Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liêu tham khảo kinh tế thương mại Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢOMỤC LỤCLỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………… 7Chương 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP……………………………………………………………………… 101.1. Khái niệm ,vai trò và ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng… 101.1.1. Khái niệm của thế chấp BĐS tại các ngân hàng…………………. 101.1.2. Vai trò của thế chấp BĐS tại các ngân hàng…………………… .101.1.3. Ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng……………… … .111.2. Khái niệm và vai trò định giá thế chấp……………………………… 111.2.1. Khái niệm của định giá BĐS…………………………………… 131.2.2. Ý nghĩa của định giá trong hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và trong thế chấp tại ngân hàng nói riêng……………………………… 131.2.2.1. Trong hoạt động KT _ XH …………………………………… 131.2.2.2. Trong thế chấp tại ngân hàng………………………………… 151.3. Các quy định của Nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại các ngân hàng………………………………………………………………… 161.4. Các phương pháp định giá……………………………………………181.4.1. Phương pháp so sánh………………………………………… 181.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……………………… 181.4.1.2. Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh……………………19Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 1 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO1.4.1.3. Các bước tiến hành…………………………………………….201.4.1.4. Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự và trình tự điều chỉnh……………………………………………………… .211.4.1.5. Nguyên tắc và phương pháp điều chỉnh……………………….231.4.1.6. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh……………231.4.1.7. Phạm vi áp dụng………………………………………….……251.4.2. Phương pháp chi phí………………………………………… 251.4.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……………………….251.4.2.2. Các bước tiến hành…………………………………………. 261.4.2.3. Các phương pháp xác định chi phí xây dựng………………… 271.4.2.4. Các phương pháp tính giảm giá tích lũy công trình……………271.4.2.5. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp…………………….281.4.2.6. Phạm vi áp dụng……………………………………………… 281.4.3. Phương pháp vốn hóa………………………………………… 291.4.3.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……………………… 29Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 2 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO1.4.3.2. Các thước đo giá trị sử dụng trong phương pháp………… .291.4.3.3. Tỷ lệ vốn hóa…………………………………….…………….291.4.3.4. Các phương pháp vốn hóa………………………… …………301.4.3.4.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp……………… ……… .301.4.3.4.2.Phương pháp chiết khấu các dòng tiền (Vốn hóa lợi tức).……………………………………………………………… 30 1.4.3.5. Các bước thực hiện………………………………………….311.5. Quy trình định giá BĐS là nhà ở…………………………………… .31Chương 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………………………………………………….352.1. Tổng quan về ngân hàng TMCP Á Châu…………………………… . 352.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Á Châu… … ……………………………………………………………………………35 2.1.2. Cơ cấu tổ chức, chức năng cà nhiệm vụ của bộ phận thẩm định giá trực thuộc phòng thẩm định giá khu vực Hà Nội của Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………………… 382.1.2.1. Lịch sử hình thành…………………………………………… 382.1.2.2. Cơ cấu tổ chức………………………………………………. 382.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên Bộ phận thẩm định giá thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội ngân hàng TMCP Á Châu…………… ………………………………………………………… 39Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 3 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO2.1.3. Tình hình cho vay thế chấp của ngân hàng TMCP Á Châu trong những năm gần đây………………………………………………………….422.2. Các quy định của ACB về thẩm định tài sản thế chấp là BĐS là nhà ở…………………………………………………………………………… .462.2.1. Các nguyên tắc đạo đức khi thẩm định giá tại ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………… 462.2.2. Các nội dung cần thẩm định đối với BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………… 472.2.3. Quy định về định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………….502.2.3.1. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS………………………… .502.2.3.2. Xác định đơn giá đất thị trường……………………………… 522.2.3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường……………….522.2.3.2.2. Người phê duyệt đơn giá đất thị trường…………………… 532.2.3.3. Xác định đơn giá xây dựng đối với nhà ở………………… 532.2.4. Những quy định của ngân hàng TMCP Á Châu về nhận thế chấp BĐS là nhà ở……………………………………………………………… 552.2.4.1. Điều kiện nhà ở và đất ở được nhận thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………… 552.2.4.2. Những trường hợp BĐS là nhà ở không được nhận thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 572.3. Quy trình định giá tại ngân hàng TMCP Á Châu……………………….582.4. Phương pháp xác định giá trị nhà ở thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………… 602.5. Những kết quả đạt được và hạn chế trong công tác định giá thế chấp của ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… .77Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 4 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO2.5.1. Những kết quả đã đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 772.5.2. Những hạn chế trong công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… .792.