ó quốc tịch Khái niệm người nước ngoai không nhung thể nhân nước ngồi mà cại ịn bao gồn pháp nhân nước ( tức tổ chức hưởng tu cách pháp nhân theo qui định páh luật nước ngồi đựoc cộng nhận có quocó tích nước ngoài) Thứ hai khái niệm nhà ở, theo qui đinh Điều Luật nhà năm 2008 nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Để sinh sơng, tồn tại, phát triển cung lao dôdngj sản xuất, nhà pử nhu cầu thiết yếu thiếu người, Ai cung cần có nơi để nghỉ ngơi sau lao dodọgn, học tập, khơng phân biệt giới tính, vè độ tuỏi, nghệ nghiêp quốc tịch Với đối tượng người nuớc ngoai, đến VN họ cung cần có nhà đẻ đảm bảo ổn đinh jcuộc sông Nhà mà páhp luật Vn qui đinh cho người nước ngồi mua sở hưư có nghĩa hẹp khái niệm nàh nêu trên: Theo khoản Điều NQ 19….thì “Nhà mà tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu theo quy định Nghị hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại không thuộc khu vực hạn chế cấm người nước cư trú, lại” Thứ ba quyền sở huư nhà người nước ngoai VN VẤN ĐỀ NÀY CẦN ĐƯỢC VIET LẠI THEO HƯONG GIAI QUYÊT XUNG ĐỌT PHÁ LUẬT thêm điều 25 hiến pháp năm 92: “ đẩm bảo quyền sở huữ hp đối ới vôn, tài sản cá nhân ổ chức người nuớc ngoài, DN có vốn đầu tư nn khơng bị quốc huu hoa” Theo qui định Điều 164 BLDS 2005 quyền sở huư bao gồm quyền chiếm huu, q sư dung, q đinh đọat tài sản csh theo qui định páhp luật CSH cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ quỳen: QCH< QSD< QDD” Như quyền sh nàh người nuoc quyền cá nhâ, páhp nhan nước ngoai chiếm huu, sư dụng đinh jđaọt nhà Tuy nhiên quyền biẻu ịcn phu jthucọc nhiều vào ý chí nhà nước ta Tùy vào thời điểm mà nàh nuớc có sac hs với nước ngồi pahù hợp, dẫn đến nội dung ba quyền anưng cua rquyền sở huu tuyệt đối hau bị giới hạn phu jthuọc vào qui đinh cụ thể nhà nước tung giai đoạn Đặc biêt với tài sản nhà nở ts có giá trị lớn, lại đựoc xây dựng gắn liền với đất ( vốn gắn với vấn đề quan trọng đặc biệt lãnh thổ chủ quyền quôc gai) việc qui định cho ngừoi nước ngoai mua so h nhà tác dodọgn lơn tới kin htế xã hội vfi việc nhà nước thận trọng ji ban hành qui định pl điều chỉnh vấn đề điều de heu Tại phải qui didnhj vấn đề sh nàh o hco người nn Vn: Lich sư hình thành phát triển qui định pahpa luât vấn dề sh nhà người nước ngoai: Năm 1991 đươc coi mốc để phân chia giai doạn phát triẻn các…vì năm 1991 nhà nước banhành pháp lệnh luật nhà qui định cho người nước mua sơ huu nhà 3.1.giai đoạn truoc năm 1991: Truớc thời điểm 1991, nàh nước dè dặt việc qui định ván đè sh cho người nuóc gnoai so huu nha vn, qui dịnh nhà nước dừng lại việc qui didnhj cho người nước ngòai duoc thuê nhà Vn theo Nghị đinh jsố 389/ hdbt ngày 10/11/1990 hôi đồng ộ trưởng ban hành qui chế cho thuê nhà thuê lao dônmg người nưocs ngoai, nguòi gốc việt đinh jcu rnước ngoai luu trú Vn.Sau văn duợc thay Gnhi định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành qui chế cho người nước ngoai, người viêt nam dịnh cu o nuóc ngoai thue nhà Vn Sở di lúc nhà nước ta chưa qui didnhj cho phép người nn dược mua sư huu nhà hiàn cảnh lịch sư: đất nước vưa thoát khaỏi chiến tranh, tâm lí e ngại dân tộc, đồng thơi thời điểm chưa thựuc hiên sách mo rọng đối ngoại chưa trỏ thành mọt thị truơng có sức huta lớn với nàh đâu tu nuớc ngoai nên thực tiễn chưa dăt nhu cầu pháp luật cho pl điều chỉnh 3.2 Từ năm 1991 nay: Năm 1991, nhà nwước ban hành pháp lênh nhà có hiệu lựuc từ ngày 1/7/1991 Đây văn đanh dâu bước ngoạt rat lớn, từ vấn đề so huu nhà người nước bất đầu đề giải Điều 16 PLNO qui đinh: “ người nuớc ngoai quyền sh no thời gian tiến hành đầu tu trng thời gian định cư, thuwong trú lâu dài Vn” Sau đó, giai vấn đề người ng số luwg nhà làbao nhiêu, ND 60/ Cp ngày 5/7/1994 quyền sỏ huu nha fở quyền sd đất thi đựoc ban hành theo đó, cá nhân người nn dựoc sh nhà cho thên gai dịnh dất thue nn chxh cn thời gian định cư Vn Tuy nhiên hai van ban tren nước ta qui đinh jkha sơ sai chung chung dan đến việc thực găp nhiều khó khăn Mặt khác đtg người nn đuợc sh nàh hep nên nhiều nn o phải thuê nhà với giá cao Gaỉi bat cậo tồn đáp ứng nu cầu nhà cua nn mà họ ss lam việc ngày cang nhiều Vn, Nhà nước đa ban hành lluật đất đại năm 2003, luật nàh năm 2005 đặc biệt Nq số 19… Nđ số 51 … Các van qui didnhj rõ đối tươn ngn, thủ tcụ mua cap, điêu kien, so luong, thơi hạn,, uyên nghĩ vu ngưoi nn mua nàh Vn Trên co so đơng đảo nnc đủ đựoc mua so hu nha o Bên canh od, tù thực tiên thực hiện, van cua nc ta điều chỉnh vdê cung bộclô bât câp định Chúng ta tim hiểu phần tiếp sau đây: II Những bất câp: Bất cập qui định đối tương mua sh nàh VN Trong thời gian thí điểm, nghị 19/2008/QH12 giới hạn cho só đối tuong duoc mua nhà VN Theo Điều NQ có nhóm đối tương mua nhà VN, bao gôm: Cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th giữ chức danh quản lý doanh nghiệp đó; Cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam Thủ tướng Chính phủ định; Cá nhân nước ngồi làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư chức kinh doanh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp Thứ nhất, Khoản Điều NQ 19 có người nước ngồi thuộc đối tuuong: Cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu Đây qui địn kông sát với thực tế Hiện số lượng nguoi nc ngồi làm viẹc khơng có trình độ dại học trở lên lớn Từ thực tiễn làm việc cho thấy họ người có chun mơn nghiệp vụư, tay nghe kinh nghiệm cao, trường hợp cấp thứ đánh giá hết đựoc trình dộ họ việc qui định cịn nặng tính hình thực không sát với thực tế, tạo phân biệt bất cơng với người nước ngồi làm viẹc VN Thứ hai, Khoản Điều nhà nước qui đinh jcho cá nhân người nn kết với cơng dân VN mua nhà VN Ui định cỷa pl nưoc ta mặt đảm bảo quyền lợi cho người nuoc ngồi kết với cd Vn nhiên qui didnhj cịn mang tính chung chung Nếu dừng lại điều kiện kết với cơng dân Vn tạo điều kie cho nhièu nguoi nn lợi dụng để mua nàh nhằm trục lợi cho thân cho nen với loại doi tuog nhà nước cần có thêm qui dinh điều kiện kèm theo để khaonh vùng dối tượng chặt chẽ cụ thể tránh trương hop lách luật để tư lợi cho thân Một điểm nưa là, theo noi dung điều NQ 19 có đối tương duọc mua nàh rtại VN, song thực tiễn thìcịn nhiều đối tượng mưốn mua nàh để sinh sống ổn đinh jlâu dài tai VN chằng hạn: Tuy nhiên nhà nước lại khôn tạo điều kiện cho họ Qui dinh cịn mang tính q khat khe bất côbg bất lơi cho họ Trong bối cảnh hội nhận ktqt sâu rộgn nmgày việc mở rộgn quyên flợi cho nguoi nn việc tự hóa thị tủoeng điều tât yết Cho nên kết thúc thời gian thí điểm cần phải mở rrộgn đối tương nên hcang han chê svới dt nguoi nnc tội ohạm chưa duọc xoa an tích nn hoăc tơi xâm pạm an ninh quốc gia kinh tế bất cập uy định điều kiện nn đựoc mua sh nhà VN: Điều Điều kiện để tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam Cá nhân nước quy định khoản 1, 2, Điều Nghị phải sinh sống Việt Nam, quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định pháp luật Việt Nam Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước quy định khoản Điều Nghị phải có Giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư (sau gọi chung Giấy chứng nhận đầu tư) quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cấp Teo qui định khaỏn điều cá nhân nguoi nn thuộc diện đựoc hương quyền uu mt ngoại giao là: viên chưc ng, vien chức lanh sư, nhân viên hành ky thuât co quan ngoại giao, nv hc kt co quan lanh sư, thành viên gia dinh đối tưong không mua nhà Vn.Đây qui định khắt khe nhà nước ta Thực tiễn cho thấy có khơng người thuoc đói tuong sau hết nhiẹm kỳ vân mong muón duọc sinh ssóng viêt nam, chẳg hạn viên chưc sngoại giao dadng học trưong đại học VN chưa hoan thành kháo học hết nhiệm kỳ bơ/mẹ họ, họ mong muốn Vì điều kiẹn nêi trêb la fkhông hợp ký, nhà nước cần cho phéo ng duoc mnua nàh o chí cần pahỉ tạ cho họ nhieu thuạn ọi so với nhung ng bt bỏi lẽ họ la ngưoi có cơng giup phát triển mqh giua Vn vơi nước ngoài, bất cập thời hạn sở huu Điều nq 19 qui định: Cá nhân nước quy định khoản 1, 2, Điều Nghị sở hữu nhà thời hạn tối đa 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thời hạn ghi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam, đối tượng quy định khoản phải bán tặng cho nhà Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước quy định khoản Điều Nghị sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm thời gian gia hạn thêm; thời hạn sở hữu tính từ ngày doanh nghiệp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ghi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trường hợp hết hạn đầu tư giải thể, phá sản nhà doanh nghiệp quy định khoản xử lý theo quy định pháp luật đầu tư, pháp luật phá sản quy định khác pháp luật Việt Nam THEO GIẤY GHI+ bất cập nội dung quyền nghĩa vụ sở huu cua rngưoi nn với nhà theo ui đinh pl hành: Diều 4.1 Chỉ đựoc sở huu só luong nhà: Tại thời điểm, cá nhân nước quy định khoản 1, 2, Điều Nghị sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại; đối tượng tặng cho thừa kế nhà khác chọn sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại, loại nhà khác hưởng giá trị nhà đó; ( giấy) 4.2 bất cập quyen định đoạt 4.3 bất cập vê quyền định đoạt “bán, tăng cho”: THEO KHOẢN 1, PL NUOC TA QUI DIDNJ TRONG THỜI HẠN 12 THÁNG kể từ hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam, đối tượng quy định khoản phải bán tặng cho nhà Đay motọ qui didnhj khắt kê lẽ sau hết thời hạn duoc so huu nha o Vn mà nguoi nn vân muốn tiếp tục sống pl khong cho phép họ phải bán cho nhà qui dinh cua rvậy pahỉ ep học fải bán tăng cho Mặt khác, sau 50 năm, xét mặt tuổi tác đọ tuoi rời vào khaỏng 70-80, họ sống việc làm lại thủ tục hồ so dể duọc ua nhà khó khănvà vat vả, họ fai thuể bên cạnh gải su th dăt lúc hết hạn can nhà chung cư đax xuông cấp giá bán thâp để mua can nhà chung cư gia lại cao, họ mua nhà để ổn didnhj, giá tuê nhà cao tương dudương liệu thiệt thòi vơi họ ko 4.4 cung khoản qi địn : trường hợp chủ sở hữu nhà cá nhân khơng thể tiếp tục cư trú Việt Nam bán tặng cho nhà mua trước thời hạn quy định khoản này; 4.5 bất cập hạn chế quyền sử dụng nn với nhà thuộc sở huu họ: bất cạp trình tụ thủ tục mua bán nhà ở: III phương hướng hoàn thiện ...Để nhìn nhận qui định pháp luật hồn thiện hay cịn bất cập cần hiểu rõ vấn đề mà pháp luat đièu chỉnh: “ sở hưư nhà cua rngười nước ngoài? ?? Thứ nhất, vè khái nhiệm người nước Theo khoản Điều Nghị... Vn vơi nước ngoài, bất cập thời hạn sở huu Điều nq 19 qui định: Cá nhân nước quy định khoản 1, 2, Điều Nghị sở hữu nhà thời hạn tối đa 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thời... quyền sở hữu nhà Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam, đối tượng quy định khoản phải bán tặng cho nhà Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước quy định khoản Điều Nghị sở hữu