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………… 81Chương 3 – GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………… 833.1. Mục tiêu phát triển chung của ngân hàng TMCP Á Châu và của riêng thẩm định giá……………………………………………………………… 833.2. Những giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại ngân hàng TMCP ÁChâu……………………………………. …… 843.3. Những kiến nghị với Nhà nước…………………………………………90KẾT LUẬN………………………………………………………………… 95Tài liệu tham khảo………………………………… .96 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 5 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢODANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒBảng 1: Kết quả hoạt động cho vay của ACB Bảng 2: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS là nhà ở của ACB trong vài năm gần đâyBảng 3: Đơn giá xây dựng 2008 của ACBBảng 4: Đơn giá đất tối đa đối với BĐS nằm trong đường nội bộ. Bảng 5: Đơn giá đất đối với BĐS nằm trong ngõ ngách cách đường không quá 100mBảng 6: Đơn giá đất một số đường đã được Hội đồng thẩm định ACB phê duyệt năm 2008Sơ đồ 1: Quy trình định gía tại Ngân hàng TMCP Á Châu Sơi đồ 2: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản của Ngân hàng ACB Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 6 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢODANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT1. BĐS: Bất động sản2. ACB: Asia commencial bank3. NHTM CP: Ngân hàng thương mại cổ phần.4. ACBR: ACB real estate.5. AREV: Asia real estate valuation6. IFC: International Finance Corporation7. TCTD: Tổ chức tín dụng8. KHDN: Khách hàng doanh nghiệp9. QSDĐ: Quyền sử dụng đất.10.QSH: Quyền sở hữu 11.KL: Khối lượng.12. NVBP: Nhân viên bộ phận13. BPTĐ – BĐS: Bộ phận thẩm định BĐS14. BPTĐ – ĐS: Bộ phận thẩm định động sản.15. NV: Nghiệp vụ.16. MMTB: Máy móc thiết bị.17.GTGT: Thuế Giá trị gia tăng.18.PV: Giá trị hiện tại của dòng tiền19.FV: Giá trị tương lai của dòng tiền.20. VBPL: văn bản pháp luậtHọ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 7 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢOLỜI MỞ ĐẦU1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu.Trong giai đoạn nền kinh tế đang rơi vào tình trạng khủng hoảng toàn cầu như hiện nay thì vấn đề làm sao để thoát ra khỏi nó và đưa đất nước phát triển đi lên là câu hỏi đặt ra không chỉ cho các nhà lãnh đạo mà cho tất cả các thành viên xã hội phải suy nghĩ. Hệ thống các ngân hàng cũng là một thành viên đóng vai trò quan trọng trong các chiến lược, giải pháp để làm nhiệm vụ trên. Vai trò của hệ thống ngân hàng được thể hiện rất rõ trong các hoạt động kinh tế: giúp hoạt động kinh tế diễn ra liên tục, tạo điều kiện cho các chủ thế kinh tế có vốn phát triển các tiềm năng .Vì vậy, mà bất cứ một quốc gia nào để có thể phát triển thì điều tiên quyết là phải có được một hệ thống ngân hàng phát triển mạnh mẽ, đứng song song với sự phát triển của các hoạt động sản xuất vật chất. Cũng vì vai trò to lớn đó mà lĩnh vực ngân hàng ngày một phát triển. Giá trị có tầm quan trọng được công nhận chung như thước đo kinh tế, định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực đã phát triển ở nhiều nước trên thế giới, song ở Việt Nam nó còn khá mới mẻ. Định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS, nó được coi là trái tim của tất cả các hoạt động liên quan tới BĐS. Đặc biệt trong giai đoạn thì trường BĐS Việt Nam thời gian gần đây đã cho thấy một dấu hiệu không tốt khi mà giá BĐS được đưa lên quá cao. Dẫn tới hậu quả là thì trường Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 8 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢOtụt dốc. Nguyên nhân một phần lớn là do sự thiếu hiểu biết của các chủ thể tham gia thị trường đã không quan tâm tới giá trị thị trường của các BĐS đem giao dịch đó. Định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc giúp thị trường hoạt động một các minh bạch và ổn định nhất. Định giá BĐS có vai trò quan trọng trong việc đưa ra quyết định về mọi vấn đề có liên quan tới BĐS. Trong thời gian thực tập tại phòng thẩm định tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu em nhận thấy : mục tiêu “ lợi nhuận” và vấn đề “ rủi ro” luôn tồn tại song hành với nhau. Vậy câu hỏi đặt ra là làm sao để vừa đạt được mục tiêu lợi nhuận vừa giảm bớt rủi ro? Hoạt động định giá thế chấp tại ngân hàng trở thành nhiệm vụ quan trọng trong mục tiêu “ lợi nhuận” đó. Trong các tài sản bảo đảm tại ngân hàng chia làm hai loại lớn là động sản và BĐS. Trong đó BĐS chiếm tỷ trọng 70% đến 80%, và trong BĐS thì BĐS là nhà ở cũng chiếm một tỷ trọng cao. Chính vì vậy mà em chọn đề tài: “ Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu “ làm chuyên đề tốt nghiệp.2. Mục đích nghiên cứu.Nghiên cứu đề tài với các mục đích sau:- Thứ nhất : Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động định giá thế chấp BĐS tại ngân hàng.Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 9 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO-Thứ hai: Phân tích thực trạng công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, phát hiện những tồn tại và nguyên nhân của nó trong công tác định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại ACB. -Thứ ba: Đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu được giới hạn trong phạm vi : nghiên cứu công tác định giá thế chấp BĐS, cụ thể là công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu trên địa bàn Hà Nội. 4. Phương pháp nghiên cứu.Trong đề tài nghiên cứu có sử dựng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm trọng tâm, Phương pháp thống kê học, Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích tổng hợp, Ngoài ra còn sử dụng một số phương pháp khác như lấy ý kiến chuyên gia…5. Kết cấu chuyên đề.Chuyên đề được chia làm 3 chương ngoài phần mở đầu và kết luận.- Chương 1: Cơ sơ lý luận về định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại ngân hàng.Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 10 [...]... Chương 2: Thực trạng công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Để hoàn thành đề tài nghiên cứu trên em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của Thạc sỹ Vũ Thị Thảo (giảng viên khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên – Đại học kinh tế Quốc Dân) và sự... biện pháp bảo vệ chứ không nên hạn chế tín dụng 1.2 Khái niệm và vai trò của định giá thế chấp 1.2.1 Khái niệm định giá Bất động sản Trước tiên, để hiểu định giá BĐS thế chấp ta làm quen với các khái niệm về định giá Định giá là gì? Nôm la chúng ta có thể hiểu, định giá là việc xác định giá của một tài sản nào đó tại một thời điểm nhất định với các mục đích sử dụng cụ thể Hiểu rộng ra thì định giá là. .. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1 Khái niệm và vai trò của thế chấp BĐS tại các ngân hàng 1.1 Khái niệm ,vai trò và ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng 1.1.1 Khái niệm thế chấp BĐS tại các ngân hàng Trong hoạt động tín dụng ngân hàng có 3 hình thức đảm bảo tiền vay là: Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh Thế chấp là việc bên đi vay (khách hàng) dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc... chấp tài sản 1.4 Các phương pháp định giá BĐS 1.4.1 Phương pháp so sánh 1.4.1.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh * Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với BĐS cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần... trường - Định gía đền bù giải phóng mặt bằng - Định giá cho mục đích bảo hiểm - Là phương pháp định giá của người đầu tư xây dựng nhà mới, hay kiểm tra đấu thầu - Cũng là phương pháp đi kèm đối với các phương pháp định giá khác, kiểm tra kết quả định giá của các phương pháp khác 1.4.3 Phương pháp vốn hoá 1.4.3.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp Khái niệm: Vốn hoá là quá trình chuyển các dòng tiền... Oxtraylia: “ định giá BĐS là việc xác định giá trị BĐS tại một thời điểm xác định có tính tới các bản chất của BĐS và mục đích định giá - Tại Việt Nam, theo Điều 4 của luật kinh doanh BĐS (ban hành ngày và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007) : “ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn xác định giá trị của BĐS cụ thể tùy vào mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể” Như vậy, định giá BĐS là việc xác định giá trị... quyền sử hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác * Mục 8 Chương V quy định cụ thể về thế chấp nhà ở Chú ý: Điều 114 Mục 8 Chương V của luật nhà ở quy định điều kiện thế chấp nhà ở: Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ... định về thế chấp nhà ở) của luật nhà ở + Ngay sau khi ký kết hợp đồng thê chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh nơi có nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp Trong thông báo cho cơ quan quản lý phải nêu rõ họ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấp và. .. ngôi nhà nào đó Hay bạn có thể có nhu cầu thuê một văn phòng nào đó nhưng bạn không biết làm sao có thể xác định giá nên thuê? Bạn có thể tìm được câu trả lời khi tới với hoạt động dịch vụ định giá … 1.2.2.2.Trong thế chấp bảo đảm tại ngân hàng Vai trò của định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thể hiện gián tiếp qua vai trò và ý nghĩa của việc thế chấp tại ngân hàng Công tác định giá là. .. sánh từ 3 BĐS trở lên Đồng thời lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp và phân tích so sánh cho mỗi đơn vị (cả BĐS cần định giá và BĐS so sánh) Lập bảng các yếu tố điều chỉnh (tuỳ vào mỗi người định giá, có thể lập bảng hay làm cách khác) Bước 4: Phân tích các giá bán (giá thương lượng, giá giao bán…) xác định những sự khác nhau (tốt hơn, kém hơn) của mỗi BĐS so sánh với BĐS cần định giá Rồi thực hiện điều . 2: Thực trạng công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. - Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá. tác định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại ACB. -Thứ ba: Đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương
